Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
2021 год, несмотря на пандемию коронавируса, был богат на инвестиционные проекты и новые концепции в сфере коммерческой недвижимости. Продолжающееся строительство МФЦ «Эспланада», начало работ по гостиничному комплексу на месте ДК «Телта», открытие ТРЦ «Планета» и второй очереди ТРК «СпешиLove» — тому подтверждение. Специалисты отмечают, что объем предложений по аренде за прошедший год вырос вдвое, а стоимость аренды снизилась.
В кризисный и «пандемийный» год в Перми сильнее всего подорожала офисная недвижимость. Этот сегмент выигрывает по сравнению с торговыми помещениями, ведь ограничения из-за COVID-19 в первую очередь касаются именно магазинов и торговых центров. По данным директора Research & Decisions Регины Давлетшиной, за 10 месяцев 2021 года цены на офисную недвижимость в Перми выросли на 5,7%, на торговую — на 2,72%. Складская недвижимость подешевела на 0,71%. По состоянию на конец октября средняя цена офисных площадей в краевом центре составляла 58,64 тыс. руб. за 1 кв. м, торговых — 67,53 тыс. руб. за 1 кв. м, складских — 20,92 тыс. руб. за «квадрат». Средняя ставка аренды офисов равнялась 570 руб. за 1 кв. м — на 2% больше, чем в начале года. Аренда торговых помещений подешевела на 10,5% (830 руб. за 1 кв. м), складских — на 2,6% (240,31 руб. за 1 кв. м).
«Важно отметить, что, по сравнению с прошлым годом, объем предложения по всем сегментам (торговая, офисная — продажа и аренда) вырос практически в два раза. Это беспрецедентные изменения за весь период наблюдений — более двадцати лет»,— заявила Регина Давлетшина. Напомним, что в 2020 году объем предложения на пермском рынке продажи торгово-офисной недвижимости вырос на 5,45% (по сравнению с 2019-м) — до 1159 объектов, в сегменте аренды торгово-офисных помещений — на 18,92%, до 3356 объектов. Сейчас только на Аvito.ru к продаже и аренде в Перми предлагается 2257 объектов коммерческой недвижимости.
«Рынок коммерческой недвижимости отражает негативные явления в экономике. Наблюдается рост объема предложения и замедление роста цен»,— прокомментировала госпожа Давлетшина динамику рынка за 10 месяцев.
Восстановление рынка Аналитики PAN City Group отмечают, что рынок первичной торговой недвижимости значительно вырос в течение года, что обусловлено ростом стоимости стройматериалов. В зависимости от инвестиционной привлекательности объекта на конец 2021 года, средняя стоимость продажи торговых помещений на первичном рынке выросла на 8–10%, а это влияет на рост цен вторичного рынка торговых помещений.
«С начала 2021 года стоимость продажи и аренды коммерческих объектов показала прирост в связи с постепенным восстановлением рынка, а также повлиял рост цен на строительно-монтажные работы. Рост цен на первичном рынке влечет за собой рост цен вторичного рынка»,— говорят в PAN City Group.
По словам гендиректора УК «Труменс-групп» (управляет ТЦ «Галерея») Елены Денисовой, качественный объект коммерческой недвижимости имеет «возраст» не более 5–7 лет, хорошую транспортную доступность, современные инженерные системы. Такое помещение занимает качественный, желательно федеральный арендатор. Большинство объектов на рынке не удовлетворяют этим требованиям, заметила Елена Денисова. «Стоимость владения недвижимостью постоянно растет, а доходность старых объектов падает. Соответственно, у собственников возникает желание избавиться от таких помещений и вложить деньги в новые объекты или проекты, которые будут более доходными»,— подчеркнула собеседница.
Гендиректор АН «Респект» Алексей Ананьев обратил внимание, что вслед за ростом себестоимости строительства жилья (до +40%) в Перми выросла и себестоимость коммерческих помещений на первых этажах новостроек. При этом арендные ставки за ними «не подтянулись». Из-за этого сроки окупаемости коммерческих площадей в новостройках существенно выросли — с 8,5–9 лет до 12–14 лет.
