Пандемия изменила предпочтения покупателей зарубежной недвижимости: они продолжают покупать активы за рубежом, но пристально изучают и те сопутствующие выгоды, которые дает покупка жилья в других странах. Прежде всего это возможность безвизового въезда в страны, возможность беспрепятственно путешествовать.
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Игорь Иванко / купить фото
Елена Мариничева, вице-президент Russia Sotheby’s International Realty, считает, что спустя два года после начала пандемии спрос на зарубежную недвижимость постепенно восстанавливается. Так, в первые шесть месяцев 2020-го произошел резкий спад: объем инвестиций со стороны россиян в объекты за рубежом снизился почти вдвое по сравнению с тем же периодом 2019 года.
В 2021 году (первое полугодие) рынок стал расти: в сопоставлении с первой половиной 2020-го спрос увеличился почти на треть (31%), но по-прежнему остается ниже показателей аналогичного периода 2019 года, отставая на четверть от допандемийных объемов. Об этом говорит открытая аналитика Центрального банка РФ.
«Несмотря на то, что российские покупатели стали больше интересоваться возможностью инвестирования в зарубежные объекты, многие стали относиться к покупке аккуратнее. Снизился средний чек за объект, большинство покупателей сместили фокус своего интереса в сторону более доступных ценовых предложений и стали меньше приобретать дорогую lifestyle-недвижимость. Причины снижения спроса на люксовые объекты мы связываем прежде всего с закрытием границ. Во-первых, покупка дорогостоящего объекта традиционно сопровождается его просмотром с очным присутствием покупателя, а во-вторых, многие собственники столкнулись с целым рядом препятствий на пути к своим владениям в других странах — это и особые локальные / трансграничные требования к вакцинации, и карантин по приезде, и локдауны, вводимые местными властями, а также ряд других факторов. Важно отметить, что при этом собственникам все равно приходится нести бремя эксплуатационных расходов и платить за содержание объекта достаточно ощутимые суммы»,— говорит госпожа Мариничева.
Как следствие такое положение дел спровоцировало кратный рост интереса к инвестиционным сделкам с зарубежной недвижимостью, а также к объектам, приобретение которых позволяет получить иммиграционный статус, что значительно упрощает процесс пересечения границ. Данное наблюдение подтверждается опытом Russia Sotheby’s International Realty: в текущем году более 80% обращений клиентов связно именно с такими запросами.
Португалия в лидерах
Алина Дашевская, руководитель направления зарубежной недвижимости Knight Frank St Petersburg, говорит, что за последний год существенно выросло количество обращений на покупку недвижимости в Португалии, поскольку текущая программа получения ВНЖ действует до конца этого года. «Чтобы успеть ею воспользоваться, необходимо было успеть отправить документы примерно до середины ноября. Поэтому те, кто планировал получить вид на жительство в Португалии через инвестиции в недвижимость, активизировались. С 2022 года программа видоизменяется — увеличиваются суммы входного порога на жилую недвижимость»,— говорит она.
Госпожа Мариничева также подчеркивает, что сегодня в числе лидеров по покупке зарубежной недвижимости является Португалия. «Стартовая цена на объекты, покупка которых влечет получение ВНЖ, а через пять лет открывает инвесторам возможность подать на гражданство и стать полноценным гражданином Евросоюза, начинается от €280 тыс.»,— говорит она.
Также популярна Турция, где приобретение недвижимости стоимостью от €250 тыс. позволяет получить гражданство этой страны и открывает целый ряд преимуществ, среди которых безвизовый въезд (или оформление визы по прибытии) в 110 стран, а также упрощенный выход на бизнес-визу Е-2, позволяющую работать и проживать в США, отмечает госпожа Мариничева.
Также большой популярностью пользуется программа Карибского бассейна, которая дает право безвизового режима или визы по прибытии в более чем 125 стран по всему миру; программа ВНЖ Испании с входным инвестиционным порогом в €500 тыс. Стабильно высокий спрос сохраняется и на программы ВНЖ Кипра даже после отмены там паспортной программы. Сейчас там действует программа предоставления вида на жительство при минимальном объеме инвестиций €300 тыс. «Кипр часто рассматривают россияне для жизни: перевозят туда родителей, отправляют учиться детей, переезжают сами. И, конечно, востребованы программы ВНЖ Греции, которые отличает быстрый цикл сделки,— несколько последних сделок проходили менее чем за два месяца»,— рассказала госпожа Дашевская.
Госпожа Мариничева замечает, что в Греции ВНЖ становится доступным при инвестициях от €250 тыс.
Элитная недвижимость продолжит рост
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили прогноз цен на элитную жилую недвижимость на 2022 год. Петербург и Москва вошли в десятку городов-лидеров по прогнозируемому росту цен.
Согласно данным исследования Prime Global Forecast максимальный рост цен будет зафиксирован в Майами (+10%). Сидней займет второе место в рейтинге, ожидаемая динамика составит +9%. Российские города — Москва и Санкт-Петербург — вошли в десятку лидеров: в 2022 году элитная недвижимость тут может подорожать на 7% и 6,5% соответственно.
Согласно прогнозам экспертов спрос в Майами поддерживает благоприятный налоговый режим во Флориде, конкурентоспособные цены на жилье и повысившаяся привлекательность объектов на побережье. С начала пандемии только в Палм-Бич были проданы 35 лотов в бюджете свыше $30 млн, 20 лотов — от $40 млн, два — стоимостью, превышающей $100 млн.
