Фото: Алексей Куденко, Коммерсантъ
Фото: Алексей Куденко, Коммерсантъ
В Анапе и Геленджике проходят общественные обсуждения проектов генеральных планов муниципалитетов. Наибольший резонанс создается вокруг зонирования территорий. Проекты закрепляют норму, установленную Градостроительным кодексом Краснодарского края, которая запрещает строительство нового жилья в 500-метровой зоне вдоль берега моря, отдавая приоритет курортной застройке. По мнению экспертов, эта мера позволит сохранить курортный облик и туристический потенциал крупных курортных городов.
Полукилометровая зона рекреации в курортных городах Кубани устанавливается в соответствии с Градостроительным кодексом края. Статья 27 документа ограничивает строительство жилых домов, апарт-отелей и комплексов апартаментов на расстоянии 500 метров от берегов Черного и Азовского морей в десяти муниципалитетах: Анапе, Геленджике, Новороссийске и Сочи, а также в Ейском, Приморско-Ахтарском, Славянском, Темрюкском, Туапсинском и Щербиновском районах. Поправка вступила в силу весной 2021 года. Кроме строительства жилья и апартаментов, она ограничивает этажность зданий отелей и санаториев на берегу моря.
Комментируя это нововведение в мае текущего года в ходе сессии ЗСК, губернатор края Вениамин Кондратьев подчеркнул, что городам-курортам важно открыть вид на море и горы, «а не на стену из стекла и бетона». «Если бы такую политику проводили 15 лет назад, то сейчас у нас не было бы таких высоких цен на отдых и дефицита четырех- и пятизвездочных отелей»,— сказал глава края. По его мнению, такая норма позволит привлечь в курортную отрасль инвесторов, существенно нарастить номерной фонд и в конечном итоге снизить стоимость отдыха.
Курортам определили вектор развития
Несмотря на то, что нововведение действует уже полгода, владельцы жилых домов, расположенных в 500-метровой зоне у моря, «примерили» его на себя меньше месяца назад, когда в Геленджике началась подготовка к общественным обсуждениям проекта генерального плана. Жители обратили внимание, что прибрежная территория, которая в действующем генплане является жилой зоной, окрасилась в розовый цвет, которым обозначается функциональная «зона отдыха». Следом аналогичное изменение обнаружили в Анапе.
В рекреационной зоне разрешается возводить объекты, предназначенные для отдыха, туризма и спорта. Строительство жилья здесь запрещено. Граждане сделали вывод, что проекты новых генпланов ограничивают их право распоряжаться своей недвижимостью, и объединились, требуя вернуть жилым зонам их прежнее назначение.
В настоящее время Анапе уже прошли общественные слушания, после чего местные власти провели серию рабочих публичных встреч для разъяснений и приемки дополнительных заявлений. В Геленджике общественные обсуждения прошли 16 ноября. «Не обошлось без провокаторов, которые периодически не давали людям услышать ответы на волнующие их темы, но в целом ответили всем обеспокоенным гражданам на их беспокоиства», - написал мэр Геленджика Алексей Богодистов в своем Telegram-канале.
Собственники останутся при своем
Как пояснил «Ъ-Кубань» заслуженный архитектор России, советник губернатора Краснодарского края Юрий Рысин, опасения жителей не имеют оснований. «Собственники могут по-прежнему распоряжаться своим недвижимым имуществом, которое в проекте генплана находится в рекреационной зоне: продавать, дарить, передавать по наследству. Что касается участков, свободных от построек, возможно, владельцам целесообразнее в будущем построить на нем гостиницу или гостевой дом»,— рекомендует он.
По словам Юрия Рысина, никто не собирается сносить дома, которые находятся в 500-метровой зоне рекреации.
Что касается изъятия для государственных и муниципальных нужд, то для этих целей, в соответствии с законодательством, можно изъять любой участок. Неважно, в какой функциональной зоне он находится. Процедура предполагает выкуп участка или домовладения по рыночной цене. Но пока никакого нового масштабного строительства в рекреационных зонах Анапы и Геленджика не запланировано, речи о массовом изъятии не идет.
