Нехватка в Москве качественных офисных площадей стимулирует девелоперов задуматься о реализации новых проектов. Так, владельцы самого большого в столице торгцентра «Авиапарк» решили построить рядом с ним новый бизнес-центр на 150 тыс. кв. м стоимостью 20 млрд руб. Но, предупреждают эксперты, появление в этой локации еще одного крупного объекта резко увеличит нагрузку на транспортную инфраструктуру района.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
О том, что владельцы «Авиапарка» на Ходынке на севере Москвы планирует построить рядом офисы общей площадью 150 тыс. кв. м, “Ъ” рассказали четыре консультанта на рынке недвижимости. По словам собеседников “Ъ”, сейчас разрабатывается концепция будущего проекта.
В «Авиапарке» на запрос “Ъ” не ответили. Но источник “Ъ”, знакомый с планами девелопера, подтвердил, что сейчас идут первичные обсуждения проекта с мэрией Москвы. В Москомстройинвесте сообщили, что градостроительно-земельная комиссия пока не выносила решений по застройке этой территории.
«Авиапарк» площадью 400 тыс. кв. м — один из крупнейших торгцентров Восточной Европы. Исходно 50% объекта принадлежало Газпромбанку, но в 2017 году он вышел из актива. Сейчас основными владельцами объекта на рынке называют Игоря Ротенберга, сына миллиардера Аркадия Ротенберга, и соучредителя Amma Development Михаила Зайца. Получить их комментарии не удалось.
Не исключено, что владельцам торгцентра уже удалось получить финансирование на новый проект. Из данных кипрского реестра следует, что Darkforest Holding Company (владеет АО ТВК «Авиапарк») в июне 2021 года получил кредит в Сбербанке под залог 10 тыс. акций ТВК «Авиапарк» с суммой обеспечения €600 млн. В банке от комментариев отказались.
Замдиректора офисной недвижимости Colliers Олеся Малахова оценивает инвестиции в этот проект в 18–20 млрд руб. Выручка от продажи готового объекта может составить 27–30 млрд руб., добавляет господин Балоев.
О застройке территории рядом с торгцентром его владельцы задумались еще в 2018 году, отмечает собеседник “Ъ”. Из презентации, которая есть у “Ъ”, следует, что тогда проект предусматривал строительство 224 тыс. кв. м общественных зданий и 142 тыс. кв. м жилья. «Тогда планы не были реализованы из-за разных взглядов бенефициаров: Михаил Зайц хотел развивать участок и застраивать его, в то время как семья Ротенбергов заинтересована в этом в меньшей степени»,— уточняет источник “Ъ”, знакомый с ситуацией. Скорей всего, эти планы не были реализованы, так как, по словам управляющего партнера Knight Frank Алексея Новикова, рядом с «Авиапарком» не предусмотрено строительство жилья.
На фоне устойчивого спроса на качественные офисные помещения на столичном рынке сложился дефицит предложения, отмечает руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. В этом году, по ее словам, наблюдается повышенный спрос крупных компаний на аренду таких площадей.
Так, по итогам 2021 года общий объем чистого поглощения офисов составит около 860 тыс. кв. м, что станет максимумом с 2017 года, ожидают в Knight Frank. Но все запросы потенциальных арендаторов не могут быть удовлетворены, и у них не остается вариантов, кроме как договариваться об аренде еще на этапе строительства объекта, отмечает госпожа Денисова. При этом существенных объемов строящихся бизнес-центров для аренды на свободном рынке в ближайшие два года не появится, подчеркивает она.
19,2 миллиона квадратных метров
составляет общий объем офисов в Москве, по данным JLL.
На севере Москвы, где будет размещен новый проект, доля вакантных офисных помещений составляет всего 2,9%, отмечает Олеся Малахова. Для сравнения: в целом по Москве на офисном рынке свободных площадей около 6,5%, подсчитали в Knight Frank. Это, полагает Елена Денисова, стимулирует девелоперов искать подходящие площадки под новое строительство в районе.
У территории есть девелоперский потенциал, так как в районе улучшилась транспортная доступность, добавляет партнер Cushman & Wakefield Алан Балоев. Но другой собеседник “Ъ” не соглашается с этим: «Любое крупное строительство окажет колоссальную нагрузку на инфраструктуру близлежащих районов».