Президент группы RBI Эдуард Тиктинский гордится духовной и стилистической связью своих проектов с городом на Неве, планирует экспансию отельного бизнеса компании и с оптимизмом смотрит в сложный, по его прогнозам, 2022 год. О ценностях личных и бизнеса, конвертации доверия покупателя в спрос и возможностях инвестирования в проектах RBI господин Тиктинский беседовал с корреспондентом BG Натальей Лавринович.
Фото: Группа RBI
Фото: Группа RBI
BUSINESS GUIDE: Если попробовать подвести итоги 2021 года для RBI, можно ли выделить какое-то одно ключевое событие?
ЭДУАРД ТИКТИНСКИЙ: Для нас знаковое событие — объединение брендов RBI и «Северный город». В момент запуска бренда «Северный город», 18 лет назад, было важно помочь клиенту сориентироваться в рынке. В то время еще было очень много дезориентирующих заявлений типа «элитные дома в Каменке». Мы же четко прописали, что в наш стандарт «квартир для среднего класса» входят такие-то пластиковые окна, такие-то фильтры очистки воды, такие-то двери. И это была серьезная инновация: сказать, что клиент вправе от нас чего-то ожидать и даже требовать.
Сейчас наши проекты комфорт-класса, в частности, последние очереди Ultra City, отличаются от бизнес-класса только количеством квартир, их метражом и высотой потолков. У комплекса эффектная современная архитектура, колоссальный набор инфраструктуры: большие закрытые дворы, дорогущие площадки Richter Spielgeraete, привезенные из Германии, фруктовые сады, детские сады и школа. То есть за эти годы мы пришли к тому, что наши проекты, независимо от места строительства и целевой аудитории,— высокого уровня комфорта, и их не стыдно представить под маркой RBI.
Подводя итоги года, можно вспомнить и новые объекты, которые мы запускали, и всевозможные профессиональные награды за нашу работу.
BG: В частности, вас в четвертый раз признали девелопером года, а RBI — в пятый раз компанией года.
Э. Т.: Есть три типа наград. Пожалуй, самая большая гордость для RBI — это проекты, попавшие в «Белую книгу» Всемирного клуба петербуржцев. Эта организация объединяет деятелей культуры, науки, искусства, в частности, многих выдающихся архитекторов. И они ежегодно выбирают лучшие объекты нового строительства — те, которые соответствуют своему архитектурному и историческому контексту и традициям Петербурга. Приятно, что в этом небольшом списке целых два объекта RBI: дом «Таврический» на Шпалерной улице и комплекс «Четыре горизонта» на Свердловской набережной.
Второй тип наград — когда голосуют покупатели, наши клиенты. В начале этого года мы в третий раз взяли премию «Доверие потребителя» — больше, чем кто бы то ни был из застройщиков на рынке. И это притом, что наш масштаб значительно меньше, чем у ряда компаний, которые строят миллионы квадратных метров. Доверие — категория более сложная и многофакторная, связанная не с размерами застройщика, а в первую очередь с оправданными ожиданиями.
И третий тип наград — когда лучших выбирают сами эксперты отрасли. По сути, голосуют за своих же конкурентов. В этом году они уже в пятый раз назвали RBI «Компанией года в бизнес-классе» и в четвертый раз подряд отдали нам звание «Девелопер года». Говорю «нам», потому что для меня это все-таки не моя персональная награда, а признание всей группы RBI.
BG: Новое направление вашей деятельности — отельный бизнес. Насколько это предложение востребовано в период пандемии?
Э. Т.: Наш первый отель ARTSTUDIO Nevsky был запущен перед самой пандемией, в декабре 2019 года. И в среднем по «ковидному» 2020-му он показал очень хороший результат: был заполнен на 67%, когда в целом по Петербургу этот показатель держался на уровне 30–50%. Сейчас у нас очень высокие оценки на «Букинге», отличные отзывы гостей, теперь уже и по второму отелю, ARTSTUDIO Moskovsky, который мы открыли этим летом. Отелями управляет наша дочерняя структура — компания RBI PM, очень мощная команда. Их задача — с одной стороны, обеспечивать превосходный сервис гостям, а с другой — управлять инвестициями собственников. Клиенты вкладывают свои деньги, покупают юниты и ожидают доходность. И в этом вопросе мы максимально прозрачны: благодаря личному онлайн-кабинету каждый из инвесторов знает, как функционирует весь отель, понимает, какие номера заняты, какие свободны, сколько гости платят за тот или иной номер — то есть видит доходность своих вложений в реальном времени. А также понимает справедливость равномерной загрузки разных номеров. Держать актив незагруженным — самое последнее дело. Когда спрос падает, например, во время очередного локдауна, главная задача — заполнить отель. И управляющая компания должна четко реагировать на ту или иную динамику.
