столичная недвижимость
В минувшую пятницу депутаты Мосгордумы получили из Минюста экспертное заключение на городской закон о землепользовании и застройке в Москве. Из заключения следует, что федеральные власти не согласны с тем, как московские распоряжаются столичной землей. Минюст указал на неправомерность сбора некоторых земельных платежей.
Для выполнения московского бюджета-2005, который, как и последние несколько бюджетов, был принят столичным правительством с дефицитом, власти Москвы традиционно обратили свои взоры на землю, которая в последние годы спасала городскую казну: цены на земельные участки в столице продолжают расти, впрочем, как и спрос на них со стороны инвесторов.
Закон города Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве" действует с мая прошлого года. Претензий к нему у федеральных властей не возникало, пока в апреле этого года в закон не были внесены изменения, связанные с использованием земли и предоставлением ее в собственность. Из экспертного заключения, которое предоставил столичным депутатам Минюст, следует, что в измененном виде столичный закон о землепользовании и застройке не соответствует федеральному законодательству.
Федеральным властям не понравилась норма городского закона, по которой правительство Москвы может предоставлять земельные участки, занятые капитальным зданием, в аренду на срок до 99 лет. По федеральному закону "О приватизации государственного и муниципального имущества" этот же участок земли может быть передан в аренду собственнику объекта недвижимости на срок не более 49 лет. Кроме того, Минюст указал Москве на незаконность некоторых установленных законом платежей. Например, городской закон устанавливает "плату за право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в собственности города". Однако, как указал в своем заключении Минюст, Земельным кодексом такой вид платы не предусмотрен.
Вынужденные согласиться с заключением Минюста столичные власти, озабоченные выполнением бюджета-2005, обратились к доходам от аренды нежилых помещений. Помня, что обычное повышение цен на аренду Юрий Лужков не одобряет, в департаменте имущества разработали новую методику расчета ставок аренды.
По подсчетам департамента имущества, сегодня площадь объектов нежилого фонда в Москве составляет 155 млн кв. м, из которых в собственности города находится 47 млн кв. м. В аренду город сдает около 7,7 млн кв. м, это примерно одна треть всего рынка аренды нежилой недвижимости на территории Москвы. При этом в департаменте утверждают, что, в отличие от федерального порядка определения цен аренды, Москва до сих пор устанавливает минимальную ставку арендной платы, которая существенно ниже рыночных расценок. Кроме того, значительная часть сдаваемого в аренду нежилого фонда сдается на льготных условиях предприятиям. Например, в этом году средняя ставка арендной платы за 1 кв. м в год составляет 1444 руб. (около $50), для льготников — 671 руб. ($22), для малых предприятий — 1214 руб. ($40), коммерческих организаций — 2198 руб. ($73). На рынке арендная плата за примерно такие же помещения составляет 6000-7500 руб. ($200-250).
С учетом того что разница в ставках является более чем троекратной, в департаменте имущества решили приблизить ставки аренды к реально складывающимся на рынке недвижимости. Для этого в первую очередь пришлось исключить из расчетов коэффициент вида деятельности: в мэрии в большинстве случаев не могли его определить однозначно, а раз нет однозначности и прозрачности определения коэффициента, в значительной степени влияющего на окончательную величину аренды, есть злоупотребления и коррупция среди чиновников.
В итоге столичные чиновники ввели единый поправочный коэффициент и объявили о постепенном приближении ставок аренды к рыночным. По предварительным подсчетам, стоимость аренды 1 кв. м в 2005 году составит до 760 руб. для льготных категорий арендаторов, до 1541 руб.— для малых предприятий и 3336 руб.— для коммерческих организаций. Средняя же ставка арендной платы в следующем году составит 1955 руб.
КОНСТАНТИН Ъ-АНОХИН