Эксперт считает, что спрос и потребность в коммерческих помещениях разных форматов заметно отличается. В некоторых ТЦ, например в «Алмазе», «Гостином дворе», 40–50% помещений пустует, обратил внимание господин Ананьев. В то же время вакантных площадей на первых этажах жилых домов меньше. Торговые помещения с отдельным входом сегодня подвержены значительно меньшему риску, чем площади в крупных ТЦ. Во время пандемии COVID-19 именно торговые центры закрывались первыми. Алексей Ананьев напомнил, что в последнее время в Перми в рамках регулирования деятельности нестационарных торговых объектов снесли немало киосков и павильонов. Владельцы этих объектов переносили бизнес в помещения на первых этажах домов и заняли много вакантных торговых площадей в городе.
Аналитики PAN City Group сообщили, что рынок торговой недвижимости постепенно развивается после падения в 2020 году из-за пандемии коронавируса. Но сейчас сегмент по-прежнему нестабилен. «Недавнее введение QR-кодов негативно сказалось на посещаемости торговых центров и общепита, вызвав падение уровня продаж»,— подчеркнули в PAN City Group. Напомним, с 25 октября в Пермском крае из-за роста заболеваемости COVID-19 ввели QR-коды для посещения торговых, офисных центров и заведений общепита. В местных ТЦ и кафе сообщали о заметном снижении числа посетителей.
Инвесторы и их проекты За 10 месяцев этого года в Перми сдали в эксплуатацию 5,9 тыс. кв. м площадей административного назначения и 154,5 тыс. кв. м торговых площадей, сообщила Регина Давлетшина из Research & Decisions. За весь 2020 год в Перми ввели в строй 10 тыс. кв. м административных площадей и 24,5 тыс. кв. м торговых. В этом году заметный прирост объемов отмечается в торговой недвижимости: в апреле в городе открылся ТРЦ «Планета» — объект является крупнейшим в регионе торговым центром с площадью 150 тыс. кв. м. Без учета «Планеты» показатели этого года значительно меньше коммерческих площадей, сданных в предыдущие годы. Однако до конца декабря цифры по введенным в строй объектам могут еще скорректироваться. До запуска «Планеты» самым крупным ТЦ в крае была «Семья», насчитывающая более 82 тыс. кв. м площадей и 150 брендов товаров и услуг.
Регина Давлетшина обращает внимание, что общие цифры ввода коммерческих площадей не учитывают объекты после реконструкции. Например, в этом году открылась II очередь ТРК «СпешиLove» площадью около 7 тыс. кв. м. Здесь разместились детский развлекательный центр «Мегалэнд» и «мягкий» кинотеатр. Изначально «СпешиLove» насчитывал 75 тыс. кв. м площадей. ТЦ управляет ООО «Логистик Про» предпринимателя Владимира Матыцина.
Директор Research & Decisions пояснила, что в последние годы город застраивается одноэтажными торговыми комплексами площадью от 800 до 1 тыс. кв. м, которые арендуют федеральные ритейлеры. По мнению аналитика, коммерческая недвижимость в Перми представляет собой несформированный рынок, на котором отмечаются отдельные крупные проекты. Предыдущие 5–10 лет наблюдения за сегментом показывают, что устойчивого, системного интереса к рынку коммерческой недвижимости в городе нет, считает госпожа Давлетшина.