В конце ноября мы запустили в продажу третий отель — ARTSTUDIO M103, прямо около «Московских ворот». По «звездам» это крепкая «четверка». Очень красивый архитектурный проект.
BG: Похожий на книгу.
Э. Т.: Да. Спрос очень высокий, но пока что мы выпустили в продажу ограниченный лот по довольно крепким ценам.
BG: Вложения в недвижимость по-прежнему актуальны?
Э. Т.: Когда меня раньше спрашивали: «Как бы вы порекомендовали гражданам хранить деньги?», я всегда отвечал: «В зависимости от суммы: треть в долларах, треть в евро, треть в недвижимости». Сейчас я не рекомендую ничего хранить в кэше, во вкладах в банках, потому что мировая инфляция очень высокая. Хранение в недвижимости обеспечивает на сегодняшний день меньшую доходность, чем депозиты в банке,— предположим, 7% против 9%, но при этом тело сбережений — в квадратных метрах, а не в рублях. Это большая разница. Если вы захотите продать актив через два-три года, получите значительно больше, чем 100 условных единиц, которые вернете с депозита.
BG: Если говорить о проектах группы RBI, во что лучше инвестировать средства в ближайшие годы?
Э. Т.: Тут есть свои особенности. Представьте, что у вас растет ребенок и вы хотели бы через два-три года купить ему квартиру — например, в Ultra City. Мой совет: если есть возможность, купите сейчас. Сдавайте недвижимость в аренду, каким-то другим образом ее эксплуатируйте, а потом передайте ребенку. Так точно будет выгоднее. Это первый способ инвестиций.
Второй — встроенные помещения. Это тоже очень интересная история: если есть некий аппетит к личному управлению, сдаче в аренду как элементу самозанятости, то встроенные помещения — нормальная инвестиция. Мы продаем их через аукционный дом RBI, покупатели борются за эти помещения, но оно того стоит: на проходных местах помещения, конечно, всегда будут востребованы. Недавно таким образом реализовали девять лотов в нескольких наших комплексах — Ultra City, «Русские сезоны» и «Созидатели». Первоначальная цена в ходе аукциона выросла на 20%, это плюс 32 млн рублей.
Если снова говорить про жилье, конкретно про бизнес-класс и элиту, то тут главное преимущество — локация. Как говорится, хороших локаций больше не производят. Мест, где можно построить выдающийся проект, очень немного, это селективные, ограниченные участки в центральных районах. С точки зрения прироста благосостояния это хорошая штука. Опять же, их могут приобретать с прицелом на будущие переезды.
И наиболее усредненно-правильная инвестиция — апарт-отели: ликвидная недвижимость, приносящая постоянный доход, и нет необходимости ею управлять.
BG: За время пандемии фокус интересов ваших потенциальных покупателей как-то изменился? Например, считается, что весной 2020-го резко вырос спрос на загородную недвижимость.
Э. Т.: Мне кажется, в этом есть некоторый элемент мифа. Если говорить про аренду — да, это верно. Если о продажах: вот у нас был проект в Мистолово, и в 2020-м его действительно стали покупать бодрее, а цены выросли. Но они не выросли больше, чем на наших городских проектах. Притом, что проект — иного уровня, заметно более дорогой по себестоимости: за городом, в окружении зелени, с невысокой плотностью населения, хорошей инфраструктурой, возможностью для прогулок, игр в футбол, волейбол, катания на коньках и так далее.
BG: В последнее время в новостях применительно к девелоперскому рынку все чаще фигурирует слово «похолодание». Сейчас оно наблюдается? Чего вы ждете от следующего года?
Э. Т.: Мы видим, что спрос несколько успокоился — очевидно, после отмены льготной ипотеки. Если говорить про комфорт-класс и эконом, то в целом по рынку около 85% жилья покупается в ипотеку, и ее удорожание — серьезное препятствие для людей. Так что рынок действительно стал более прохладным, если использовать климатические метафоры. Хотя на своих объектах мы это не очень замечаем, продолжали поднимать цены до последнего времени. Темпы продаж более чем устраивают, свои годовые планы по денежным поступлениям мы выполнили еще в августе.
Но 2022 год будет достаточно сложным. Стоимость жилья растет. Семейная ипотека не компенсирует отток потенциальных покупателей. Себестоимость недвижимости выросла за год на 13%. Потенциала для снижения цен нет. Поэтому застройщики массового жилья, скорее всего, не будут выводить на рынок больше квадратных метров, чем клиенты готовы купить. По крайней мере, это кажется самой разумной политикой.
