Арбитражный суд Северо-Кавказского округа направил на новое рассмотрение дело по иску ООО «Специализированный застройщик "РенКапСтрой"» к администрации Краснодара о расторжении договора аренды земельного участка и возмещении 1,1 млрд руб. убытков. Судебный акт размещен на сайте суда.
Речь идет о территории площадью 32,4 тыс. кв. м на ул. Старокубанская №2/21, которую компания арендовала в 2014 году под строительство жилого комплекса.
Основанием для расторжения договора аренды и взыскания убытков застройщик указывает изменение функциональной зоны, в которой расположен земельный участок. В сентябре 2020 года генеральным планом Краснодара он был отнесен к озелененной территории общего пользования. Данная функциональная зона не предназначена для возведения многоквартирных жилых домов, что противоречит условиям договора аренды.
«Изменение генерального плана повлекло нарушение прав застройщика... Администрация оставила арендатора без реальной возможности пользоваться земельным участком в соответствии с целями аренды»,— говорится в исковом заявлении ООО «Специализированный застройщик "РенКапСтрой"».
Застройщик указывает также, что администрация несколько раз отказала ему в выдаче разрешения на строительство. Таким образом, общий размер подтвержденных затрат истец оценил в 447,5 млн руб. упущенную выгоду — в 732,4 млн руб.
Представители администрации Краснодара пояснили в суде, что на момент заключения договора аренды действовал генплан от 2012 года, однако даже согласно ему застройщик не мог приступить к строительству многоэтажных жилых домов, поскольку участок располагался в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки, а также на территории памятника археологии «Могильник и городища на Дубинке».
Суд пришел к выводу, что то обстоятельство, что арендатор получил во владение крайне проблемный земельный участок, обремененный объектом археологического наследия, то есть участок, на котором невозможно было с момента подписания договора аренды начать напрямую строительство многоквартирных жилых домов, не означает, что право аренды такого участка не возникло, а сам договор аренды является недействительной сделкой. «Однако поскольку право арендатора продолжать застройку земельного участка с изменением генерального плана в сентябре 2020 года отпало, дальнейшее строительство на участке стало невозможным, следует сделать вывод о прекращении договора аренды земельного участка вследствие невозможности исполнения (ст. 416 Гражданского кодекса РФ)»,— указано в судебном акте.
На основании этого и других выводов Арбитражный суд Кубани отказал удовлетворять исковые требования. Застройщик безуспешно пытался оспорить это решение в Пятнадцатом арбитражном апелляционном суде. Однако кассационная инстанция не согласилась с решениями нижестоящих судов и поддержала доводы истца, направив дело на пересмотр.
По данным «СПАРК-Интерфакс», ООО «Специализированный застройщик "РенКапСтрой"» зарегистрировано в Краснодаре в 2007 году с основным видом деятельности «подготовка строительной площадки». Выручка компании в 2020 году составила 14,1 млн руб., чистый убыток — 37,4 млн руб.
Управляющей компанией ООО «Специализированный застройщик "РенКапСтрой"» является московское ООО «РКС Девелопмент», которое, по данным «Ъ», принадлежит семье финансиста Игоря Сагиряна (в разные годы занимал посты президента ЗАО «Ренессанс-капитал», Группы компаний «Тройка Диалог», управляющего директора ЗАО «Сбербанк CIB»).
Все важнейшие новости Кубани, Крыма и Адыгеи читайте в нашем Telegram-канале 