Рост стоимости жилья на Кубани с начала года (в Краснодаре — более чем на 50%, в Сочи — на 40%) усилил покупательский спрос на малогабаритные квартиры. Сегодня в новостройках этих городов порядка 60–70% всех квартир — студии и «однушки». Эксперты рынка констатируют, что малогабаритные жилые помещения всегда пользовались повышенным спросом, однако увеличение себестоимости квадратного метра и подорожание ипотеки сделали их зачастую единственным вариантом покупки первого жилья для молодой семьи. Отдельно для Сочи и других курортных городов Краснодарского края преобладание небольших квартир на рынке связано с тем, что люди покупают их для отдыха или для сдачи в аренду.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Цены — больше, площадь — меньше
Согласно данным Росстата, за последние десять лет средняя площадь квартир в России уменьшилась на 20% и составляет на сегодня около 51 кв. м. Застройщики Краснодарского края все чаще выводят на рынок проекты, в которых преобладает доля квартир-студий и однокомнатных квартир. По данным жилищно-ипотечного центра (ЖИЦ) «КАЯН», доля студий в кубанских новостройках составляет не менее 40%, однокомнатных квартир — порядка 30%, двухкомнатных — около 20% и примерно 10% приходится на квартиры с тремя и более комнатами. В зависимости от класса жилья этот показатель меняется.
«Необходимо разделять предложения в домах комфорт- и бизнес-класса. Для комфорт-класса средняя площадь квартир-студий составляет около 20 кв. м, для бизнес-класса — около 50 кв. м. Для однокомнатных квартир комфорт-класса этот показатель составляет около 35 кв. м, для бизнес-класса — примерно 55 кв. м»,— рассказывает эксперт первичного рынка ЖИЦ «КАЯН» Алексей Богданов.
По данным агентства недвижимости «Аякс», площадь однокомнатных квартир в Краснодаре составляет сегодня в среднем 28–34 кв. м. Площадь востребованных студий — в пределах 22–24 кв. м. Студии составляют 8–10% от общего количества жилых помещений в новых домах, однокомнатные квартиры — 50–55%, двухкомнатные — 15–20%, трехкомнатные — 10–15%.
«Самым большим спросом пользуются малогабаритные однокомнатные квартиры, так как это и замена студий, и инвестиционная покупка. Спрос на студии уменьшается с каждым годом, чего нельзя сказать о превосходстве однокомнатных квартир. Все чаще покупатели увеличивают бюджет и берут студии площадью 28 кв. м, но в формате однокомнатной квартиры с двумя окнами и раздельной кухней»,— говорит начальник отдела продаж АН «Аякс» Кирилл Леусенко,
По его словам, спрос на малоформатное жилье обусловлен тем, что при низкой ключевой ставке Банка России жители всей России в большинстве случаев покупали недвижимость, а не размещали деньги в банках. А Краснодарский край всегда был в лидерах по инвестиционным покупкам.
«Сейчас в Краснодаре средняя цена на студии и однокомнатные квартиры — 100–110 тыс. руб. за кв. м. Это если говорить о цене продажи. У застройщиков же средняя стоимость — 120–130 тыс. руб. за кв. м, но при этом цены завышены, и в большинстве случаев застройщики делают акции, чтобы увеличить продажи в своих ЖК. Студии по 12–13 кв. м и однокомнатные по 24 кв. м встречаются крайне редко в нашем регионе. 18–20 кв. м для студий и 25–28 кв. м для однокомнатных квартир привычны как для жителей Краснодара, так и для его гостей. Это мы уже наблюдали после кризиса 2014 года»,— рассказывает господин Леусенко.
Алексей Богданов считает, что низкая стоимость — основная причина покупки квартиры небольшой площади как для проживания, так и для инвестиций либо последующей сдачи в аренду. Такая тенденция, по его словам, наблюдается в целом по всей стране, и Краснодарский край не является единственным регионом с уменьшением площадей в строящихся домах.
«Я знаю, что в Москве уже строится несколько жилых комплексов с общими зонами для досуга, но это лишь отчасти напоминает советское общежитие. Все зоны продуманы так, чтобы при наличии общих пространств было комфортно всем. Если такое жилье начнут строить в сегменте эконом-класса, то вероятность появления "гетто" достаточно высока, но я не думаю, что это произойдет и такие проекты начнут реализовывать. Повышенный спрос на малоформатные квартиры был всегда, и я считаю, что тенденция уменьшения площадей продолжится и дальше»,— говорит эксперт.
Кирилл Леусенко, в свою очередь, считает, что с каждым годом площади квартир медленными темпами будут увеличиваться. Уже сегодня, по его словам, в многоквартирном строительстве упор делается на придомовые территории, наличие школ, детских садов, а также наличие инфраструктуры возле дома, которую должны обеспечивать застройщики. «При данных ценах на жилье покупатель будет требовать все больше от застройщиков, и им не останется ничего, кроме как удовлетворять потребности в качественном и комфортном жилье, так как остальное не будет пользоваться спросом»,— рассуждает риелтор.