В Сиднее также ожидается существенный рост цен — на 9%. Среди факторов, которые приведут к усилению положительной динамики, можно выделить открытие границ и, как следствие, возвращение инвесторов на рынок, а также растущий интерес местных покупателей к вторичному жилью в Австралии.
Рекордно низкий уровень предложения и высокий спрос на большие по площади дома на фоне низких ставок по ипотечным кредитам приведут к росту цен в Лос-Анджелесе примерно на 8% в 2022 году.
Четвертое место разделили Москва, Окленд и Лондон, для которых положительная динамика цен составит 7%. Согласно оценке Knight Frank по итогам 2021 года цена одного квадратного метра элитной жилой недвижимости в Москве достигнет 1266 тыс. рублей, а в 2022 году — 1355 тыс. рублей. Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia, отмечает: «Среди ключевых тенденций 2022 года в Москве мы ожидаем постепенное восстановление баланса спроса и предложения, а также замедление темпов роста цен. Серьезных рисков для появления и реализации новых проектов на рынке не предвидится, к выходу готовятся несколько интересных новинок. Кроме того, ожидается пополнение пула девелоперов элитной недвижимости: сразу несколько компаний, работающих в более бюджетных классах, планируют выйти в дорогой ценовой сегмент. Что касается покупателей, то при выборе жилья для них по-прежнему на первом месте будет локация, бюджет покупки и качественные характеристики проекта».
Для Окленда рост цен на 7% станет результатом сдерживающей политики правительства, а для Лондона такая динамика будет максимальным показателем за последние восемь лет. Завершение многочисленных локдаунов, возобновление туристических поездок, отмена гербового сбора и прекращение политической нестабильности в связи с Brexit приведут к нормализации рыночных условий. Кроме того, для покупателей, которые проводят сделки в евро и долларах, действуют скидки в размере 20–30% с учетом изменений цен и валюты после референдума по вопросу выхода страны из ЕС в июне 2016 года.
Петербург опередит Нью-Йорк
Динамика цен на элитное жилье в Санкт-Петербурге в 2022 году достигнет +6,5%. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, говорит: «Мы ожидаем, что до конца 2021 года квартальная динамика показателя средневзвешенной цены квадратного метра элитного жилья в Санкт-Петербурге будет находиться в пределах 2–3%, составив к концу года около 490 тыс. рублей. В следующем году с учетом базового сценария прогноза Центрального банка РФ по возвращению уровня инфляции до показателя 2020 года мы ожидаем небольшую стабилизацию ценовой динамики, которая по итогам 2022 года может составить около 6,5%».
Элитное жилье в Женеве и Мадриде в 2022 году подорожает на 6%. Марина Шалаева, региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Russia, рассуждает: «Ожидаемо растет количество запросов и сделок в странах, в которых границы вновь открыты. Например, в Дубае в ноябре мы видим всплеск запросов (+20% в сравнении с ноябрем 2020 года), в особенности на курортную недвижимость. В следующем году мы рассчитываем на стабилизацию ситуации с путешествиями и дальнейшую реализацию отложенного спроса в наиболее полюбившихся российским хайнетам европейских направлениях. Такие крупные города и финансовые центры, как Женева, Цюрих, Мадрид, Берлин, Париж, Лондон и Лиссабон, неизменно будут вызывать интерес наших соотечественников. Самой востребованной недвижимостью можно назвать объекты, лицензированные для получения ВНЖ, для собственного проживания и инвестиций (бюджет от €500 тыс. до €3 млн)».
В Гонконге, Сингапуре и Нью-Йорке ожидается умеренный рост цен на 5%. Экономический спад в континентальном Китае наряду с резким снижением индекса Hang Seng является сдерживающим фактором. Однако цены на элитный сегмент жилья остаются на рекордно высоком уровне, также ожидается приток покупателей после открытия границ. В Сингапуре ограниченное предложение элитной недвижимости в центре в сочетании с реализацией отложенного спроса после стабилизации международного сообщения будет способствовать росту продаж и цен. Цены на жилье данного сегмента в Нью-Йорке выйдут на положительную территорию впервые за три года.
Аналитики Knight Frank выделили пять драйверов, которые будут влиять на динамику цен элитной недвижимости в 2022 году. Во-первых, возобновление международного сообщения. Во-вторых, повышение базовых процентных ставок, которые окажут влияние в том числе на ставки по ипотечным кредитам. Новая Зеландия, Норвегия и Польша уже скорректировали ключевую ставку в сторону повышения, а США и Великобритания — нет, но в этих странах заметен рост ставок по ипотечным продуктам, поскольку банки уже сейчас начинают устанавливать значения согласно ставкам, повышение которых ожидается в 2022 году. Однако для ряда городов данный фактор будет в меньшей степени оказывать влияние на рынок, поскольку в структуре сделок превалирует доля покупателей, приобретающих недвижимость наличными. В-третьих, будет влиять на цены дефицит предложения, характерный для некоторых городов. Строительство новых объектов было отложено из-за пандемии и сбоя в цепях поставок — особенно пострадали Сидней, Лос-Анджелес и Сингапур.
В-четвертых, накопленные сбережения в развитых странах еще не исчерпаны, а капитал увеличился в связи с ростом стоимости активов. В-пятых, повысившийся спрос на вторичное жилье на ликвидных рынках.
