У компании Investa отели в центральных локациях — на Казанской, Садовой, Фонтанке, Лиговском. Где-то всего несколько апартаментов, где-то — десятки. Они объединены в две сети: «Гости любят» («две звезды» или «без звезд») и Port Comfort («три звезды» и «четыре звезды»). Данил Бекиров, сооснователь и генеральный директор Investa, рассказал, как компания пережила пандемию и почему может позволить себе тратить на продвижение в три раза меньше, чем другие девелоперы.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
— Как выбираете объекты для апарт-отелей?
— Чек-лист состоит более чем из 30 параметров, конечно, мы исходим из близости к метро, из анализа туристического потока и так далее, но это все понятные и очевидные вещи. Важно, что нам нужны недооцененные объекты по цене ниже рынка, нужные только нам. Это могут быть склады, заброшенные здания, старые бизнес-центры или гостиницы, которые не отвечают современным форматам и показывают убытки вместо операционной прибыли. Например, в двух минутах от площади Александра Невского нам выгодно достался бывший китайский ресторан площадью более 1000 кв. м. Турпоток из Китая иссяк, рестораторы не были готовы покупать такой огромный объект в разгар пандемии.
— Важно состояние объекта?
— Чем хуже, тем лучше: все равно придется все ломать. У нас свой строительный департамент, мы обязательно проводим обследование несущих конструкций, кровли, подвалов, восстанавливаем их, если потребуется, полностью меняем коммуникации, обустраиваем входную группу — занимаемся реновацией здания. Так, на Садовой, 28–30, где располагается наш офис, отель на 40+ с лишним номеров и коворкинг, нам пришлось поменять более 40 деревянных балок. Часть из них сгнила, а часть пострадала при пожаре. Но за пять лет механизм уже отлажен: от подбора здания до создания концепции и начала продаж проходит примерно два-три месяца, от сделки до ввода в эксплуатацию — около полугода, если речь об объекте площадью 1–2 тыс. кв. м, от полугода до года — для объектов 2,5–4 тыс. кв. м. Из-за пандемии мы на два месяца приостанавливали работы, и это для нас очень большая задержка.
— Коворкинги на каждой локации — дань моде?
— Вы, наверное, представили себе эдакий островок для фрилансеров, куда они приходят на несколько часов, пьют кофе и работают дистанционно на Москву, Америку или Сингапур. У нас же это мини-офисы от 10 до 30 кв. м, которые арендуют на срок от полугода и больше. На них большой спрос среди корпоративных клиентов: маленьких компаний, стартапов, иногда крупные организации снимают такой офис для какого-то своего подразделения. Что удобно: загрузка коворкингов практически не зависит от сезона. Разве что в начале января понятное затишье и небольшой всплеск в сентябре-октябре.
— Из чего складывается цена квадратного метра?
— Возьмем для примера объект на Садовой, 53, напротив Юсуповского сада и в двух минутах от метро «Садовая». Это бывшая гостиница для партийных работников. Цена за полезный метр составляет 260 тыс. рублей: 160 тыс. рублей / 61% — это стоимость недвижимости, 75 тыс. рублей / 29% — это расходы на реновацию, включая новые инженерные сети и документальное сопровождение, 10 тыс. рублей / 4% — это затраты на маркетинг и продажи, 15 тыс. рублей / 6% — маржа компании. Если сравнивать с другими девелоперами, то мы укладываемся в треть от их классического бюджета на ведение продаж: благодаря локациям в центре наших клиентов не нужно уговаривать. Но и маржа у нас скромная, обычно девелоперы с новостройки получают от 20 до 40%.
— Не слишком ли много отелей в Петербурге, хватит ли клиентов?
— Если опираться на данные Booking и Ростуризма, то Москва, Петербург, Екатеринбург и Новосибирск обеспечены отельным фондом в три-пять раз меньше, чем аналогичные города Европы, хотя объемы турпотока сопоставимые. Так что емкость рынка еще достаточная. А мы тем более работаем исключительно в центре города. Здесь уже практически нет вариантов для нового строительства, поэтому последние два года даже крупные компании начинают разворачиваться в сторону редевелопмента. Но количество зданий в центре ограничено, из них технически подходит под реновацию и приспособление под апарт-отели очень маленький процент, а число объектов, где это будет рентабельно делать, и того меньше. Получается эксклюзив.