В завершающемся деловом сезоне, несмотря на пандемию и связанный с ней кризис, реализовывались, были завершены, открыты или анонсированы крупные объекты недвижимости в сфере торговли и развлечений. Так, в центре Перми активно строится МФЦ «Эспланада», девелопер «Проспект-Пермь» собирался открыть I очередь центра уже в декабре 2021 года. Весной на месте бывшего ипподрома открылся ТРЦ «Планета». ООО «Аквавита» — структура ижевского холдинга UDS Group — осенью получила разрешение на строительство гостиничного комплекса на месте ДК «Телта» по ул. Окулова, 14. Бизнесмен, экс-премьер правительства края Николай Бухвалов анонсировал возведение мультиплекса на месте бывшего завода «ЖБК-1». Общая площадь торгово-развлекательного объекта составит 15 тыс. кв. м. Краевые власти сообщили о выкупе ТЦ «Карусель» на шоссе Космонавтов, 59, у X5 Retail Group, в здании разместят конгресс-холл.
Идеи и сделки пандемии «Несмотря на кризис и пандемию, в этом году на рынке наблюдалась серьезная активность. Произошло несколько крупных сделок»,— заявила Елена Денисова из УК «Труменс-групп». По версии госпожи Денисовой, наиболее запоминающаяся сделка сезона — продажа ГК «ЭКС» здания ЦУМа в Перми. По данным издания «Твердые знаки», новым владельцем ЦУМа стал бизнесмен Александр Кириленко. Среди новых коммерческих объектов гендиректор УК «Труменс-групп» выделяет ТРК «Планета». Из планов по открытию госпоже Денисовой кажется интересным открытие МФЦ «Эспланада» и заявленные планы возвести мультиплекс «Город в городе: город молодых» на месте бывшего «ЖБК-1».
По словам Алексея Ананьева из АН «Респект», все коммерческие объекты, которые сейчас сдаются в Перми, начали строиться три-четыре года назад, когда о пандемии COVID-19 еще не знали. «Бизнес вынужден закончить свои проекты, потому что на них было потрачено огромное количество финансов, времени и всего остального»,— пояснил собеседник. Такого же мнения придерживается и Регина Давлетшина из Research & Decisions. Эксперт подчеркнула, что пандемийный период у пермского бизнеса был богат на идеи и различные концепции. Но говорить о воплощении этих проектов можно будет с их сдачей в эксплуатацию, ведь концепция может измениться.
Господин Ананьев заметил, что крупные сделки сезона были связаны в основном с реализацией объектов в процедуре банкротства предприятий. Эксперт отметил продажу здания ТД «Петропавловский» на ул. Куйбышева, 36, а также ЦУМа. Напомним, что бывший «Детский мир» купила подрядная организация СМТ «Химмашсервис». Аналитики PAN City Group тоже выделили в качестве наиболее значимых сделок продажу ТД «Петропавловский» и здания ЦУМа.
«Влияние на рынок оказывает появление новых объектов — это ТРЦ „Планета“, но до конца его влияние оценить пока невозможно»,— рассуждает гендиректор АН «Респект». МФЦ «Эспланада» тоже существенно повлияет на перераспределение покупательского потока у таких ТЦ, как «Колизей», «Айсберг», ЦУМ, добавляет Алексей Ананьев.
Склады таят потенциал Руководитель АН «Респект» не дает прогнозов по рынку в 2022 году из-за неопределенной эпидемиологической ситуации. Елена Денисова из УК «Труменс-групп» полагает, что стоимость коммерческой недвижимости и дальше продолжит расти — это обусловлено не столько высоким спросом, сколько общей инфляцией. Недвижимость эксперт считает одним из лучших способов сохранения денег. Наиболее перспективными, по мнению Елены Денисовой, являются вложения в новую складскую недвижимость.
Аналитики PAN City Group говорят, что на фоне ограничительных мер самым устойчивым сегментом на рынке по-прежнему остается складская недвижимость. Активный рост дистанционных продаж во всех сферах ритейла влечет за собой увеличение потребности в складских мощностях для логистики онлайн-продаж. В ближайшие годы именно складская недвижимость будет демонстрировать наиболее стабильный рост и малорисковый возврат на вложенные средства. По мнению специалистов девелоперской компании, отсутствие качественных складских комплексов — потенциал для девелопмента в этом сегменте.