ценовая политика
Многомесячный рост цен на недвижимость в западных странах привел к перегреву рынка. Начали расти банковские ставки по кредитам, что еще более удорожает процесс обретения недвижимости. Стараясь сэкономить, участники рынка переключают внимание на специфические рыночные ниши и все чаще отказываются от услуг риэлтеров.
В поисках выгодного долга
Торговля долговыми обязательствами составляет большую часть рынка финансовых услуг, причем речь может идти как о долге государств и компаний, так и граждан, например, в форме ипотечных обязательств. Чем выше риск невзыскания задолженности, тем больше дисконт. Неудивительно, что участники перегретого рынка недвижимости все чаще ищут выгодные варианты в таком специфическом его сегменте, как недвижимость, выставляемая на продажу из-за задолженности по ипотечному кредиту.
Если раньше информация о такой недвижимости была доступна только брокерам, то теперь потенциальные покупатели могут получить ее через интернет и таким же образом найти людей, которые помогут им заключить сделку. В США такие услуги представляют целый ряд интернет-компаний, одна из крупнейших среди них — RealtyTrac. Ее глава Джеймс Саккачио утверждает: "Для тех, кто готов потратить время на поиски, рынок продаваемой за долги недвижимости предлагает, пожалуй, самые лучшие из имеющихся на сегодняшний день возможностей". При хорошем раскладе можно сэкономить от 10-30 до 50%.
По мнению специалистов, в ближайшем будущем этот рынок будет быстро расти. Уже сейчас реестр готовящейся к продаже недвижимости по всем США, составленный RealtyTrac, которая снабжает информацией популярные порталы MSN House and Home и Yahoo! Real Estate, включает более 550 тыс. адресов. "Недвижимость, продаваемая за долги, может быть прекрасной инвестицией или обойтись покупателю гораздо дешевле, чем обычная недвижимость,— отмечает господин Саккачио.— Однако на ней нельзя разбогатеть быстро, а процесс заключения сделки требует знаний и профессионального подхода".
Недвижимость, обремененная долгом, подразделяется на три основных вида, соответствующих трем этапам процесса ее отчуждения: прекращение выплат (notice-of-default, NOD), выставление на продажу (notice of trustee sale, NTS) и продажа банком (real-estate-owned, REO).
Выгоднее всего заключать сделку непосредственно с владельцем собственности на первом этапе, когда получено первое предупреждение об угрозе отчуждения в связи с прекращением выплат по ипотеке. Такая сделка выгодна всем участникам в равной степени. Продавец освобождается от непосильной ипотеки, не портя свою кредитную историю, банк-кредитор экономит время и деньги на переоформлении и перепродаже, а покупатель получает недвижимость по цене ниже рыночной.
Чтобы все прошло именно так, покупателю надо хорошо подготовиться и собрать разнообразную информацию, обратив особое внимание на такие вопросы, как местоположение и состояние недвижимости, соотношение ее изначальной цены и нынешнего уровня цен, сумма задолженности и кредитный баланс, наличие или отсутствие дополнительных отягощений (банкротство, невыплата налогов и т. п.). Это позволит предложить правильную цену, определить, сколько придется потратить на ремонт, и верно построить отношения с продавцом, чтобы у него не сложилось впечатления, что кто-то пытается воспользоваться его затруднительным положением. Необходимые средства лучше собрать уже на первом этапе переговоров. Тогда кредитор может согласиться на то, чтобы задолженность по ипотеке просто была ликвидирована и кредит перешел к новому владельцу без выплаты комиссионных за дополнительные услуги.
На втором этапе обремененная долгом недвижимость выставляется на аукцион, и основными ее покупателями обычно оказываются профессиональные инвесторы. На этом этапе сделка менее выгодна, а сам процесс довольно жестко регламентирован. Так, покупатель, давший наивысшую цену, обязан сам присутствовать на аукционе и заплатить всю сумму наличными на месте. Обычному человеку довольно трудно принять участие в аукционе, ведь конкурировать приходится с профессионалами, а времени, чтобы оценить все за и против, практически нет.
Сделка на последнем этапе, когда банк уже перевел недвижимость на свой баланс, дает больше времени на раздумье и больше всего походит на обычную банковскую трансакцию, однако цена в этом случае оказывается ненамного ниже рыночной.
