Загородный маятник

Пару лет назад популярность жилья в Ленобласти стала сокращаться, покупатель вновь переместил интересы на проекты внутри КАД. Однако подскочившие цены на жилье в комплексе с дефицитом участков под строительство вновь качнули маятник в обратную сторону, сегодня наблюдается миграция покупательского интереса за пределы Петербурга. Но теперь, говорят эксперты, борьба за покупателя среди девелоперов идет уже на ином уровне качества.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По словам экспертов, объем продаж в пригородах Петербурга начал сокращаться с 2017 года. «Одной из первых причин стало уменьшение объемов строительства. Большинство земельных участков в крупных пригородных локациях к тому времени были раскуплены девелоперами, а основные масштабные проекты выведены на рынок»,— поясняет Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.

Виолетта Басина, генеральный директор ГК «Омакульма», делает акцент на изменении характера покупки жилья. «До 2016–2017 годов это была первая квартира. После — уже вторые покупки. Те, кто купил квартиру в пригороде, "наелись" этим и потянулись в город»,— отмечает эксперт.

«Еще одной причиной смещения спроса из периферийных районов в Петербург в 2017–2018 годах стал активный редевелопмент промышленных зон в черте города, в результате чего рынок пополнился крупными проектами, значительно увеличился объем нового качественного предложения. На фоне таких проектов квартиры в области значительно уступали из-за усиливавшейся нагрузки на социальную и транспортную инфраструктуру»,— добавляет Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.

Сейчас, по словам экспертов, наблюдается обратная миграция из города в область, причиной которой стало несколько факторов. Первый из них — пандемия. По словам Светланы Московченко, она сказалась на всех сегментах жилой недвижимости. Наиболее заметные изменения произошли в ценообразовании объектов. Показатель средней цены одного квадратного метра в пригородных локациях по итогам первого полугодия 2021 года по сравнению с началом 2019-го увеличился на 37%. Вслед за увеличением цен произошло сокращение объема спроса, который за 2020 год в пригороде сократился на 23%. «По итогам 2020 года в пригородной зоне наблюдался самый низкий объем строительства за последние восемь лет — 1,4 млн кв. м. Однако, начиная с 2021 года, ситуация начала меняться в лучшую сторону. Объем строительства увеличился на 42% — до 2 млн кв. м жилья за счет выхода в продажу нескольких новых проектов»,— поясняет она.

Дмитрий Канунников, заместитель генерального директора ГК «Запстрой», считает, что пандемия оживила рынок. «В прошлом году он недолго стагнировал, но затем начался рост спроса, который мы наблюдаем до сих пор. На фоне падения курса рубля, гиперинфляции и общей нестабильности экономики люди стремились как можно скорее приобрести недвижимость. К тому же строительный сектор перешел на проектное финансирование, а государство дополнительно стимулировало интерес покупателей за счет субсидированных ставок и специальных программ ипотеки»,— поясняет эксперт.

«Хотя во время пандемии стоимость одного квадратного метра в городе и области поднялась по разным оценкам на 20–35%, квартиры в области по-прежнему дешевле, чем в городе. При этом доходы людей значительно снизились. Довольно большое количество покупателей успели приобрести жилье в Петербурге по низким относительно текущих ценам еще на старте программы льготной ипотеки, но дальнейший ценовой тренд только усилил своего рода миграцию из города в область. К тому же в черте города осталось не так много интересных локаций»,— добавляет Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями.

В Ленобласть отправились не только покупатели, но и застройщики. «Бум редевелопмента прошел. Крупных площадок в черте Петербурга почти не осталось. Дефицит земельных участков в городе в совокупности с рекордным повышением цен на первичку в 2020–2021 годах вновь сделали периферийные и областные локации интересными для девелоперов»,— отмечает Елизавета Конвей.

В целом, отмечает Дмитрий Канунников, Ленобласть была и остается интересна для покупателей в первую очередь потому, что цены здесь — значительно ниже, чем в Петербурге, а качество строительства зачастую не только не уступает, но и превосходит городские проекты, особенно в эконом-классе.

