Стремительный рост цен, который наблюдался на московском рынке новостроек бизнес-класса, сходит на нет. Но девелоперов такая ситуация не устраивает. Чтобы подогреть динамику увеличения стоимости жилья, они могут создать искусственный дефицит, откладывая вывод на рынок новых проектов, предупредили аналитики Knight Frank. Сами застройщики обещают применять более мягкие методы — дисконт и компенсацию роста ипотечных ставок.
Фото: Геннадий Гуляев, Коммерсантъ
Фото: Геннадий Гуляев, Коммерсантъ
До конца года в Москве в сегменте жилых новостроек бизнес-класса может возникнуть искусственный дефицит предложения, предупредили эксперты Knight Frank. Причина в переносе девелоперами старта продаж квартир в новых проектах на будущий год, отмечают консультанты.
«Девелоперы сейчас выводят на рынок новое жилье бизнес-класса небольшими лотами, что позволяет им управлять ценовой политикой»,— подтверждает коммерческий директор Est-a-Tet Владимир Моребис.
Эксперт добавляет, что на этом фоне в сегменте бизнес-класса стала распространяться практика закрытых продаж, характерная в основном для элитного сегмента.
Стремление девелоперов ограничить объем предложения может быть обусловлено отсутствием на рынке выраженного роста цен на новостройки бизнес-класса, считают в Knight Frank. По данным компании, в третьем квартале этого года по сравнению со вторым кварталом средневзвешенная стоимость таких квартир выросла всего на 5%, составив к концу сентября 417 тыс. руб. за 1 кв. м. Но это увеличение цен носит инерционный характер, отмечает управляющий партнер «Метриум» Надежда Коркка. Для сравнения: по итогам июня рост составил 8,5% квартал к кварталу, в январе—марте — 11,6%.
Снижение темпов роста цен привело к постепенной стабилизации возникшего в начале этого года дисбаланса между спросом и предложением, считает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
Рынок действительно насыщается. По оценкам «Метриум», по итогам третьего квартала в новостройках бизнес-класса в старых границах Москвы экспонировались 11,1 тыс. лотов, это больше на 5,7% год к году, но число жилых комплексов сократилось на 5,7%, до 86. Это произошло на фоне общего снижения активности покупателей: по данным «Метриум», в третьем квартале количестве зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) сократилось на 27% год к году, до 4,7 тыс.
Снижение спроса заметили и сами застройщики. Начальник отдела оценки Sminex Святослав Куланин связывает этот тренд с ростом стоимости кредитования, но сомневается, что он выльется в массовый перенос вывода на рынок новых проектов. Но, по его словам, такое решение может негативно сказаться на финансовых показателях: срок переноса старта продаж равен сроку задержки получения денег, аккумулированных на счетах эскроу.
С ним соглашается руководитель управления развития продукта и аналитики группы «Самолет» Леон Пряжников: «Участки и проекты, не генерирующие доход, сразу становятся обременением». Эксперт уверен, что единственной веской причиной переноса сроков старта продаж может быть задержка с оформление разрешительной документации.
В то же время господин Пряжников подтверждает, что спрос стагнирует. «Но покупатели активизируются, когда девелоперы в конце года начнут предлагать традиционные скидки и акции»,— прогнозирует он.
Рынок уже начал возвращаются к стимулированию продаж, что было характерно до запуска льготной ипотеки, констатирует Надежда Коркка. По ее словам, застройщики дают скидки на определенный пул квартир в размере 3%, разрабатывают совместно с банками специальные программы кредитования, при которых компенсируют финансовым организациям недополученный из-за снижения ставки доход. «То есть большинство девелоперов по сути не снижают стоимость продаваемых квартир, а закладывают дисконт в затраты по выдаче ипотеки с пониженной ставкой»,— объясняет госпожа Коркка. Она не исключает, что в дальнейшем на рынке появятся новые стимулирующие спрос программы: некоторые застройщики уже предлагают сдать автомобиль в дилерский центр компании-партнера, а полученную сумму использовать для первоначального взноса.