Обратная волна накрыла офисы

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Спрос на аренду и покупку офисных площадей в Новосибирске, по данным «Авито Недвижимости», в 2021 году вырос на 23–25%. Средняя арендная ставка за год увеличилась на 5%, до 21 тыс. руб. в месяц. Участники рынка отмечают, что после отмены карантинных ограничений вакантных площадей в бизнес-центрах практически не осталось и собственники помещений начинают понемногу поднимать цены. Самыми популярными остаются небольшие помещения площадью до 50 тыс. кв. м. В связи с распространением удаленного режима работы появился спрос на гибкие пространства и коворкинги.

Рынок коммерческой недвижимости в Новосибирске продолжает восстанавливаться после длительного кризиса. По данным «Авито Недвижимости», по итогам 2021 года покупкой офисных объектов в Новосибирске стали интересоваться на 24,5% чаще, чем годом ранее. Предложение офисных помещений на «Авито Недвижимости» за тот же период возросло еще больше — на 31,4%. Средняя стоимость офисов в 2021 году составляла 5,625 млн руб., что на 4% больше, чем в 2020 году.

Спрос на аренду офисов в Новосибирске, по информации руководителя направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости» Тимура Зайцева, в 2021 году стал выше на 22,6% по сравнению с показателями 2020 года, а количество предложений о сдаче в аренду офисных помещений на платформе за год возросло на 13%. Арендные ставки при этом выросли на 5% — стоимость аренды офиса в Новосибирске в 2021 году составила в среднем 20 998 руб. в месяц.

Брокер по коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Жилфонд» Алексей Малов напомнил, что в 2020 году из-за серьезных эпидемиологических ограничений и карантина многие компании, особенно сферы услуг, сокращали издержки, в том числе отказываясь от офисной недвижимости и уходя на «удаленку». Доля вакантных площадей, по оценке господина Малова, в некоторых бизнес-центрах и административных зданиях доходила до 30%, но в среднем по рынку составляла около 15%. «Освобождение офисов проходило достаточно быстро и лавинообразно, а в 2021 году мы увидели обратную волну. Все, кто остался жив, вернулись обратно в бизнес-центры по вменяемым арендным ставкам, которые были до ковидного оттока»,— пояснил он.

По оценке господина Малова, после снятия ограничений удаленный формат сохранили не более 10% вынужденно попробовавших его компаний. Большинство же, «помучившись и сделав выводы», предпочли вернуться в бизнес-центры. «Нам торжественно в телевизорах и по радио объявляли о том, что надо учиться работать дистанционно. Первый этап этого вдохновения разбился о тот момент, что люди не умеют работать дистанционно, для этого необходима определенная подготовка, инфраструктура»,— считает он. В результате вакантных площадей в офисах практически не осталось, но спрос, по словам господина Малова, все-таки не превышает предложение, а цена, как это происходило и ранее, постепенно меняется на процент инфляции. Кроме того, по его словам, по мере заполнения бизнес-центров арендодатели начинают понемногу повышать арендную ставку, стремясь получить дополнительную прибыль на фоне небольшого количества свободных вариантов.

По данным директора RID Analytics Елены Ермолаевой, на декабрь 2021 года доля вакантных площадей в крупных бизнес-центрах (БЦ) Новосибирска составляла 4,5% от полезной площади объектов. Годом ранее этот показатель был 6,8%, а в докризисном декабре 2019 года — 4,8%. «По крупнейшим БЦ арендные ставки почти не изменились: 759 руб. за кв. м в сутки в декабре 2020 года и 746 руб. за кв. м в декабре 2021 года — по факту изменений не было, это просто колебание средней цены»,— пояснила она. В декабре 2019 года средняя арендная ставка в новосибирских БЦ, по данным RID Analytics, составляла 705 руб. за кв. м в сутки.

Средние цены продажи офисных помещений за год увеличились на 10,8% — до 61,6 тыс. руб. за кв. м в декабре 2021 года, отмечает госпожа Ермолаева. «Рост цен связан в том числе и с тем, что ряд помещений остался без арендаторов и был выставлен на продажу»,— считает она. По ее словам, пандемия оказала на рынок офисной недвижимости значительное влияние: «Сначала спрос существенно снизился. Однако затем рынок восстановился, и доля свободных площадей снова сократилась до допандемийного уровня».

Самым высоким спросом в Новосибирске, по данным директора RID Analytics, традиционно пользуются небольшие офисные помещения, до 50 кв. м. По ее словам, за спросом следует и предложение — на рынке представлено много небольших помещений. «Поэтому если площади начинает искать какая-то крупная компания, то найти подходящее помещение бывает сложно, особенно когда есть высокие требования по качеству и местоположению»,— говорит госпожа Ермолаева. «В январе 2022 года на платформе было представлено более тысячи активных объявлений о продаже и сдаче в аренду офисов. Тем не менее можно выделить общий тренд на увеличение интереса к гибким пространствам и коворкингам — с распространением удаленного режима работы в офисах становится больше незакрепленных рабочих мест, зон коллаборации и переговорных»,— отмечает Тимур Зайцев.

По мнению господина Зайцева, в 2022 году с наибольшей вероятностью следует ожидать повышения арендных ставок и цен на приобретение офисных помещений. Это связано с дальнейшим оживлением рынка коммерческой недвижимости после 2020 года и ростом реальной инфляции в стране. Уже в январе на «Авито Недвижимости» было отмечено повышение среднего уровня арендных ставок на офисы в Новосибирске на 17% год к году, а средние цены на покупку стали выше на 22,8% год к году.

Дарья Решетникова, Оксана Павлова