Что касается RBI, то для нас каждый запуск — это эксклюзивный проект. Поэтому в будущее мы смотрим оптимистично. Помните, как в анекдоте про одного композитора — низенького, некрасивого, но пользующегося безумной популярностью у женщин? Его спрашивают, как это ему удается, а он отвечает: «Мне бы только до рояля довести». Вот и нам так же. Только до запуска проект довести, а там уже клиенты нас ждут, любят и готовы покупать.
BG: Стены ARTSTUDIO Moskovsky оформлены работами Петра Банкова, в номерах можно стать участником спектакля Семена Александровского. Значит ли это, что «фишки» такого рода становятся залогом удачных строительных концепций?
Э. Т.: «Фишки» ничего не продают. От того, что там появились постеры, цена недвижимости для наших покупателей не стала выше ни на грамм. Целостная концепция, где каждый элемент на своем месте,— вот что критически важно. С каждым отелем ARTSTUDIO было и будет связано какое-то культурное событие: вы приезжаете в отель, а в соседнем номере может идти спектакль с актрисами лучших петербургских театров, или вы заселяетесь в свой номер и через QR-код подключаетесь к аудиоспектаклю по письмам выдающихся людей. Это история, которая более тесно связывает имидж наших отелей и города, бросает мостик между одним и вторым. Вы приехали не куда-то, вы приехали в Петербург.
BG: Для вас это важно?
Э. Т.: Мы же самый петербургский девелопер: все, что касается города, очень важно.
BG: Как вы относитесь к появлению новых архитектурных форм в Северной столице? На чьей вы стороне в спорах о небесной линии Петербурга?
Э. Т.: Думаю, что в этом споре одна сторона — это профессионалы, и существует действительно профессиональная взвешенная, конструктивная дискуссия. А противостоят этим профессионалам, на самом деле, не «алчные девелоперы», а демагоги, которые не разбираются в вопросе, а просто громко кричат. История с нашим проектом Futurist на Петроградской стороне читателям должна быть известна: жуткое заброшенное место в центре города, вокруг Левашовского хлебозавода, и никого не волновала его судьба — пока все разваливалось, хоть бы кто слово сказал. Пришел девелопер, поделился планами: мы восстановим Левашовский хлебозавод, построим рядом красивый проект, даже с меньшей плотностью и высотностью, чем позволяют нормативы. Сразу набежали «градозащитники», начали кричать: «Нет, ничего нельзя! Не надо давать строить! Надо, чтобы город выкупил и все за свой счет сделал!» — «Но у города нет денег выкупать все памятники». — «Зачем тогда было стадион строить?» Такой уровень дискуссии... Но как это помогает городу?
Мы шутим, что это наша карма — почти на каждом проекте в центре города у нас есть объекты культурного наследия. Но у нас достаточно фантазии и умения, чтобы искать новые звучания для старых объектов. Вот и Левашовский хлебозавод в 2023 году закончим: уже снята угроза аварийности, выполнено несколько дополнительных усилений, проект потребовалось серьезно дорабатывать. Бюджет уже сейчас заметно выше миллиарда рублей.
BG: Верно ли, что группа RBI сейчас рассматривает для себя юг страны как точку приложения усилий?
Э. Т.: Мы верим в то, что наши апарт-отели могут быть очень востребованы на юге в формате долгосрочного проживания. Многие москвичи и петербуржцы сейчас переезжают «на зимовку» в теплые регионы в районе Сочи. Люди работают удаленно, в более приятном климате, но стандартов качества, к которым они привыкли, там нет. В том же Сочи, Геленджике, других городах был бы очень востребован продукт и для временного проживания, и для постоянного. В RBI есть оба эти стандарта, мы сейчас ведем переговоры, в том числе и с отельными операторами.
Проблема в том, что ряд ключевых мест в регионе просто закрыт: ведется работа по созданию очистных сооружений, только единичные проекты реализуются по старым разрешениям. И непонятно, когда запрет на стройку прекратится. Но мы готовы выйти на рынок, как только найдем участки с безукоризненными юридическими документами.
BG: В следующем году юбилей у вас, а еще через год 30-летие отметит RBI. Пора подводить предварительные итоги?
Э. Т.: У меня есть желание постоянного собственного развития, это первое. И второе — часть своей персональной миссии я вижу в том, чтобы помогать развиваться другим. Это своего рода служение людям, и оно проявляется по-разному: как расширение нашего некоммерческого проекта для старшеклассников и студентов — «Школы будущих лидеров RBI», как развитие большого количества soft skills у сотрудников группы, в корпоративной культуре нашей компании, в моих личных инвестициях в стартапы, в помощи фаундерам. В каждом направлении хватает своих сложностей, жизнь вообще не прогулка под луной. Но я хочу, чтобы при этом каждый следующий период моей жизни был более содержательным, более ярким, чем предыдущий. Пока все идет именно так, и очень хочется верить, что так и продолжится.