Успеть до госкомиссии

Когда начиналась реформа системы работы со средствами дольщиков, некоторые эксперты высказывали предположение, что девелоперам станет невыгодно продавать жилье на стадии строительства и большинство компаний станет реализовывать квартиры уже после сдачи дома в эксплуатацию. Но время показало, что роста доли готового жилья на рынке не произошло. Напротив, она даже сократилась.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», подсчитала, что на сегодняшний день 6% квартир и апартаментов в Санкт-Петербурге предлагаются на первичном рынке в уже введенных в эксплуатацию домах. Такие данные фиксирует система мониторинга и анализа новостроек bnMap.pro. «Два года назад этот показатель составлял 8%, три года назад — 7%. То есть показатель кратно не меняется. Существенная разница лишь в том, что сейчас 6% лотов с ключами разбросаны по 25% готовых новостроек, а два-три года назад сданных корпусов, где еще оставались лоты от застройщика, было 41–42%»,— рассказала госпожа Доброхотова.

«Доля жилья, продаваемого после ввода дома в эксплуатацию, снижается. Покупатели в качественных проектах активнее раскупают жилье. Сейчас есть случаи, когда к моменту сдачи дома в проекте нет непроданных квартир»,— говорит директор департамента недвижимости группы «ЦДС» Сергей Терентьев. «Льготная ипотека и дефицит хороших проектов привели к тому, что непроданного жилья в проектах практически не остается. С учетом проектного финансирования для застройщика это хорошо — чем больше продано квартир, тем меньше ставка по проектному кредитованию»,— поясняет Андрей Вересов, директор группы «Аквилон».

Нетипичная ситуация

Госпожа Доброхотова также отмечает, что на сегодняшний день в Санкт-Петербурге нет характерной для многих регионов ситуации, вызванной годом льготной ипотеки, когда жилье на старте продаж дороже готового,— в Северной столице квадратный метр «на котловане» на символические 200 рублей доступнее готового: по данным bnMap.pro, первый стоит в среднем 226,7 тыс. рублей, второй — 226,9 тыс. рублей. «Поскольку при измененных условиях выдачи ипотеки с господдержкой инвестиционную привлекательность до июля 2022 года сохраняют более половины проектов в городе, скорее всего, спрос будет поглощать в основном лоты на ранних стадиях готовности, а значит, пропорционально будет расти процент готовых квартир. Далее логичным видится сокращение их доли на фоне завершения льготной ипотеки. Однако едва ли их останется менее 5% — это уже признаки дефицита»,— рассуждает госпожа Доброхотова.

Система долевого строительства в теории стремится к полной распродаже строительного объема до ввода, поэтому все остатки в готовых домах для девелопера, скорее, обуза — они дороги, не имеют инвестиционного потенциала, как правило, проигрывают по каким-то характеристикам более ликвидным квартирам. «Но есть у них и очень весомое преимущество, которое для некоторых покупателей компенсирует все недостатки: в отличие от "первички", у такой покупки нет рисков не получить ключи, и, в отличие от "вторички", у квартиры еще не было собственников-физлиц, которые могли оставить какое-то обременение в подарок новому владельцу»,— замечает госпожа Доброхотова.

Роман Мирошников, исполнительный директор компании «Ойкумена», добавляет: «Для девелопера, с одной стороны, выгода продажи после ввода в том, что такие лоты дороже, а покупатель не опасается рисков недостроя. Но на этом, пожалуй, плюсы заканчиваются. Уже построенные объекты надо эксплуатировать, а продаются они медленнее, так как бюджеты покупки выше, чем на старте. Если, допустим, в сданном доме есть секция, где 30% квартир не проданы, вы получаете (в лучшем случае) платежи от 70% уже заселившихся жильцов, а скорее, меньше, так как всегда есть неплательщики. А за остальные непроданные квартиры надо платить — и за отопление, и за освещение, и уборку МОП».

