Доходы падают, «квадраты» дорожают: как пандемия изменила красноярский рынок недвижимости?

Ситуацию на строительном рынке Красноярска второй год подряд определяют такие факторы, как продолжающаяся пандемия, падающие доходы населения и рост стоимости стройматериалов. Ключевое влияние оказывает и финансовая политика ЦБ, из-за которой, как ожидается, к началу 2022 года ипотечная ставка может подскочить до 12%. В итоге покупателям все чаще приходится выбирать менее габаритные квартиры в отдаленных районах.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В целом в уходящем году ситуация на красноярском рынке недвижимости развивалась прогнозируемо: сверхажиотажный спрос на недвижимость, который был зарегистрирован в конце 2020 года и продолжался до января 2021 года, сменился сезонным спадом в летний период. Дополнительным фактором, увеличившим естественную «убыль» покупателей, стала пандемия коронавируса, которая внесла существенные коррективы в привычные бизнес-процессы.

С учетом изменившейся конъюнктуры рынка увеличение средней стоимости квадратного метра в Красноярске за 2021 год составило 7,4 %. Повышение было обусловлено изменением количества квартир на рынке, их покомнатного соотношения, ну а главное – продолжающимся ростом стоимости строительных материалов и ростом прочих издержек, в том числе удорожанием транспортных и логистических услуг, а также обслуживанием подорожавших кредитов на строительство.

Стоит напомнить, что ключевая ставка ЦБ за 2021 год повышалась семь раз (с 4,35 процентного пункта до 8,5 в декабре). Декабрьское повышение процентной ставки не вселяет оптимизма в экспертов и игроков рынка. Они сходятся во мнении, что вслед за ключевой ставкой вырастет и ипотечное кредитование, а ставка по ипотечным кредитам в начале года может составить 12 %.

После корректировки льготных ипотечных программ с господдержкой, работавших в течение 2020 года, спрос потребителей сместился на менее габаритные квартиры, а также на жилые комплексы в удаленных районах города. С изменением стоимости квадратного метра покупатели стали выбирать жилье классом ниже, чем могли себе позволить еще полтора года назад. Зато, глядя на растущие ставки, в IV квартале 2021 года на рынок вернулись те покупатели, которые рассчитывали на снижение цены к концу года, но так и не дождались его. Тем не менее сегодня, по состоянию на конец года, наиболее востребованными у красноярцев остаются жилые комплексы экономкласса – в первую очередь из-за сравнительно доступной стоимости квадратного метра.

Еще один фактор, с которым российские застройщики столкнулись более двух лет назад, – переход на работу с эскроу-счетами. Строительным компаниям пришлось максимально оптимизировать свои бизнес-планы с учетом новых финансовых реалий. В Красноярске часть застройщиков с 2019 года уже успела пройти весь путь строительства с использованием эскроу-счетов. Так, например, полностью построены с привлечением эскроу-счетов первые дома третьего квартала экорайона «Живем!».

Введение эскроу-счетов не могло не сказаться на мелких игроках: когда новый механизм строительства жилья только был введен, финансово нестабильные застройщики были вынуждены уйти с рынка недвижимости. Их долю заняли более крупные компании, которые нарастили свое присутствие в отрасли и сумели увеличить объемы ввода жилья.

Подводя итоги развития строительной отрасли в 2021 году, можно констатировать, что предварительные прогнозы игроков были более пессимистичными. После активных продаж 2020 года и с учетом существенного роста стоимости квадратного метра можно было ожидать более существенного падения спроса на недвижимость.

Однако непростая экономическая ситуация, вызванная во многом пандемией, напротив, только подстегнула интерес покупателей к недвижимости – этот вид инвестиций традиционно расценивается как один из самых надежных способов сохранения своих средств, особенно в условиях высоких инфляционных ожиданий.

По прогнозам участников рынка недвижимости, в следующем году темп роста стоимости квадратного метра жилья немного снизится и будет находиться в диапазоне от 6 до 7 %. Объем ввода жилья, как и в последние два года, в значительной степени будет зависеть от эпидемиологической ситуации, а также от ее последствий для экономики страны. Ключевыми факторами, определяющими спрос на жилье, могут стать возобновление доступных для граждан льготных ипотечных программ и восстановление доходов населения.