— Поделитесь историей о нерентабельном отеле.
— Речь о бизнес-отеле VOX на Лиговском, 29: «три звезды», оценка выше 9 на Booking, 3,7 тыс. кв. м, в 300 метрах от Московского вокзала. Очень эстетичный и качественный объект не пережил пандемию и загрузку всего в 10–15%. Там на 77 номеров приходились всего шесть или семь с кухнями, не было возможности для долгосрочной аренды. Мы купили этот объект в августе, сейчас там ведутся демонтажные работы и возводятся новые стены. Это будет отель «четыре звезды», по проекту перепланировки большинство номеров — первой категории, площадью 19 и 22 кв. м, 9% от всего фонда — номера высшей категории на 26 «квадратов», разумеется, каждый будет включать спальную и кухонную зоны. По плану ввод в эксплуатацию — в августе 2022 года.
— А что можно сказать о клиентах?
— Если говорить о конечных потребителях, то 85% туристического потока у нас составляют россияне и русскоговорящие из стран ближнего зарубежья, большую долю занимают люди, которые приезжают из Москвы. Потеряв 15% туристов-иностранцев, мы не оказались в таком тяжелом состоянии, как другие отели, ориентированные на зарубежных гостей. Важно, что апартаменты могут сдаваться не только посуточно, но и на срок от месяца до трех или полугода. Когда началась пандемия, у нас была загрузка 35% как раз за счет клиентов, выбравших среднесрочное и долгосрочное проживание. Благодаря этому мы могли, в общем-то, неплохо себя чувствовать. В мае-июле 2020 года загрузка выросла до 50–85% за счет краткосрочной и долгосрочной аренды. Концепции комбинированного заполнения фонда придерживаемся до сих пор, это обеспечивает стабильные доходы и для управляющей компании, и для инвесторов.
— Кто ваши инвесторы?
— Первая категория — это люди, которые аккумулировали 5–7 млн рублей и хотят их надежно сохранить. Примерно 60–65% — женщины, средний возраст — 45 лет, но довольно много и старше 55. Они очень недоверчивые, пережили уже все возможные финансовые кризисы, их не убедят красивые обещания. Вторая категория инвесторов — бизнесмены и руководители высшего звена, они покупают на 10–30 млн рублей сразу несколько апартаментов в различных локациях, чтобы диверсифицировать активы. Им важно быстрее начать получать прибыль, поэтому они не хотят покупать просто квартиры в новостройках: от стадии котлована до сдачи в эксплуатацию, а после в аренду проходят два-три года, у нас же — от шести месяцев. Плюс у нас отсутствуют риски незаконченного строительства. Обе категории инвесторов выбирают вложения в недвижимость, потому что люди привыкли к кирпичам, и это оправдано: с января 2020 года недвижимость в локациях, где расположены наши объекты, выросла в цене на 30%.
— Все ваши инвесторы поручают операционку управляющей компании?
— У нас более 270 клиентов, и 99% из них абсолютно не хотят решать вопросы с выселением, заселением, уборкой, сгоревшими лампочками. Кроме того, задача управляющей компании — поддерживать уровень сервиса и цен на определенной планке, чтобы инвесторы получали не менее 10%, а лучше 11–12% годовых. В 2019-м мы обеспечили им 12,7% годовых — это уже за вычетом всех расходов, включая коммунальные платежи и работу управляющей компании. В ковидный год, когда подавляющее большинство объектов недвижимости в гостиничной отрасли или отработало в ноль, или имело минусовую доходность, наши сети принесли инвесторам по 5,6% годовых. К августу 2021-го инвесторы получили 9,97% годовых.
— Какие в целом перспективы у сегмента апарт-отелей?
— По статистике Booking и других ресурсов, рынок апартаментов по числу бронирований растет примерно на 20–30% ежегодно. Большинство апартов находятся в среднем ценовом и самом массовом сегменте, они предоставляют автономность и более широкий спектр услуг, а поэтому с успехом «отъедают» рынок у классических «три звезды» и «четыре звезды» отелей. И, мы уверены, этот процесс будет набирать обороты.