Ипотечное кредитование, показывавшее стабильный рост последний год и являющееся основным способом приобретения жилья, фактически поставлено на паузу. В среднем ипотечные ставки выросли в три раза. Сохраняется льготная ипотека, однако на ее долю приходится около 6% от всех сделок. Эксперты отмечают, что определенные выводы по дальнейшему развитию этого рынка можно будет сделать через три месяца.
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Объемы росли Ипотечное кредитование до последнего времени оставалось основным способом приобретения недвижимости в Перми. Причем последний год объемы выданной ипотеки показывали стабильный рост. По данным отделения Банка России по Пермскому краю, в январе 2022 года банки предоставили жителям региона 2,1 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму 5,1 млрд руб. По сравнению с аналогичным периодом 2021 года количество ипотечных договоров увеличилось на 8%, а объем выдачи ипотеки — на 29%. Ипотечный портфель банков в регионе на 1 февраля 2022 года составил 195 млрд руб. Это на 23% больше, чем годом ранее. Доля просрочки в общем объеме задолженности заемщиков по ипотеке снизилась на 0,4 процентного пункта и составила 0,6%. Средняя сумма ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) достигла 2,4 млн руб. (в январе 2021 года — 2 млн руб.). При этом средний срок ипотеки увеличился с 18,6 года до 21 года.
В прошлом году в Пермском крае было выдано почти 43 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму более 93 млрд руб. По сравнению с 2020 годом количество ипотечных договоров увеличилось на 5%, а объем выдачи ипотеки — на 20%. Специалисты отмечают, что почти четверть всего объема розничного кредитования в Прикамье приходилась на ИЖК. На покупку жилья пермяки брали в среднем 2,2 млн руб. За год этот показатель увеличился на 15%. Средневзвешенная ставка по ипотечному кредитованию в регионе за 2021 год выросла незначительно — с 7,5% до 7,9% годовых.
Спрос на ипотеку сохранялся несмотря на прошлогоднее повышение ключевой ставки Банком России. Как поясняют эксперты регионального подразделения Банка России, с июля по сентябрь 2021 года прирост объемов ипотечного кредитования стал снижаться из-за изменения условий госпрограммы льготного кредитования по ставке 6,5% годовых. С октября прирост возобновился, и по итогам декабря достиг максимума. Потребители стремились оформить ипотеку в ожидании повышения ставок на ипотечном рынке в новом году.
Льготный круг спасения С конца февраля текущего года на фоне нестабильной политической и экономической ситуации одни банки заняли выжидательную позицию, другие начали активно видоизменять условия. В среднем ипотечные ставки выросли в три раза.
Как рассказали в пресс-службе ВТБ, в связи с резким повышением ключевой ставки и последующим увеличением ставок по кредитам 4 марта банк изменил условия по собственным ипотечным программам. Сегодня минимальная ставка по ним составляет 22,4% как для готового, так и для строящегося жилья. При этом остались без изменений базовые ставки по льготным госпрограммам. Семьи с ребенком, родившимся после 2018 года, могут оформить ипотеку на новое жилье по ставке всего 5% годовых на сумму до 6 млн руб. В рамках этой программы возможно и рефинансирование ранее взятых кредитов на тех же условиях. Также по госпрограмме на новостройки, действующей с 2020 года, кредит можно получить по ставке 6,05% на сумму до 3 млн руб.
По действующим ипотечным кредитам для клиентов ничего не изменилось. Сохраняются все условия, зафиксированные в договоре, в том числе и процентная ставка. Помимо этого, для заемщиков есть несколько программ, подходящих в зависимости от условий кредита. Кроме того, ВТБ распространил условия ипотеки с господдержкой на покупку готовых жилых домов с земельным участком у застройщиков — индивидуальных предпринимателей. Ранее на льготных условиях можно было приобрести объекты только у юридических лиц.
Максимальная сумма кредита в рамках госпрограммы, действующей с 2020 года, составляет 3 млн руб. Кредитные средства доступны на срок до 30 лет.
У одного из главных игроков на рынке ипотечных займов — Сбербанка действующая процентная ставка на приобретение готового жилья составляет от 18,6%, пояснили в пресс-службе. Клиентам также предоставляют возможность воспользоваться льготными ставками по госпрограмме-2020 на приобретение жилья в новостройке по ставке от 5,85% и госпрограмме для семей с детьми — от 4,7%. Если клиент не подпадает под категорию граждан по госпрограмме, процентная ставка будет от 19,3%. При этом те заявки, которые были одобрены до повышения ставок, сохранились.