Положение дел

По данным Colliers, превалирующая доля приобретенных в 2021 году участков (около 80%) приходится на периферийные районы и ближайшую Ленобласть — Пушкинский и Петродворцовый районы, Парголово, Новоселье, Мурино, Кудрово. При этом сохраняется интерес к локациям, где в будущем запланировано строительство метро, а нагрузку по созданию социальной и транспортной инфраструктуры берет на себя девелопер. Например, развитие территорий Новая Каменка и юго-западного направления. Уже в этом году объем предложения стал активно пополняться объектами, расположенными на периферии. К примеру, только за третий квартал 2021 года первичный рынок жилья в Петербурге пополнился более чем на 20 тыс. лотов, из которых треть расположена в Ленобласти.

«Помимо близлежащих к Петербургу локаций с шаговой доступностью к железнодорожным станциям или метро, покупатели в основном обращают внимание на Всеволожский район, поселки рядом с трассой "Скандинавия" по направлению к Выборгу и Тосненский район. В каждом из них все в порядке с экологией, нет глобальных проблем с транспортной доступностью, и есть приличный выбор как новостроек, так и частных загородных домов»,— добавляет Алексей Кричевский.

При этом, по словам Дмитрия Канунникова, самый заметный тренд 2021 года — более чем двукратный рост строительства в сегменте ИЖС (индивидуального жилого строительства). «Земли в области много, так что тенденция к увеличению доли ИЖС однозначно сохранится. Также никуда не денутся и крупные проекты комплексного освоения территорий (КОТ), а также точечные проекты в районах со сложившейся инфраструктурой. Сегодняшний уровень спроса позволяет каждому продукту найти своего покупателя»,— поясняет он.

Что касается покупателей квартир в Ленинградской области, то, по словам экспертов, это в основном люди, которых привлекает цена, особенно в сравнении со стоимостью недвижимости в Петербурге. «Также есть локальный спрос — среди жителей города, поселка или района, в котором ведется строительство. И среди региональных покупателей, которые, как правило, рассматривают квартиру в области как "остановку" для дальнейшей релокации в Петербург. Например, в нашем проекте ЖК "Ново-Антропшино" примерно 30% составляют региональные покупатели, около 35% приходится на локальный спрос, 20% — покупатели из ближайших районов Северной столицы, по финансовым соображениям предпочитающие недвижимость в области, и около 15% — жители других районов Ленинградской области, которые стремятся переехать ближе к городской черте»,— резюмирует Дмитрий Канунников.

Ближайшие перспективы

Сейчас ситуация на рынке жилья в Ленинградской области, по мнению Дмитрия Канунникова, не вполне предсказуемая, однако резких перемен ожидать не стоит. Рынок будет расти — по крайней мере пока потенциал для этого у него есть. По оценке Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), в настоящее время объем текущего строительства Ленинградской области составляет чуть более 3 млн кв. м.

При этом, по мнению Алексея Кричевского, динамика ближайших лет в Петербурге и области, как и в России в целом, будет напрямую зависеть от темпов восстановления доходов населения и внешнеполитического фона. «По сути, в пандемию отчасти повторился сценарий 2014 года, но в гораздо более замедленном варианте — цены постоянно росли на фоне ажиотажного спроса, а затем начали постепенно снижаться ввиду истощения активности покупателей и роста ипотечных ставок. При столь жесткой денежно-кредитной политике, которую сейчас проводит ЦБ РФ, рассчитывать на рост цен инвесторам не стоит, поскольку уже более чем полгода около 40% ипотечников отказываются от кредитов из-за неспособности их обслуживать. Даже при самом позитивном раскладе максимум, чего стоит ожидать,— это стабилизации цен с прибавкой в 2–3% от текущих значений, но лучше готовиться к стагнации и постепенному их снижению»,— заключает эксперт.

Ксения Потапова