Формат определил спрос
«Нельзя сказать, что доля однокомнатных квартир как-то стремительно растет. Скорее, есть стремление сделать все квартиры еще меньшей площади. Раньше стандарт трехкомнатной квартиры был 100 кв. м, сейчас проектируют три изолированные комнаты на площади в 73 кв. м. Для этого используются евроформаты. Или вариант, при котором кухня остается просторной, а спальни делают маленькими, ведь в спальнях мы только спим, а в кухнях и гостиных по-настоящему проводим время»,— говорит руководитель коммерческого блока СК «БАУИНВЕСТ» Мария Смирнова.
По ее словам, если средняя стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах составляет 110 тыс. руб., то в трехкомнатных — 81 тыс. руб. Однокомнатные квартиры — ходовой товар, их всегда можно перепродать, получив рост к цене не менее 15% после сдачи дома.
«Мы осознанно не делаем сверхмаленьких квартир. Как показывает практика, такие квартиры потом используются для посуточной сдачи в аренду, что плохо влияет на "климат" между соседями. Сейчас застройщики понимают, что привлекательность жилых комплексов — это в том числе и вопрос комфорта проживания. Знать своих соседей по именам — это не только про приятельство, но и про безопасность. Чем стабильнее отношения между людьми в доме — тем легче решаются вопросы его эксплуатации. Кроме того, коэффициент парковочных мест, установленный в Краснодаре,— 1:1. Это означает, что на каждую квартиру застройщик обязан выделить парковочное место. Не забывайте еще про обеспечение социальной инфраструктурой. Иногда выгоднее проектировать меньшее количество квартир, а значит, сокращать количество малоформатного жилья в квартирограмме»,— рассказывает госпожа Смирнова.
Василий Кылчик, директор по маркетингу «ЧФК-Недвижимость», отмечает, что краснодарские застройщики учитывают спрос на малоформатное жилье среди ориентированных на него категорий населения. Например, если новый жилой комплекс строится недалеко от вузов и сузов, то логично, что приобретать в нем жилье будут для студентов, а значит, и проектирование будет вестись с акцентом на студии и однокомнатные квартиры.
«В старых домах пространство было организовано с учетом кладовых помещений, длинных коридоров, маленьких кухонь, а сейчас застройщики проектируют такие небольшие форматы квартир с о стандартными прямоугольными планировками, чтобы можно было с пользой использовать каждый квадратный метр. Подобное жилье зачастую приобретается инвесторами на стадии начала строительства для дальнейшей реализации. Инвестиционная привлекательность таких объектов очень велика, что подтверждает высокий спрос на данный формат. Родители, например, зачастую не хотят покупать кота в мешке, пока ребенок еще не поступил в институт, потому что боятся заморозки стройки или что введение объекта в эксплуатацию может затянуться. Они покупают квартиру в основном на этапе сдачи дома — но в это время студий и "однушек" у застройщика уже нет»,— рассказывает господин Кылчик.
Спрос на «однушки» и студии, по его мнению, останется стабильным в связи с ростом цен на недвижимость. Но поскольку зарплаты не могут догнать цены на недвижимость, покупатели, которые не успели купить квартиру до повышения цен, но в то же время планировали покупку собственного жилья, будут приобретать его, но меньшей площади.
Метраж в 40–45 кв. м для квартир и 25–30 кв. м для студий оптимален для специализации данных жилых помещений и потребностей покупающих их людей, считает начальник отдела продаж ЖК «Регата» Людмила Костяйкина. А по мнению генерального директора ГК Метрикс Development Николая Лобачева, самый популярный среди покупателей метраж — до 40 кв. м. Это он связывает с тем, что в такие площади меньше всего тратится средств на отделку, коммунальные платежи, а также небольшие помещения легче сдать в аренду.
«Средняя площадь студий в наших жилых комплексах — порядка 26 кв. м, а однокомнатных квартир — 37 кв. м. Студии площадью 25–26 кв. м чаще выбирают в Краснодаре, меньшие площади более популярны в жилых комплексах на черноморском побережье, так как там жилье берут для сезонного пребывания. С однокомнатными квартирами сложнее, так как самый продаваемый сегмент — от 31 до 40 кв. м, и тут многое зависит от выбора покупателя. Например, если будете сдавать жилье в аренду, то независимо от площади "однушки" — 31 кв. м или 40 кв. м — ее стоимость будет одинакова»,— говорит господин Лобачев.
Участники рынка отмечают, что до 1 июля 2021 года по программе льготной ипотеки чаще всего покупали двухкомнатные квартиры площадью от 50 кв. м, поскольку сумма кредита ограничивалась 6 млн руб., а после этой даты, когда максимальная сумма кредита была снижена до 3 млн руб., вырос спрос на небольшие квартиры. В Краснодаре на сегодняшний день, по словам Николая Лобачева, в сегменте строящегося жилья квартиры-студии стоят в среднем 3 млн руб., однокомнатные — 4,1 млн руб.
