В Новосибирской области отмечается снижение спроса на площади логистических комплексов. В то же время стоимость готовых зданий и цены на аренду помещений продолжают расти. Эксперты отмечают, что стагнация на рынке временная, и уже к лету прогнозируют увеличение спроса.
Несмотря на слабеющий потребительский рынок, компании продолжат развитие складской инфраструктуры
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Несмотря на слабеющий потребительский рынок, компании продолжат развитие складской инфраструктуры
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
2021 год стал наилучшим для отечественного рынка складской недвижимости — по данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2021 году по всей стране введено 2,43 млн кв. м площадей. Это на 27% больше, чем годом ранее, при этом на долю регионов, исключая Москву и Санкт-Петербург, пришлось более миллиона новых квадратных метров. В число лидеров роста вошла и Новосибирская область.
«Общая площадь российских складов превысила 35 млн кв. м, из них в Новосибирской области расположено около 1,46 млн кв. м всех качественных складских площадей. С объемами строительства в 2021 году 126 тыс. кв. м регион стал вторым в стране, уступив лишь Свердловской области. Из введенных в эксплуатацию площадей 66% предназначены для сдачи в аренду, 17% построены под нужды собственников, а оставшиеся 17% — под требования конкретных клиентов»,— сообщает Knight Frank. Особенностью рынка складской недвижимости Новосибирской области консалтинговая компания считает низкую долю свободных складских площадей — всего 1%. По мнению ее представителей, такой показатель говорит об остром дефиците готовых объектов.
С выводами международных экспертов совпадает оценка руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости консалтинговой компании «Назаров и партнеры» Евгения Галана. По его словам, на начало 2022 года региональный рынок складской недвижимости испытывал огромный дефицит вакантных площадей в аренду и ликвидных объектов на продажу. «Практически все объекты на рынке были сданы в аренду, и в дальнейшем компании, которые испытывали потребность расшириться или сделать рокировки, не смогли удовлетворить свои потребности»,— говорит господин Галан.
Дефицитные ставки
Новосибирский рынок складской недвижимости начал 2022 год ростом как ценовых, так и объемных показателей. Стимулом было стремление удовлетворить потребности логистических и торговых компаний, рассматривавших регион как удобно расположенный хаб в географическом центре страны.
Недостаток складских площадей ожидаемо вызывает рост цен на них как в сегменте купли-продажи, так и аренды. Согласно информации, предоставленной компанией RID Analytics, средние цены ежемесячной аренды производственно-складских объектов с декабря 2020 года по февраль 2022-го выросли на 7,6%. А стоимость помещений, предложенных к продаже на вторичном рынке в этот же период, увеличилась на 13,6%. Сегодня цены соответствуют уровню февраля 2022 года, предпосылок для снижения пока нет, отмечают эксперты компании.
При этом абсолютные цифры арендных ставок существенно зависят от класса складской недвижимости. Эксперт консалтинговой компании «Деловой Новосибирск» Марина Белых приводит дифференцированные данные месячной и годовой аренды квадратного метра площадей в зависимости от класса складов: средняя ставка за класс «А» сейчас составляет 420–500 руб. в месяц (5040–6000 руб. за год), за класс «В+» — 360–420 руб. в месяц (4320–5040 руб. за год), за класс «В» — 300–360 руб. в месяц (3840–4320 руб. за в год) без учета НДС, коммунальных и операционных расходов.
Близкие оценки дает и международная консалтинговая компания Knight Frank, отмечая различия между механизмами предоставления складских площадей в аренду. Так, в конце 2021 года средневзвешенная запрашиваемая ставка (без НДС) «чистой аренды» (triple net) на склады класса «A» и «B» в регионе составила 5,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год. А для проектов класса «А», выстроенных «под заказчика» (built-to-suit), диапазон ставок на начало 2022 года был выше — 6–6,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
По информации эксперта консалтинговой компании «Деловой Новосибирск» Дмитрия Белых, в январе и феврале на дефицитном рынке складской недвижимости Новосибирска стали появляться единичные вакансии качественных складов класса «А», «В+» и «В», что связано с планируемым вводом в эксплуатацию новых объектов. «Самыми востребованными традиционно являются склады классов „В+“ и „А“ площадью 1–3 тыс. кв. м, второе место у складов площадью около 5 тыс. кв. м, далее идут еще большие склады — в районе 10 тыс. кв. м»,— говорит Дмитрий Белых. Однако он замечет, что стали поступать заявки на складские площади класса «С» — эксперт объясняет эти единичные случаи стремлением компаний к снижению расходов на аренду.
Пока игроки в основном занимают выжидательную позицию, так как непонятно — будет ли необходимость расширения складских площадей, будут ли запущены новые проекты, говорит руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости консалтинговой компании «Назаров и партнеры» Евгений Галан. В то же время, как отмечает Марина Белых, сейчас часть компаний, которые планировали переезд, решили отложить эти планы и временно остаться на прежних складах. Эксперт оценивает средний срок такой «заморозки» в три месяца, объясняя эти действия ряда участников рынка перестройкой логистики и попытками просчитать необходимые объемы.
Лучшее, конечно, впереди
Несмотря на неопределенность текущей ситуации, эксперты рынка в целом не склонны давать пессимистические прогнозы. Складская недвижимость является звеном многих производственных, торговых и логистических цепочек, что дает возможность рынку адаптироваться даже к быстро меняющимся условиям. Однако это не исключает существенных перемен. С учетом значительной турбулентности какие-то игроки с рынка будут уходить, другие же, возможно, займут освободившиеся ниши, полагает руководитель компании RID Analytics Елена Ермолаева.
«Такую ситуацию мы уже наблюдали в 2014 году, когда в свете политической обстановки на рынке складской недвижимости Новосибирска возникали интересные вакансии, но затем рынок стабилизировался»,— вспоминает Марина Белых. По ее мнению, в ближайшие несколько месяцев сложится такая же ситуация — будут освобождаться площади одними компаниями, но тут же их станут занимать другие. Эксперт полагает, что сегодняшняя геополитическая ситуация может привести к смене вектора транспортировки грузов с европейских рынков через восточные направления, и не исключает, что грузопоток через Новосибирск может увеличиться в разы.
Генеральный директор логистической компании ABL Алексей Бонин считает, что Россия переориентирует логистические потоки в пользу азиатских рынков. «Речь идет как о странах ЕВРАЗЭС, так и ШОС и БРИКС — здесь Новосибирская область с учетом в значительной степени готовой инфраструктуры имеет все шансы сыграть роль первостепенного хаба — моста между Востоком и Россией»,— убежден господин Бонин.
Он же ожидает дальнейшего развития сложных складских услуг, например, форматов маркетплейсов, комплексной упаковки, а также ставку на ускоренные технологии хранения (развитие кросс-докинговых схем). Эксперт в соответствии с такими запросами прогнозирует востребованность высокотехнологичной складской недвижимости — крупных мультитемпературных мультиформатных комплексов, а также площадок среднего размера — узкоспециализированных или же соответствующих самым высоким стандартам.
Однако, несмотря на то что рынок видит определенные факторы роста, Евгений Галан обращает внимание на то, что сегодня стоимость денег сильно выросла и уровень ставок по кредитам не позволяет выйти на достаточную окупаемость вложений. В результате экономика многих проектов «не бьется».