Сообща дешевле
Другой рыночной нишей, вызывающей все больший интерес на разогретом рынке, является совместное владение, когда два или более покупателей сообща приобретают недвижимость с двумя или более жилыми блоками (tenanacy in common, TIC). Они должны прожить там год, прежде чем подать заявление на превращение его в кондоминиум. Этот процесс занимает три года, по истечении которых каждый владелец получает свою часть в индивидуальную собственность. Эта услуга значительно снижает цену вхождения на рынок недвижимости и особенно актуальна на дорогих рынках мегаполисов. Так, в Сан-Франциско TIC-недвижимость в среднем стоит $450 тыс., что на $100-150 тыс. дешевле аналогичной недвижимости в индивидуальной собственности. Однако минусом таких сделок является повышенный риск — партнер может отказаться от сделки, потерять работу, оказаться ненадежным человеком и т. д. Например, закон позволяет продать TIC до истечения первого года в связи с экономическими трудностями, и тогда владельцу, остающемуся в доме, придется ждать еще год, чтобы уже с новым партнером получать разрешение на перевод своего жилья в индивидуальное владение.
Поэтому главной задачей на этом рынке помимо поиска собственно недвижимости является поиск подходящего партнера. Помощь в составлении идеальных пар оказывают специализированные интернет-компании. В Сан-Франциско это онлайновое агентство City Living — за 15 лет своей работы оно провело 150 покупок TIC-недвижимости, соединив в партнерских отношениях более 500 человек. Чтобы послать заявку, потенциальным партнерам надо ответить на множество вопросов, причем не только ожидаемых — о желаемом месте жительства, доходе и кредитной истории, но и таких, какие обычно задают в бюро знакомств,— о привычке к курению, об отношении к вечеринкам, домашним животным, спорту, о хобби.
City Living зарабатывает на комиссионных, которые платит продавец. Если у покупателя уже есть агент, то компания делит с ним комиссионные. Многим покупателям идея приобретения TIC-недвижимости нравится не только из-за возможности сэкономить, но и потому, что в отличие от обычного рынка, где выбирается только недвижимость, а соседом может оказаться кто угодно, в нише TIC-недвижимости можно подобрать практически идеального партнера с приблизительно одинаковыми интересами и уровнем дохода. Основные потребители этой услуги — молодые профессионалы, уже не устраивающие вечеринок, длящихся до утра, и имеющие или готовящиеся иметь детей. Кредитоспособность также должна быть одинаковой, иначе это повышает процентную ставку по кредиту, которая определяется по нижнему уровню доходов партнеров. А поскольку специализирующиеся на TIC-недвижимости компании имеют большую базу данных, это расширяет выбор и дает возможность избежать поспешных решений.
Без посредников
Комиссионные риэлтеров по сделкам купли-продажи обычно составляют 5-6%, что при сильно выросших ценах на недвижимость означает потерю продавцом до $40 тыс. При этом в условиях высокого спроса найти покупателя не составляет большого труда. Неудивительно, что все больше участников рынка совершают сделки без посредничества риэлтеров, обходясь лишь услугами юристов, проверяющих документы. Услуги юриста стоят в среднем $1 тыс., так что экономия налицо. По словам Джерри Миллера, юриста по сделкам с недвижимостью из торонтской компании Gardiner Miller Arnold LLP, если десять лет назад его компания совсем не работала с частными сделками, то теперь они составляют 5% бизнеса и их объем продолжает расти.
Продаваемая частным образом недвижимость не попадает в реестр Multiple Listing Service (MLS), через который проходит до 90% сделок. Однако на разогретом рынке этого и не нужно. Продавцы размещают рекламу в местных газетах (две строки стоят около $50) или на специальных веб-сайтах, причем самый дорогой вариант — неограниченного размера текст, десять фотографий и срок размещения до одного года — стоит около $100. Однако продавец экономит не все 5-6%, а делит средства, которые пошли бы риэлтеру, с покупателем.
Риэлтеры же считают, что те, кто отказывается от их услуг, недооценивают возможности профессионалов по рекламе недвижимости, ведению переговоров и сбору необходимых документов. И все же колебания спроса на услуги риэлтеров заставляют их приспосабливаться. Риэлтеры стали устанавливать разные комиссионные в зависимости от набора услуг. А не так давно даже появились дисконтные риэлтерские конторы. Например, одна из них, Realtysellers, берет за услуги, включая размещение объявления в MLC, $695 вместо 5-6% от сделки.
ЕЛЕНА ЧИНЯЕВА