Жилье у моря
На рынке строящегося жилья Сочи большая часть предложения приходится на малогабаритное жилье, констатирует генеральный директор Nedvex Юлия Галимова. По ее словам, в связи с ростом стоимости квадратного метра застройщики таким образом оптимизируют площади, чтобы попасть как в бюджет клиентов, планирующих переезд в регион, так и бюджет инвесторов, ориентированных на сдачу недвижимости в аренду или на перепродажу.
Средняя стоимость студий в Сочи, по данным Nedvex, составляет 360 тыс. руб. за кв. м, однокомнатных квартир –– 411,3 тыс. руб. Средняя площадь студии на курорте –– 24,5 кв. м, «однушки» –– 36,3 кв. м. С 2017 года доля малогабаритного жилья в продаже выросла с 71% до 83%. В 2021 году доля студий составляет 61% от всех предлагаемых к реализации лотов, доля однокомнатных квартир –– 22%.
Квадратный метр квартиры-студии в проекте эконом-класса в Сочи обойдется покупателю в 222 тыс. руб., в объектах комфорт-класса –– 256,5 тыс. руб., в сегменте «бизнес» — от 417,3 тыс. руб. за кв. м, в элитных комплексах –– от 673,4 тыс. руб. за кв. м. Стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры варьируется от 125 тыс. руб. до 722 тыс. руб. в зависимости от сегмента.
«Сегодня почти 95% объема выведенного на рынок Сочи жилья приходятся на квартиры малой площади. В целом на рынке спрос растет, что подтверждают и цифры –– в сентябре количество сделок выросло на 17%, и мы прогнозируем, что рост продолжится и в октябре, в том числе и по причине выхода нового предложения»,— говорит госпожа Галимова.
Генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков считает, что небольшие квартиры особенно востребованы в Сочи для сдачи в посуточную аренду из-за специфики курортного города. Эксперт отмечает, что и для студий, и для «однушек» желателен балкон.
«Формат однокомнатных квартир и студий в курортных городах пользуется высоким спросом из-за того, что это фактически готовый бизнес по сдаче в аренду. Фактор низкой цены на малоформатное жилье в Сочи, учитывая хороший спрос со стороны отдыхающих, позволяет рассчитывать на высокую доходность»,— говорит господин Летенков.
Алексей Мальцев, заместитель генерального директора компании «ОНИКС-Недвижимость», рассказывает, что многие застройщики учитывают потребности клиентов и при проектировании жилых комплексов закладывают в планировки небольшие площади от 17–18 кв. м для студии и 25–30 кв. м для однокомнатных квартир. Планировку, по его словам, во многом определяет количество световых точек (окон), поэтому в Сочи ценятся угловые квартиры, которые можно более удачно спланировать. Самые проблемные планировки — площадь от 40 кв. м с одним окном.
«Проанализировав 10 строящихся в Сочи объектов, таких как ЖК "Аллея парк", ЖК "Флора", ЖК "Фрукты", ЖК "Летний", ЖК "Кислород", ЖК "Южный парк"”, ЖК "Имеретинские высоты" и другие, можно сделать вывод, что доля студий в них составляет 50%, доля однокомнатных квартир — 30%, доля двухкомнатных квартир — 15%, доля трехкомнатных и многокомнатных квартир — 5%. Но тут стоит отметить, что это деление именно в Сочи носит условный характер, так как большинство новостроек тут сдается в формате свободной планировки без межкомнатных перегородок, в отличие от других российских городов, где новостройки сдают с выделенными комнатами и кухней. Собственник сам уже планирует помещение в зависимости от своих потребностей и наличия световых точек. Это такая местная особенность»,— говорит господин Мальцев.
Как отмечает эксперт по рынку недвижимости Сочи Кирилл Флутков, в отдаленных от моря районах Сочи, где есть вся необходимая инфраструктура для жизни, в жилых домах все же преобладают двух- и трехкомнатные квартиры. При этом чем ближе дом к морю, тем меньше в нем площадь квартир. «В Сочи разброс цен на студии просто гигантский. Так, квадратный метр у моря в студии может оцениваться в 1 млн руб., а где-то на отдалении можно найти вариант и по 160 тыс. руб.»,— говорит эксперт.
Генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская констатирует, что климатические условия в Сочи не предполагают долгого нахождения людей дома, поскольку они приезжают именно на природу, поэтому компактные апартаменты площадью около 20 кв. м, как правило, используются только для ночевки. «Тем более что сейчас в Сочи строятся многофункциональные комплексы со всей бытовой инфраструктурой, позволяющей удовлетворить потребности жильцов»,— резюмирует госпожа Бурлаковская.