Институт благородных инвесторов

Девелоперы ищут союза с владельцами зданий НИИ

реконструкция

Вложив $300 в квадратный метр старого административного комплекса, арендную плату за помещения в нем можно повысить вдвое. Однако менеджмент, получивший контроль над зданием в ходе приватизации, редко занимается инвестициями в свое имущество. Причины такого отношения к недвижимости попытался проанализировать корреспондент "Дома" АНДРЕЙ ШКОЛИН.

Здание есть, а денег нет

На рынке административные комплексы представлены в основном зданиями научно-исследовательских институтов (НИИ). Типичная ситуация: часть площадей сдается в аренду, и рядом со стоматологическим кабинетом располагается офис нотариуса.

"Убытки в случае сдачи институтом собственных площадей возможны только при занижении официальной части арендной платы",— говорит Юлий Калоев, генеральный директор компании Ost West Development. Тем не менее денег обычно хватает только на косметический ремонт: свободных средств у НИИ, как правило, нет, а собственные накопления акционерам из числа работников тратить не хочется. Сергей Свиридов, начальник аналитического отдела ИК "Визави", рассказал, что средний размер инвестиций на проведение капитального ремонта составляет $250 на 1 кв. м. После него класс здания автоматически повышается до класса B, а арендные ставки возрастают с $250-350 до $550 за 1 кв. м. Вложенные в ремонт деньги могут вернуться через год.

Однако научный менеджмент редко занимается повышением уровня своей недвижимости. Существуют три основных сюжета развития ситуации: самостоятельное владение, продажа контрольного пакета стороннему инвестору и партнерство инвестора со старым научным менеджментом. Каждый из них делится еще на несколько видов. Чтобы выбрать, директору, как основному акционеру, следует решить, что для него выгоднее: если цель — заработать сразу много денег, то предпочтительнее второй вариант. При желании зарабатывать стабильно на использовании недвижимости и, возможно, поддерживать перспективные научные подразделения следует выбрать первый и третий варианты.

За сетью будущее

Директор НИИ обычно владеет 10-20% акций своего предприятия. Для контроля над предприятием ему неизбежно приходится объединять их с пакетами других управленцев. В первом сценарии действий директора — "самостоятельное владение" — выделяются два варианта развития событий: или оставить все как есть, или взять кредит в банке и попробовать повысить класс здания самостоятельно. В обоих случаях велик риск потерять собственность. Более того, по мнению Игоря Потапенко, старшего аналитика консалтинговой компании TRC, время одиночек проходит, будущее за сетями офисов: "Как правило, у крупного собственника есть ресурс во властных структурах, который обычно недоступен НИИ-одиночкам,— говорит он.— К тому же вхождение в сеть помогает защищаться от недружественных поглощений".

Претендентов на собственность НИИ много: от банальных "рейдеров" до ведущих операторов рынка офисной недвижимости, создающих свои сети. По мнению Сергея Свиридова, именно "рейдеры" в середине 90-х годов захватили все доступные институты в пределах Садового кольца. Для защиты от враждебных поглощений руководители НИИ с помощью различных схем выводят его имущество в личную собственность. Другие занимают площади посредством дешевой многолетней аренды в свою пользу через подставных лиц.

На этом фоне довольно рискованно брать кредит в банке для реконструкции здания. Скорее всего, финансовое учреждение потребует залога недвижимости, что увеличивает риск расстаться с собственностью, и при любом исходе придется платить ему проценты, обычно 15-18% годовых. "А если кредитор окажется с недобрыми намерениями, то сделает все, чтобы кредит не был возвращен, а недвижимость отнята",— предостерегает Юлий Калоев.

По мнению Ильи Рафаловича, генерального директора компании Park Management, эффективность самостоятельной сдачи площадей в аренду научным менеджментом в любом случае существенно ниже, чем работа команды управляющих. "Еще на этапе ремонтно-строительных работ профессионалы обеспечивают сокращение издержек за счет имеющегося опыта и наработанных связей,— говорит Илья Рафалович.— Добиться максимального результата от проведения ремонта невозможно без заранее проработанной концепции развития объекта. А с разработкой и внедрением работающей системы привлечения и удержания арендаторов редко справляются даже бизнес-центры более высокого класса, чем здания НИИ".

Продавай не торопясь

В случае продажи контрольного пакета акций стороннему инвестору новый собственник может распоряжаться приобретенным зданием как ему угодно. Но обычно он выбирает один из трех вариантов: продолжает сдавать в аренду помещения как есть, вкладывается в реконструкцию или просто ремонт для повышения класса или пытается получить разрешение на снос, чтобы впоследствии построить здание другого класса или жилой дом. "При решении этих вопросов инвестор учитывает такие факторы, как специфика расположения объекта, перспектива развития соседей, спрос на недвижимость данного профиля, состояние объекта и его историческая ценность,— говорит Игорь Потапенко.— Сравнив экономическую привлекательность разных вариантов, инвестор определяет, во что превратятся завод или НИИ. Кроме того, инвесторам приходится ориентироваться на Генплан развития Москвы". Общий недостаток всех вариантов для работников, включая руководство, состоит в том, что они теряют свои рабочие места и, даже оставаясь миноритарными акционерами, не участвуют в управлении имуществом.

