За два пандемийных года жилье в Казани стало «существенно недоступно». Такой вывод сделали аналитики Циана, подсчитав, что семье из двух человек со средней зарплатой, чтобы приобрести на вторичном рынке квартиру площадью 54 кв. м, требуется откладывать весь свой доход 5,8 лет. В 2019 году это можно было сделать за 4,7 года. А если брать такую квартиру в ипотеку, по придется отдавать 80% средств, остающихся после вычета прожиточного минимума. Более недоступно жилье только в Москве и Санкт-Петербурге. Казанские риелторы с такой оценкой соглашаются, прогнозируя стагнацию на рынке во второй половине текущего года в связи с ростом ставок ипотеки и цен жилой недвижимости.
Фото: Денис Владимиров, Коммерсантъ
Фото: Денис Владимиров, Коммерсантъ
Доступность жилья в Казани к настоящему времени существенного снизилась по сравнению с 2019-2020 годами. По данным Циан.Аналитики, коэффициент его доступности сейчас составляет 5,8 – столько лет понадобится казанской семье из двух человек, чтобы накопить на квартиру площадью 54 кв. м на вторичном рынке, если откладывать на нее весь свой доход. В 2019 и 2020 годах коэффициент равнялся 4,7. В связи с этим сейчас аналитики относят жилье в Казани к категории «существенно недоступного». В этом столицу Татарстана опережают только Москва с коэффициентом 6,9 и Санкт-Петербург (коэффициент доступности 6,3). Согласно международной классификации, жилье считается доступным, если его стоимость укладывается в трехлетний доход.
По данным властей Татарстана, средняя зарплата в Казани за первую половину 2021 года составляла чуть более 54 тыс. руб. – на 12,3% выше, чем в 2020 году. По размеру средней зарплаты столица республики занимает шестое место среди крупных городов России.
Согласно подсчетам Циан.Аналитики, наиболее доступным жилье было в допандемийном 2019 году. С того времени доход семьи в России вырос на 13%, а стоимость квартиры — на 36%. В 2019 году на первый взнос по ипотеке в размере 20% стоимости квартиры в среднем по РФ требовалось 9 ежемесячных доходов, а в 2021 году — 11. При этом первый взнос на ипотеку в Казани сейчас равняется 14 ежемесячным доходам семьи, в Москвы — 17 доходов, Санкт-Петербурга — 15 доходов.
При этом средний размер ипотечного платежа в 2021 году возрос также на треть по сравнению с 2020 годом — до 51 тыс. руб. с 33,3 тыс. руб. Согласно данным Циан.Аналитики, для уплаты ипотеки среднестатистической семье из Казани нужно отдавать больше половины доходов – 54% против 38% в 2020 году. По доле ипотеки в семейном бюджете Казань также находится на третьем месте после Москвы и Санкт-Петербурга, где она достигает 64% и 58%, соответственно. В среднем по РФ эта доля равна 41%.
Аналитики Циана подсчитали, что если из дохода казанской семьи вычесть прожиточный минимум, предназначенный для каждого члена, то из оставшихся средств 80% уйдут на погашение ипотеки (для свободного распоряжения останутся только 20%). В 2020 году на ипотеку требовалось направлять 57% из этой части средств. Доля ипотечных выплат от дохода средней московской семьи после вычета прожиточного минимума составляет 94%, петербургской — 84%.
«Таким образом, в базовом сценарии ипотеку могут взять клиенты с доходами выше среднего, чтобы не урезать повседневные расходы до минимума»,— отмечают эксперты.
Они приходят к выводу, что арендовать жилье в Казани в нынешних условиях намного выгоднее, чем брать его в ипотеку. Доля платежа аренды от ипотеки в 2019-2020 годах превышала 70%, а в 2021 она снизилась до 58%. В среднем аренда квартиры в 2021 году обойдется казанцам в 29,8 тыс. руб. Дешевле снимать квартиру только в Уфе – здесь доля платежа аренды от ипотеки составляет 57%, а средняя стоимость арендованной квартиры – 21,2 тыс. руб.
Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов, комментируя итоги исследования, говорит, что итоговая переплата по ипотеке за 20 лет в городах-миллионниках будет выше почти в полтора раза (+45%) для тех, кто приобрел квартиру по ценам и ставкам января 2022 года. По его мнению, из-за высоких ставок по кредиту спрос будет снижаться, что приведет к замедлению роста цен.
«За последние два года доступность жилья в Казани действительно упала – сейчас стало труднее купить квартиру»,— соглашается с выводами коллег гендиректор казанской компании «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев. Он отмечает, что по сравнению с 2019 годом цена кв. м жилья в Казани выросла примерно на 50%. Не смотря на это в 2021 году спрос на жилье увеличивался. «Парадоксально, но количество сделок в 2021 году выросло по сравнению с 2020 годом на 10%»,— отметил господин Савельев. «Все знали, что ипотека будет расти, поэтому побежали покупать жилье по той выгодной, дешевой ипотеке»,— пояснил он.
Сейчас, по данным Андрея Савельева, ежемесячный платеж по ипотеке в Казани составляет в среднем 25-30 тыс. руб., три года назад он был 15-20 тыс. руб. Если раньше, по его словам, жилье продавалось за 2-2,5 млн руб., то сейчас – за 3-4 млн руб.
«В этом году сделок будет меньше: ипотека, ставки по ипотеке, стоимость квадратного метра выросли. Первая половина года будет относительно положительная, во вторую половину года будет некая стагнация»,— прогнозирует риелтор.