Москва в кольце ритейла

В последние пять лет самым динамично развивающимся сегментом рынка коммерческой недвижимости в Москве считается сегмент торговых площадей. Но при этом на рынке возникла парадоксальная ситуация: при остром дефиците торговых площадей в некоторых районах арендные ставки начали снижаться. Эксперты связывают это с появлением на рынке торговой недвижимости крупных западных компаний, инвестирующих средства в строительство собственных площадей.

Коридорный спрос

Развитие этого сектора рынка было вызвано острым дефицитом торговых площадей, соответствующих международным стандартам,— по состоянию на начало 2004 года Москва все еще оставалась на последних местах в списке крупных городов Европы по количеству торговых площадей на душу населения. "Изучая структуру спроса, можно сделать вывод, что, по крайней мере, пятикратное увеличение количества торговых площадей на сегодняшний день городу бы не повредило,— говорит Наталия Дерешовская, консультант отдела по работе с собственниками ABN Realty.— Уровень вакантных площадей сегодня крайне низок и для успешных профессиональных торговых центров составляет 2-5%".

Сейчас в Москве насчитывается около 70 крупных торговых центров. По прогнозам, к 2010 году их число достигнет 300. В Москве определяющую роль в успешности торгового центра играет место. Например, в столице бесспорно успешными являются так называемые торговые коридоры — улицы Тверская, Арбат, Новый Арбат, Петровка, Садовое кольцо, Кутузовский проспект, Ленинградский проспект, Ленинский проспект, Бульварное кольцо. Магазины, кафе и рестораны располагаются здесь, как правило, на первых этажах жилых домов, занимая площади до 300 кв. м. Плотность размещения торговых площадей неравномерна — наибольших показателей она достигла в центральных частях города, а в районах массовой застройки торговые площади практически отсутствуют. Тем не менее участники рынка утверждают, что появилась тенденция к выравниванию плотности размещения торговых объектов в пределах городской черты.

Однако даже при том, что ранее непривлекательные для ритейлеров районы Москвы постепенно застраиваются, доля свободных площадей в городе остается очень небольшой. Для успешных торговых центров этот показатель равен 2-5%, а для торговых коридоров и того меньше — до 1,5%. По итогам 2004 года прогнозируется некоторое увеличение доли свободных помещений за счет ввода в эксплуатацию новых объектов недвижимости, а также утраты привлекательности торговыми центрами, не имеющими единой концепции развития или профессионального управления.

Заморские коробейники

По мере насыщения Москвы торговыми помещениями усиливается интерес компаний к освоению новых площадей в ближнем Подмосковье (включая строительство, покупку и аренду). По словам управляющего партнера RCF Вагана Казаряна, ТЦ, скорее всего, будут строиться вдоль МКАД. "Торговые центры среднего масштаба должны появиться во всех подмосковных городах, и они там уже постепенно строятся. Признаком того, что ниша не заполнена до конца, является очень простой фактор — количество посетителей ТЦ в выходной день. Толпы людей в ТЦ говорят о том, что данный сегмент рынка пока еще не заполнен",— говорит господин Казарян.

Дефицит качественных торговых площадей определил привлекательность российского рынка для известных международных торговых операторов, занявших немалую долю столичного рынка ритейла — Ikea, Auchan, Ramstore, Metro. Среди владельцев новых комплексов в Подмосковье преобладают компании с иностранным капиталом (порядка 60-65% от общего числа ритейлеров), что объясняется просто — для увеличения своего присутствия в Московском регионе им нужны дополнительные площади, которых столичный рынок в необходимых объемах предложить не может.

По мнению руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, иностранцы занимают все большую долю российского рынка ритейла, их экспансия будет только усиливаться и причин для этого несколько. Во-первых, иностранные компании находятся в более выгодном финансовом положении, чем российские, и могут привлечь длинные кредиты всего под 4-5% годовых. Российские компании, как правило, занимают под 15% и даже 20% годовых. "Если учесть, что рентабельность торгового центра сегодня составляет порядка 18%, то проект получается практически неокупаемым",— говорит господин Герц. По этой же причине иностранные компании имеют возможность массированно входить на российский рынок, заявляя о строительстве сети торговых центров из пяти или даже десяти супермаркетов (или гипермаркетов) и, как правило, реализуют свои заявки согласно четко разработанной концепции проекта и в срок.