На новостройки наложат табу
По поводу строительства или реконструкции жилого дома в рекреационной зоне Юрий Рысин отмечает, что такая возможность регулируется не генеральным планом, а градостроительным регламентом, который прописан в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Правила разрабатываются после утверждения генплана. Документ утверждается Советом депутатов после согласований с федеральными и региональными органами госвласти и общественных обсуждений. В администрациях Анапы и Геленджика «Ъ-Кубань» прокомментировали, что градостроительные регламенты будут тщательно прорабатываться с учетом норм законодательства и мнений местных жителей.
По мнению управляющего партнера адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Романа Домащенко, получить разрешение на реконструкцию или строительство жилого дома на участке под ИЖС, который расположен в функциональной зоне рекреации, после утверждения нового генплана во внесудебном порядке будет невозможно. Что касается владельцев участков, которые получили разрешение на строительство жилья до принятия генплана, но еще не приступили к работам, в будущем у них могут возникнуть трудности с вводом домовладений в эксплуатацию. Для разрешения конфликта, возможно, также придется обращаться в суд.
Бизнесу предлагают легализоваться
Жилой сектор, расположенный на берегу моря, традиционно используется для сдачи комнат туристам. Как писал «Ъ-Кубань», с конца июля 2021 года этот бизнес стал легальным. Росреестр издал приказ, внесший изменения в классификатор видов разрешенного использования земельных участков с кодом «жилая застройка». Раньше Росреестр регулярно штрафовал нелегальных предпринимателей. А теперь гражданам, проживающим в жилых домах, расположенных на землях ИЖС, разрешили сдавать помещения в них для временного проживания. Эксперты считают, что эта мера позволила многим предпринимателям выйти из тени и пополнить налогооблагаемую базу местных бюджетов.
Требования, предъявляемые к жилым домам и гостиницам, во многом различаются. Для последних, например, применяются более жесткие нормы пожарной безопасности, закреплены нормативы площади номеров, правила благоустройства и т. д.
По мнению Юрия Рысина, в будущем возможно смешанное использование участков в 500-метровой рекреационной зоне: на одной территории смогут располагаться и жилье, и коммерческие помещения. В мире такая практика очень распространена. «Перевод жилых помещений в нежилые будет приветствоваться, так как это позволит легализовать серый рынок гостиничных услуг»,— считает эксперт.
Росреестр наполняет данными ЕГРН
Когда в СМИ и соцсетях начала подниматься волна возмущений, связанных с проектами новых генпланов Геленджика и Анапы, жители Кубани обратились к публичной кадастровой карте. Многие обнаружили, что на их участки наложены обременения в соответствии со ст. 56 и ст. 56.1 Земельного кодекса РФ. Причем ограничения увидели жители не только Анапы и Геленджика, но и других муниципальных образований, где к разработке новых генпланов пока не приступали. Также многие собственники обратили внимание на изменение кадастровой стоимости их земли. Некоторые жители приморских городов ошибочно связали разрозненные факты воедино и пришли к сомнительному выводу, что рекреационная зона установлена, обременение наложено, а кадастровая стоимость снижена для того, чтобы кто-то впоследствии смог выкупить их имуществом за бесценок.
В Управлении Росреестра по Краснодарскому краю «Ъ-Кубань» пояснили, что этот домысел не обоснован. Ограничения устанавливаются актами органов государственной власти и местного самоуправления, решением суда, а также в соответствии с Земельным кодексом и федеральными законами. Обременения по основаниям ст. 56 и ст. 56.1 Земельного кодекса на земельные участки не связаны с разработкой и принятием генеральных планов муниципалитетов. Так, зоны с особым использованием территории (ЗОУИТ) в установленном порядке внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по решениям Министерства природных ресурсов, Федерального агентства водных ресурсов, Министерства обороны и других ведомств.
«К примеру, зоны подтопления и затопления устанавливаются решением Федерального агентства водных ресурсов (его территориальных органов). Внесение таких зон направлено на недопущение возникновения чрезвычайных ситуаций, связанных с затоплением»,— конкретизирует заместитель руководителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю Роман Антонов.
«Наличие ограничений по ст. 56 и ст. 56.1 Земельного кодекса РФ не препятствует гражданскому обороту земельных участков и не влияет на привычный уклад их использования собственниками»,— подчеркивает господин Антонов.
Для наиболее полной проверки сведений о своем участке, в том числе о наличии или отсутствии ограничений, внесенных в ЕГРН, он рекомендует получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.