Ян Фельдман, директор по маркетингу СК «Ленстройтрест», рассказал: «В проектах компании "Ленстройтрест" большинство квартир продается на этапе строительства. После ввода объекта в эксплуатацию в продаже остается не более 10%. Я бы отметил, что в нашей компании доля готовых квартир, остающихся в реализации после сдачи дома, скорее, уменьшилась».

Он, однако, видит и плюсы в продаже готового жилья для девелоперов: «Это возможность мимикрировать под "вторичку", которую можно вживую посмотреть, потрогать и сразу въехать после сделки. Большинство клиентов на самом деле предпочли бы приобрести сразу готовое жилье, но по цене котлована. В реальности этого не получается».

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», рассказал, что доля непроданного жилья в объектах «Главстрой Санкт-Петербург» составляет не более 3%, квартиры реализуются в среднем в течение полугода после сдачи дома.

Директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ Ольга Семенова-Тян-Шанская также говорит, что стандартная практика для девелопера — стремиться реализовать максимальное количество квартир на стадии строительства, а после ввода в эксплуатацию обычно в продаже остается 10–15% квартир. «Что же касается коммерческих помещений и паркингов, то их желательно продать полностью до ввода объекта, поскольку после окончания строительства при их продаже возникает НДС. То есть это означает либо повышение цены для клиента, либо потерю прибыли для девелопера»,— поясняет она.

Госпожа Семенова-Тян-Шанская говорит, что в связи с заметным ростом спроса в 2020-м — начале 2021 года некоторые проекты ЮИТ оказались проданы полностью еще до ввода в эксплуатацию. «По мере стабилизации ситуации на рынке, полагаю, продажи вернутся к обычной пропорции: 80–85% квартир до ввода, остальные — после. Но, безусловно, эта пропорция сильно зависит от уровня цен, конкурентной ситуации, локации и класса жилья»,— рассуждает эксперт.

Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра группы RBI, говорит, что большинство проектов продолжает продаваться еще примерно в течение года после ввода. «Однако в 2020–2021 годах, по сравнению с 2018–2019 годами, этот период стал короче в среднем на два месяца. Впрочем, сейчас мы наблюдаем снижение спроса и замедление темпов продаж, поэтому можно ожидать, что в ближайшем будущем этот срок снова станет больше — возможно, до полутора лет после ввода»,— добавляет она.

Премиальная доля

Эксперты говорят, что в элитном сегменте традиционно доля жилья, продаваемого уже после ввода дома в эксплуатацию, выше.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers, говорит: «Такой механизм продаж характерен для премиальных проектов клубного формата. Девелоперы прибегают к финансированию из собственных средств либо иным способам финансирования (ЗПИФ, облигации, привлечение стороннего инвестора). В таком случае заключается предварительный договор купли-продажи или договор бронирования, а продажи начинаются после ввода объекта в эксплуатацию. Из преимуществ: такая схема позволяет не прибегать к проектному финансированию и обеспечивает девелоперу гибкость в создании и изменении стратегии продаж, исходя из конъюнктуры рынка».

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», подтверждает: «Если говорить о недвижимости высокого ценового сегмента, то, как правило, чем выше стадия готовности дома, тем активнее в нем продаются квартиры. Особенно это касается небольших клубных домов премиум- и элит-класса, в которых люди приобретают недвижимость для собственного проживания, а не для дальнейшей перепродажи. К тому же одним из ключевых факторов, влияющих на выбор такого жилья, является вид из окон, а оценить его в полной мере можно только после постройки объекта.

Покупатель элитного жилья хочет увидеть, что все, что изначально было заявлено в проекте, соответствует его ожиданиям: качество строительства, планировки, сопутствующая инфраструктура и сервис. Если комплекс уже сдан, то часто клиенты обращаются к своим знакомым, которые живут в доме, чтобы понять, насколько объект соответствует их ожиданиям».

Роман Русаков