Во-вторых, международные компании, в отличие от российских, больше внимания уделяют разработке концепции торгового центра: какая структура торговли сложилась в том районе, где планируется строить ТЦ, какая конкуренция, транспортная инфраструктура и т. д. Немалая часть финансовых средств направляется на продвижение уже работающего ТЦ. По словам Михаила Герца, "если торговый центр был вполне успешным в 2002 году, то через несколько лет ситуация может смениться на противоположную. Однако российские компании в половине случаев предпочитают не обращаться к консультантам за помощью в проведении маркетинговых исследований, полагая, что сами все знают и умеют".

Несколько иначе относятся иностранцы и к выбору земельных участков для строительства ТЦ. Большинство из международных компаний стремятся реализовать свои проекты за внешней стороной МКАД, несмотря на успешность торговых площадей в самом центре города. Объяснение этому простое — власти Подмосковья предоставляют инвесторам земельные участки в собственность, а не в аренду, как в Москве, даже если срок аренды составляет 49 лет. "Строить ТЦ за пределами города, несомненно, очень выгодно. Во-первых, земля за МКАД дешевле, чем в черте города. Во-вторых, гораздо легче найти большое количество свободной площади под строительство. Как следствие, арендная плата в таких ТЦ ниже, чем в городе, соответственно, цены на товары более привлекательны для покупателя. Большие размеры позволяют сделать из ТЦ не просто магазин, а центр досуга и отдыха, где человек может и, главное, захочет провести целый день. Как показывает опыт развитых стран, такие ТЦ всегда пользуются большой популярностью",— говорит Ваган Казарян.

К концу 2004 года планируется завершение 15 проектов в области retail общей площадью 450 тыс. кв. м, наиболее значимыми из которых станут Ikea, "Химки-молл", "Лига" на Ленинградском шоссе, Ramstore-6, "Веймарт-2" (74-й км МКАД), ТЦ "Черемушки", "Мосмарт-2", "Новинский, 31", Tobtim. Стоит отметить, что примеру иностранцев последовали и российские компании, специализирующиеся в развитии крупных торговых сетей — "Седьмой континент", "Перекресток", "Мосмарт", "Веймарт", "Пятерочка".

Ставки снижены

Несмотря на то что конкуренция между отечественными и иностранными компаниями усиливается, а торговых площадей по-прежнему не хватает, арендные ставки в ТЦ все же начали снижаться. По информации директора отдела торговой недвижимости компании Knight Frank Юлии Дальновой, появление на рынке торговой недвижимости крупных западных компаний, которые активно инвестируют средства под строительство собственных площадей, вызвало снижение арендных ставок на торговые помещения в среднем на 3% по сравнению с третьим кварталом прошлого года. Арендные ставки в торговых центрах, расположенных в Центральном округе Москвы, снизились на 0,78% по сравнению с предыдущим месяцем. А ставки на ТЦ за пределами Садового кольца снизились на 5% по сравнению с прошлым кварталом. Как утверждают эксперты, тенденция к снижению арендных ставок в крупных торговых центрах Москвы сохранится.

Впрочем, из, казалось бы, парадоксальной ситуации, когда при общем дефиците торговых площадей арендные ставки падают, а сроки окупаемости растут, ритейлеры все же извлекут некоторую выгоду для развития своего бизнеса. Дело в том, что при высокой конкуренции в строительстве и развитии крупных торговых центров в Москве инвестор вряд ли станет довольствоваться теми условиями и набором земельных участков, которые предложит ему столичное правительство. Раньше московские власти предлагали инвесторам для строительства ТЦ в основном участки с рядом обременений, например, в промзонах (чтобы за счет инвестиций осуществить вывод предприятия из центральной части города). Теперь же, как считает Михаил Герц, компании начинают сами определять условия вложения своих средств и выбирать наиболее интересные для них участки. Так что Москве придется учитывать пожелания инвесторов при выделении участков (например, с меньшим числом обременений) и даже при определении ставки аренды того или иного земельного участка. И чем известнее компания-инвестор, тем легче ей будет добиться от московских властей заключения инвестиционного договора на ее условиях.

"В 2005 году продолжится экспансия на московский рынок торговой недвижимости международных торговых операторов, таких как Wal-Mart. Если рассматривать концептуальную составляющую, то прогнозируется увеличение доли развлекательной части в новых проектах ввиду того, что шопинг как способ проведения досуга стал уже привычен для москвичей и теперь их предпочтения начали склоняться в сторону развлечений",— говорит Наталия Дерешовская из ABN-Realty.