Переоценку проводят по плану
Изменение кадастровой стоимости земельных участков также коснулось не только Анапы и Геленджика, но и других муниципалитетов края. Росреестр поясняет, что кадастровую стоимость полномочно определять ГБУ по КК «Крайтехинвентаризация — Краевое БТИ» в соответствии с требованиями закона об оценке.
Последние туры государственной кадастровой оценки участков проводились согласно приказам департамента имущественных отношений Краснодарского края в 2019 и 2020 годах. Актуализированные сведения внесены в ЕГРН. В 2022 году на территории РФ запланирована государственная кадастровая оценка всех категорий земель.
«Изменение суммы налога на имущество для собственника в сторону уменьшения или увеличения напрямую зависит от изменения кадастровой стоимости. В период проведения оценки проект отчета об оценке размещается на сайте ГБУ по КК "Крайтехинвентаризация — Краевое БТИ" для целей ознакомления и возможности подачи возражений. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в специальной комиссии, созданной приказом департамента имущественных отношений края в конце 2018 года»,— комментирует Роман Антонов.
Цене прогнозируют рост
«Рыночная цена недвижимости на побережье, а также загородных домов в ближайшие годы будет расти, независимо от изменений в генплане и корректировок кадастровой стоимости. Даже если в будущем для осуществления нового строительства или реконструкции помещений потребуется изменить вид разрешенного использования участка и назначение здания на нежилое, чтобы использовать их под коммерцию, спрос на недвижимость в 500-метровой прибрежной зоне все равно останется высоким»,— считает эксперт «Кубанской палаты недвижимости» Ольга Долгополова. Эксперт отмечает, что стоимость участков в рекреационной зоне, на которых по разным причинам невозможно или невыгодно строить гостиницу, может уменьшиться.
«Цены на недвижимость на морском побережье Краснодарского края последние годы имеют тенденцию к росту,— анализирует генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько.— В крупных городах черноморского побережья уже несколько лет действует мораторий на выдачу новых разрешений на строительство. И цена на недвижимость уже включает этот фактор. Сильно выросли цены на первичном рынке, образовался дефицит предложения, девелоперские проекты стало делать сложнее. А любой дефицит вызывает повышение стоимости. Этот фактор будет влиять на цену еще долгое время».
По словам господина Володько, в будущем ужесточение правил застройки, невозможность строительства во многих зонах будет повышать стоимость ликвидных участков и, как следствие, цену реализации жилья и апартаментов. Это процесс неизбежен. Говорить о резком росте цен не приходится, поскольку ожидание изменений уже толкало их вверх. В дальнейшем стоимость недвижимости на побережье будет расти более спокойными темпами.
Сохранить курортный ресурс
Доктор экономических наук, профессор, заслуженный экономист Кубани Александр Полиди считает, что решение об установлении 500-метровой рекреационной зоны будет способствовать коммерциализации уникальных возможностей черноморского побережья. Например, во Франции, Италии, средиземноморских странах, по словам эксперта, подобные решения были приняты уже более полувека лет назад. На европейских курортах действуют жесткие требования к этажности, плотности, назначению прибрежной застройки. Четко определено расстояние строений от береговой линии. Все эти правила неукоснительно соблюдаются. Именно поэтому курорты Европы сохранили свой неповторимый колорит и туристический потенциал.
«Сейчас мы ограничены в возможностях использования прибрежной полосы. Если эта зона действительно используется как жилая, то поток туристов от нее отрезан. Перед властью стоит задача — коммерциализировать эту "золотую" землю, подобной которой в нашей стране больше нет. Это приведет к увеличению выручки от 500-метровой зоны и к увеличению налогооблагаемой базы»,— анализирует господин Полиди.
По свидетельству Юрия Рысина, в генеральных планах предыдущего поколения, которые разрабатывались в 2006–2012 годах, большая роль отводилась инвестиционным площадкам. Предполагалось, что, например, в курортных городах будут построены крупные гостиничные комплексы. «Но в итоге мы пришли к тому, что везде стали строить жилье. Так продолжаться не может, иначе мы потеряем курортный ресурс нашего края, который сосредоточен на небольшом участке вдоль Черного и Азовского морей»,— говорит эксперт.
«В последние годы органы власти региона проводят большую работу по наведению порядка в сфере земельных отношений. Статьей 27 Градостроительного кодекса Краснодарского края определен порядок регулирования застройки в 500-метровой зоне вдоль моря. И сейчас мы наблюдаем, как установленные нормы начинают действовать»,— считает Юрий Рысин.