У проблемного торгцентра «Сказка» на западе Москвы, сроки открытия которого неоднократно переносились последние три года, появился новый инвестор. Подконтрольная мэрии города компания «Мосинжпроект» решила не завершать строительство объекта и продала его «Центр-инвесту». Эксперты уверены, что торговая недвижимость на фоне продолжающегося кризиса будет оставаться менее востребованной, поэтому прибыльнее на этом месте построить жилье.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
«Центр-инвест» приобрел у «Мосинжпроекта» (100% принадлежит мэрии Москвы) недостроенный торгцентр «Сказка» на 38,6 тыс. кв. м на западе столицы, сообщил “Ъ” представитель покупателя. Он не раскрыл сумму сделки. В «Мосинжпроекте» на запрос “Ъ” не ответили.
Стоимость актива управляющий партнер Rusland SP Илья Шуравин оценивает в 2,4–2,6 млрд руб., директор группы по инвестициям JLL Николай Горюнов — в 1,5–1,7 млрд руб. По их словам, это первая инвестиционная сделка на рынке недвижимости в этом году.
«Центр-инвест» занимается строительством жилья в Москве с 1998 года. По собственным данным, портфель застройщика насчитывает 15 проектов общей площадью 400 тыс. кв. м. Сейчас, по данным информсистемы «Наш.Дом.РФ», девелопер строит 143 тыс. кв. м жилья. Выручка компании в 2020 году составила 2,4 млрд руб., следует из данных Kartoteka.ru.
«Сказка» строится в рамках транспортно-пересадочного узла «Рассказовка». Исходно мэрия планировала открыть торгцентр в декабре 2019 года, но сроки неоднократно переносились. Последний раз власти обещали запустить объект в марте 2022 года.
Но в «Центр-инвесте» сообщили “Ъ”, что открытие переносится на август.
На перенос сроков открытия новых торгцентров повлияла пандемия. Так, в июле—сентябре 2021 года в Москве не было открыто ни одного объекта, хотя ожидался запуск четырех торгцентров общей площадью 74 тыс. кв. м. Девелоперы таких проектов опасаются дальнейших ограничений из-за возможного всплеска заболеваемости коронавирусом, что приводит к сокращению трафика покупателей.
В 2021 году объем свободных площадей в торгцентрах Москвы вырос с 10,7% до 11,5%, уточнили в Colliers. По их прогнозам, уровень вакантности продолжит расти и составит 13% к концу 2022 года.
Впрочем, несмотря на рост товарооборота онлайн-ритейла, инвестировать в торговую недвижимость становится выгодно, так как этот сегмент в отличие от остальных показывает более высокую доходность, уверен Николай Горюнов. По его данным, при вложениях в офисы инвесторы зарабатывают в среднем до 11,5%, в логистические комплексы — до 11,75%, в торговые объекты — до 12%.
Хотя в последний год инвесторы все равно с опаской относятся к инвестициям в торговую недвижимость.
Общий объем сделок в сегменте в 2021 году составил $366 млн, обновив прошлогодний антирекорд, подсчитали в Colliers. Доля инвестиций в торгцентры снизилась с 29% в 2019 году до 5% в 2021 году, добавляют в CBRE. Это объясняется тем, что торговые объекты в пандемию пострадали сильнее, чем офисная и складская недвижимость.
Поэтому на месте «Сказки» целесообразнее было бы построить жилой комплекс, сохранив в проекте торговую и офисную функцию только на 20–30%, считает руководитель группы инвестиционного анализа и оценки Accent Capital Игорь Талалов. Наибольшую ценность представляет прилегающая к торгцентру территория для застройки, если она вошла в сделку, соглашается Илья Шуравин. Подобные сделки уже были на рынке, например, ГК «Пионер» выкупила торгцентр «Подсолнухи» на востоке Москвы и «Экстрим» в центре города, чтобы построить там жилье, напоминает господин Талалов.