Магазины окружили Санкт-Петербург

К концу 2004 года рынок торговой недвижимости Петербурга удвоится: за год застройщики введут в строй более 400 тыс. кв. м новых площадей. Эксперты прогнозируют, что активное строительство крупных комплексов и гипермаркетов продлится до конца 2005 года. Освоив окраины, сетевики стремятся в центр города.

Рынок коммерческой недвижимости Петербурга продолжает расти, при этом наибольшую долю как в аренде, так и в купле-продаже занимает торговая недвижимость. Наиболее быстро развивается сегмент торговых центров: сейчас в Петербурге их действует более 50, строится свыше 30 и еще около 40 проектируется. В итоге рынок пополнят 430 тыс. кв. м качественных площадей, что в два раза больше, чем за тот же период 2003 года. Таким образом, общая площадь торговых комплексов Санкт-Петербурга на конец 2004 года достигнет 1,02 млн кв. м.

К концу 2003 года на 1 тыс. жителей Петербурга приходилось 135 кв. м площадей торговых центров. В Москве этот показатель на то же время составлял 144 кв. м. Сейчас в Петербурге на 1 тыс. жителей приходится уже 148 кв. м площадей, а к концу 2004 года этот показатель достигнет 185 кв. м. Прогноз на конец года для Москвы составляет 226 кв. м. Активное строительство новых комплексов в Петербурге уже привело к некоторому снижению уровня их заполняемости — с 95-98% в 2003 году до 92-93% в третьем квартале 2004 года. Но специалисты уверенно прогнозируют продолжение строительного бума. При этом они обращают внимание на то, что вывод на рынок новых торговых площадей существенно не сказался на величине арендных ставок, особенно в торговых комплексах с удачным месторасположением и конкурентоспособной концепцией.

В спальных районах города, где строительство гипермаркетов ведется наиболее активно, на первый план выходят торговые центры площадью до 1 тыс. кв. м с тщательно продуманной концепцией, где все отвечает запросам целевой аудитории: торговые марки основных арендаторов, ассортимент супермаркетов и кафе, объекты развлечений. С начала года было введено 70 тыс. кв. м торговых площадей, среди новых объектов — торговый центр "Гулливер" рядом со станцией метро "Старая деревня", комплекс "Озерки", третья очередь комплекса "Меркурий", расширяется комплекс "Норд" у станции метро "Проспект Просвещения". По оценкам "ПСБ инвест-групп", наибольшее количество торговых центров открывается в Выборгском и Приморском районах. Эксперты считают, что рынок продолжит развиваться в сторону все более просторных и дорогих объектов, рассчитанных на горожан со средним и высоким достатком. Эта тенденция началась в 2001 году. Ранее инвесторы предпочитали не рисковать и вкладывали средства в проекты с бюджетом до $5 млн и торговой площадью до 10 тыс. кв. м. Идея собственников сводилась к тому, чтобы "нарезать" полезные площади на блоки поменьше и сдать их по более высоким ставкам. Целевой группой арендаторов таких объектов были частные предприниматели, предлагающие товар невысокого качества, в основном китайского и турецкого производства. Сейчас наиболее востребованы площади в 150-300 кв. м, однако в последнее время отмечается рост спроса на торговые площади более 500 кв. м. По размерам площадей, планируемых к вводу в 2004 году, лидируют торговые центры более 30 тыс. кв. м (41,2%). Несколько меньше доля у объектов площадью 5-10 тыс. кв. м (29,4%).