Если желание расстаться с проблемной недвижимостью велико, то стоит поторопиться с продажей. Помещения многочисленных НИИ еще недавно были самым недорогим вариантом снять офис. Но сейчас на место фаворита офисного рынка в классах С и B претендуют бывшие заводские помещения. "По сравнению с офисами, размещенными в бывших НИИ, у заводских территорий есть множество преимуществ,— отмечает Игорь Потапенко.— Например, более понятная и прозрачная структура собственности; огромные прилегающие территории позволяют создать большую парковку". Еще одним достоинством таких проектов является развитая инфраструктура. На бывших заводских территориях обычно находятся трансформаторные подстанции с большим количеством выделенной электроэнергии, бойлерная и тепловой пункт для автономного обеспечения теплом и горячей водой. Здания НИИ советских времен в этом отношении проигрывают по всем параметрам: низкие потолки, длинные коридоры, маленькие ограниченные площади, что не позволяет сдавать в аренду большие помещения со свободной планировкой. Кроме того, качество зданий бывших институтов не соответствует современным запросам рынка и из года в год будет снижаться.

Без реконструкции после покупки продолжают эксплуатировать здание НИИ только скупщики. Их задача — перехватить управление зданием, собрать контрольный пакет акций для последующей перепродажи стратегическому инвестору. Последние предпочитают иметь дело именно с ними, так как при покупке "секонд-хенда" не надо вести нудных переговоров со всеми держателями акций для получения контрольного пакета.

Но обычно инвестор после приобретения контрольного пакета акций вкладывает средства в реконструкцию или просто ремонт для повышения класса. Так, в 2001 году Ost West Development приобрел 80% акций ОАО ВНИИКОМЖ. Здание было наполовину уничтожено пожаром, страховая компания категорически отказывалась выплачивать возмещение, составлявшее $750 тыс., руководству НИИ пришлось заложить уцелевшие части здания (долг составлял около $1 млн), а сам ВНИИКОМЖ подвергся атаке корпоративного налетчика, скупавшего его акции. "В этой ситуации директор принял наше предложение,— говорит Юлий Калоев.— Мы прекратили акционерную войну, расплатились по долгам, высвободили здание из-под залогов, взыскали задолженность со страховщика. После реконструкции размер арендной площади возрос более чем на четверть, до 14 тыс. кв. м. Инвестиции составили порядка $300 на 1 кв. м, арендная плата выросла со $190 до $400".

Очень редко инвестор пытается получить разрешение на снос для строительства здания другого класса или даже жилого дома. Такая ситуация возможна только с индустриальными зонами. Например, после перевода Краснохолмской камвольной мануфактуры из Замоскворечья в Московскую область на ее месте стали строить офисный комплекс класса A "Аврора бизнес-парк" общей площадью 100 тыс. кв. м и стоимостью $9 млн. Первая очередь комплекса площадью 12,5 тыс. кв. м уже завершена и сдана в аренду компании Ernst & Young.

Ты мне, я тебе

Схемы партнерства между старым научным менеджментом и сторонним инвестором довольно редки на рынке. Сергей Свиридов скептически относится к такому сотрудничеству: "В любом случае партнерство не получается равноправным".

Один из вариантов сотрудничества — создание основными акционерами НИИ и инвестором совместной холдинговой компании. Акционеры вносят в ее капитал свои пакеты, а инвестор вкладывает денежные средства, которые холдинговая компания инвестирует в объект. Пример такого партнерства c менеджментом НИИ — создание нового акционера АО ВПКТИМ, который аккумулировал 85% акций этого предприятия. В этом случае помимо обычного вклада в развитие НИИ инвестору пришлось через суд возвращать институту незаконно отчужденные 40% площадей. Бывший директор ВПКТИМ Сергей Похило вспоминает, что имущество НИИ было юридически "разодрано" бывшими менеджерами института на четыре части. "Существовала масса споров по коммунальным вопросам, таким как разделение земли, тепло- и водоснабжение, постоянно возникали новые конфликты. В результате проведенных инвестором мероприятий выросла стоимость объекта — следовательно, и нашей доли",— говорит господин Похило.

Однако позже старому менеджменту пришлось продать свою долю партнеру по холдинговой компании. "Объект требовал значительных инвестиций,— говорит Сергей Похило.— У нас таких денег не было, невозможно было гнаться за более сильным в финансовом отношении партнером, а блокировать инвестиции было глупо, так как они реально необходимы".

Другим вариантом партнерства является вклад НИИ своей недвижимости в капитал инвестора. При этом его владельцы получают взамен соразмерную долю в капитале инвестиционной компании. Юлий Калоев рассказал "Дому", что его компания вела переговоры о покупке по такой схеме института НИИТавтопром площадью 63 тыс. м. в центре Москвы: "Мы предложили акционерам НИИ 50% в OWD и деньги. Но так и не договорились". Кроме этих двух вариантов сотрудничества Ost West Development предлагает схему, когда институт выпускает в пользу инвестора дополнительные акции, а на вырученные деньги реализуется инвестиционная программа по переоборудованию объекта. Возможна прямая продажа акционерами НИИ части своих акций инвестору, который затем предоставляет институту долгосрочные льготные кредиты.

В компании МИАН отмечают, что во многом благодаря переоборудованию старых административных комплексов возросла конкуренция на рынке офисов класса B. По мнению специалистов агентства, инвесторы сейчас наиболее активны именно в сегменте бизнес-центров этого уровня. Девелоперы приобретают здания, нуждающиеся в полной или частичной переделке, доводят их уровень до класса B, а затем сдают в аренду.