По мнению директора ООО «АЦ „КД-консалтинг“» к. э. н. Алексея Скоробогача, при текущих новых условиях по процентам объемы выдачи ипотечных кредитов определенно снизятся. Часть населения будет стараться улучшать жилищные условия, но останутся и те, кому без ипотеки не обойтись. «При этом важно, чтобы льготные программы были сохранены. Правительство уже готовит мероприятия по господдержке ипотеки на первичном рынке. Возможно, она (программа) видоизменится. Условия проектного финансирования для застройщиков многоквартирного жилья также нуждаются в льготах и преференциях, прежде всего в отношении процентной ставки»,— комментирует ситуацию эксперт.
Замереть и ждать Несмотря на ряд ограничений, с которыми столкнулся строительный бизнес, компании-застройщики продолжают работу над текущими проектами и не дают окончательных прогнозов. Стоимость жилья на рынке остается нестабильной, частично это связано с ростом себестоимости материалов, уточнение которой все еще происходит, а информация меняется ежедневно. В связи с этим специалисты предполагают снижение спроса на недвижимость и говорят о необходимости поддержки строительного сектора государством.
Для отдельных категорий граждан льготная ипотека все еще сохранена, а поднятие ипотечных ставок скажется на спросе, считает гендиректор ООО «Орсо-групп» Михаил Бесфамильный. Текущие сделки проходят в основном по ранее одобренным кредитам. «Если реальные доходы населения существенно упадут, то льготная ипотека действительно не поможет при покупке квартиры. Тем не менее это инструмент, который показал свою эффективность за последние два года»,— уточняет эксперт.
По мнению Михаила Бесфамильного, дальнейшее развитие ситуации на рынке во многом будет зависеть от поддержки строительной отрасли, которая, как и другие сферы, сегодня испытывает трудности. Ранее федеральные власти утвердили ряд антикризисных мер для застройщиков. В частности, теперь процесс оформления разрешительной документации на строительство ускорится не менее чем на полгода за счет предоставления возможности рассматривать одновременно изменения в генплан, правила землепользования и застройки и проекты планировок территорий. При этом публичные слушания станут едиными. Значительно сократится и срок предоставления участков под строительство, а после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не будет проводиться повторная проверка госрегистратором прав на землю и соблюдения требований к ограничению использования земли. Помимо этого, по данным «Ведомостей», сейчас обсуждается субсидирование ставок по проектному финансированию для застройщиков и сохранение низких ставок льготной ипотеки для покупателей.
«Если их ставки удержатся в районе 10%, это позволит сохранить и объемы строительства жилья, и какие-то объемы его реализации. Думаю, спрос на недвижимость так или иначе упадет, но за счет поддержки не сойдет к нулю, а затем начнет постепенно отрастать. Правда, спрогнозировать, когда это будет, сейчас трудно»,— считает глава «Орсо групп».
Генеральный директор ООО «Респект» Алексей Ананьев поясняет, что рынок недвижимости сейчас в целом встал на паузу, так как ни продавцы, ни покупатели не знают, как правильно себя вести, чтобы не допустить ошибок. «Кроме того, возникла большая неопределенность с ипотечными сделками. Они все приостановились, за исключением тех, что были с господдержкой, а их всего 5–6% от всех ипотечных сделок. Дело в том, что банки подняли ставки, но даже по новым, повышенным ставкам часто не одобряют ипотеку. Также мы столкнулись с ситуацией, когда на момент одобрения ставка одна, а когда человек приходит подписывать документы — уже другая. То есть банк не может на момент одобрения ипотеки гарантировать такую ставку, какой она будет на выдаче»,— объясняет господин Ананьев. Он добавляет, что сейчас обсуждается еще большее повышение ключевой ставки Центробанка, который в конце февраля поднял ее до 20% годовых. «Она может подняться до 30%, такая цифра уже звучит. При таких условиях ипотеки не будет в принципе»,— полагает гендиректор «Респекта».
Эксперт считает, что начала оживления рынка недвижимости стоит ожидать не ранее чем через два-три месяца. «Недвижимость — часть экономики, и ситуация в этой сфере будет развиваться так же, как и в других ее секторах. Пока мы все находимся в ситуации, в которой до этого никогда не были, и нужно подождать, пока наступит какая-то более или менее стабильная реальность. Возможно, она нам не понравится, потому что цены на все, в том числе на жилье, вырастут. Но она хотя бы наступит, мы через какое-то время к ней привыкнем, и с этого момента начнут формироваться новые условия рынка»,— резюмировал Алексей Ананьев.