При этом петербургский рынок торговых центров продолжает оставаться рынком аренды. Практика продаж как этажей внутри комплексов, так и самих зданий только зарождается. Специалисты отмечают, что в силу ограниченного количества предложений по продаже анализ данного рынка весьма затруднителен. Объясняется это отчасти тем, что бурное развитие рынок торговых центров получил недавно, а значит, инвесторы еще не успели окупить свои объекты и переключиться на реализацию других проектов. В 2003 году и в январе--октябре 2004 года наблюдается незначительный ежемесячный рост арендных ставок — около 2-3%. Однако удвоение рынка, прогнозируемое на конец 2004 года, скорее всего, снизит стоимость аренды к началу 2005 года. В первую очередь это коснется собственников низкокачественных площадей, откуда арендаторы будут "мигрировать" в новые комплексы. На рынке будет наблюдаться еще большая дифференциация арендных ставок в зависимости от местоположения объектов. Задумывая строительство торгового центра, девелоперы сразу ищут крупных арендаторов. Например, в комплексе "Гулливер" снимают торговые места 150 компаний, среди которых такие крупные ритейлеры, как "Рамстор", магазины одежды "Вещь" и входящая в L`Etoile парфюмерно-косметическая сеть "Сефара". Самый крупный арендатор "Гулливера" — гипермаркет бытовой техники "Матрица" площадью 10 тыс. кв. м. Кроме того, здесь расположены сервисные центры, кинотеатр сети "Мираж Синема", боулинг и интернет-кафе. Сетевые компании, как правило, добиваются для себя более низкой арендной платы.

В секторе многофункциональных торговых комплексов с досугово-развлекательной функцией по количеству построенных объектов лидируют ЗАО "Адамант" (11 действующих центров), а также ООО "Макромир", аффилированное с ООО "Концерн 'ЛЭК-истейт'". Кроме того, о своих намерениях выйти на петербургский рынок уже заявили ряд крупных московских и международных операторов: Auchan, Spar, "Седьмой континент", британский продавец товаров для дома Castorama и немецкий ритейлер OBI. В середине октября представители городской администрации сообщили о том, что Ikea присмотрела себе участок в Кировском районе под второй магазин в Петербурге. Конкуренция между операторами становится все более жесткой. Так, ООО "Рамэнка" (сеть "Рамстор") пыталось выйти на рынок Петербурга еще в 2001 году, но не сумело заручиться поддержкой городских властей, которые соблюдали интересы местных операторов, прежде всего "Пятерочки", контролируемой супругой губернатора Ириной Яковлевой. В итоге участки, которые "Рамэнка" выбирала под строительство своего магазина, по разным причинам не проходили согласования у чиновников. После смены администрации "Рамэнка" все-таки начала строить комплекс "Рамстор-Сити" площадью в 40 тыс. кв. м и стоимостью около $40 млн возле Удельного парка. "Рамстор" заключил предварительные договоры аренды с Lady and Gentleman, Sephora, "Формулой кино", а также ведет переговоры с Zara, Springfield, McDonald`s, Delta Sport и другими известными сетями. Свой второй комплекс площадью в 50 тыс. кв. м "Рамстор" намерен расположить в центре города. Сдать его планируется в середине 2006 года.

Центростремительная тенденция

Освоив окраины, в центр стремятся сразу несколько сетевиков. В частности, "Лента" уже ведет работы по строительству своего магазина на Обводном канале. Московская сеть "Перекресток" намерена строить магазины нового формата "у дома" площадью 200-300 кв. м в центре Петербурга. На такой же формат торговли хотят выйти "Лента" и "О`кей". Проблема заключается в том, что в центральных районах трудно найти участок под строительство торгового комплекса. Рыночная же ставка аренды помещений в районе Невского проспекта составляет $200 за 1 кв. м в месяц, в Центральном и Василеостровском районах — $20-110 за 1 кв. м. Чтобы стимулировать появление в центре новых магазинов, городской комитет экономического развития подготовил пакет предложений, которые в ближайшее время рассмотрит Смольный. В частности, речь идет о приоритетном праве ритейлеров на аренду помещений, которые находятся в городской собственности. Кроме того, чиновники предлагают предоставить льготы тем ритейлерам, которые согласятся размещать свои торговые точки в районах, где не хватает магазинов. Льгота — это 50-процентный дисконт на аренду помещений и снижение ставки земельного налога. При покупке земли под магазин торговцы смогут платить 5-10 ставок земельного налога вместо нынешних 30 (ставка в зависимости от градостроительной зоны составляет 7,4-23,8 руб. за 1 кв. м). Срок действия таких льгот не превышает пять лет.

"Наша задача состоит в том, чтобы расстояние от любого дома в центре города до продовольственного магазина составляло не более 300 м, а в спальных районах — не более 500 м",— пояснил председатель городского комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Владимир Бланк. В настоящий момент комитет занимается составлением списка проблемных территорий. По предварительным оценкам, в него могут попасть Центральный, Василеостровский, Приморский и Адмиралтейский районы.