Дома престарелых и коворкинги вошли в число самых привлекательных объектов для инвестиций. Однако первую строчку заняли склады «последней мили». Опрос, в котором участвовали почти 4,5 тыс. девелоперов и управляющих компаний, провела консалтинговая компания PwC.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Выяснилось, что для инвестиций москвичи и петербуржцы также чаще всего выбирают медицинские и дата-центры. Подробности — в справке “Ъ FM”:
В опросе участвовали девелоперы коммерческой и жилой недвижимости, инвестиционные фонды, компании-собственники и управляющие компании в Москве и Санкт-Петербурге. Респондентам предложили выбрать, какие нишевые рынки они считают наиболее привлекательными для инвестирования сейчас и в ближайшее время. 59% опрошенных рассказали, что выбирают для вложений склады «последней мили». По их словам, на фоне сверхбыстрого развития сервисов моментальной доставки на рынке наблюдается дефицит таких объектов.
В тройку лидеров для инвестирования также вошли гибкие офисные пространства — коворкинги и сервисные офисы. Кроме того, среди популярных вариантов ответа — офисы в центральном деловом районе, дата-центры, медклиники и дома престарелых. Последние представляют собой «многообещающий нишевой рынок, на данный момент практически не развитый в России», говорится в исследовании. За вложения в дома престарелых проголосовали 28% опрошенных, этот вариант занял седьмое место. Его позиция в российском рейтинге аналогична позиции в европейском, отмечают эксперты агентства.
Почти половина опрошенных игроков рынка в скором времени ожидает улучшения условий для развития бизнеса. 12% рассчитывают на «существенное улучшение». Главными рисками своей деятельности они назвали повышение цен на строительные материалы, нехватку кадров, сокращение реальных доходов населения и последствия пандемии.
В вопросе инвестирования в коммерческую недвижимость Россия серьезно отстает от Европы, отмечает инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев. По его словам, на Западе тренды совсем другие:
«Что касается иностранных инвесторов, то там ситуация немножко другая. На первом месте для инвестиций — помещения для студий, где можно создавать видеоконтент, всевозможные звуковые, видеостудии и так далее. Это пользуется большим спросом у инвесторов на Западе. Конечно же, склады "последней мили" тоже в тренде, потому что логистика развивается, и в последние полтора-два года росли электронная торговля, доставка и прочее. Поэтому очевидно, что такие базы, которые можно сделать в городах, пользуются спросом.
Одновременно с этим наблюдается рост потребления видеоконтента, платформ наподобие Netflix и так далее. Инвесторы смотрят на эту недвижимость как на перспективную. Все остальное, в том числе дома престарелых, развивается уже много лет. Если мы говорим про Россию, то здесь это все еще какие-то стартапы и тесты, масштабных проектов пока особо нет. На Западе же это повсеместно строится, эксплуатируется и управляется.
Что касается помещений для студий, к сожалению, мы во всем отстаем от тренда. У нас вообще нет этого рынка. Есть инвесторы, которые сами занимаются этим операционным бизнесом: снимают помещения или покупают их для создания фотостудий или студий для производства контента, прямых эфиров. Но я не могу сказать, что это какая-то массовая тема, касающаяся инвестиций в недвижимость, это скорее предпринимательская деятельность».
Некоторые тренды, которые российские компании выбирали чаще всего в опросе PwC, вскоре перестанут быть актуальными, уверен генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых:
«Коворкинги, видно, — модная тема. Мне кажется, что это относительно временный тренд. Их уже слишком много — каждый второй хочет в них вкладываться. Их открывают и открывают, в какой-то момент рынок просто насытится. Такой экономики, которую они дают сейчас, явно там не будет.
Склады, особенно в черте города или где-то на выезде, это, конечно, очень перспективный сегмент, учитывая постоянное бурное развитие доставки, конкуренцию между игроками этого рынка за скорость. Чем ближе будет склад к конечному потребителю, чем больше их будет, тем быстрее станут выигрывать операторы.
"Вкусвилл" ищет большие помещения под дарксторы. Мне кажется, это перспективно, равно как и небольшие склады. Это сейчас самый растущий сегмент. Главное, что он дефицитный и долгоиграющий. Нет никаких предпосылок, что завтра они перестанут быть востребованными. С коворкингами эта история, скорее всего, ненадолго.
Кроме того, оправданы инвестиции в ритейл, причем в контексте скорее стрит-ритейла в новых жилых комплексах. Люди уже привыкли, что у них возле дома появляются определенные вещи, которые невозможно доставить, например, барное настроение. Когда человек идет в бар, он делает это не для того, чтобы конкретно выпить алкоголь, а чтобы пообщаться, сходить на свидание. Ему, естественно, хочется, чтобы это было где-то рядом.
Понятно, что в ЖК нужна аптека, потому что бывают чрезвычайные ситуации. Именно такой стрит-ритейл тоже вечный. Он будет приносить постоянный доход инвесторам при относительно небольшом пороге входа и высокой гарантии того, что это будет востребовано».
По данным Knight Frank, в 2019 году инвесторы вложили в недвижимость для пожилых людей по всему миру $9 млрд. Это всего в три раза меньше, чем в классические отели, и в четыре раза меньше, чем в логистические центры. Этот рынок эксперты называют одним из самых быстрорастущих.
В том же году компания KR Properties миллиардера Александра Клячина открыла около парка Фили элитную резиденцию для пожилых людей «Идиллия». В проект вложили 280 млн руб. Однако в целом в России инвестиции в такие проекты до сих пор считаются экзотикой.