ценообразование
За последние два года цены на квартиры в Москве выросли вдвое. Сегодня квадратный метр столичной новостройки стоит в среднем $1800. Одни частные инвесторы считают эту цену завышенной, другие — соответствующей реалиям рынка. "Дом" попытался выяснить, сколько на самом деле стоит жилье в столице.
Расходная часть
Известно, что себестоимость продукта — это сумма прямых издержек, связанных с производством. В строительстве себестоимость включает в себя стоимость земельного участка, подключения к коммуникациям, транспортные расходы, обслуживание кредитов, стоимость услуг заказчика, проектных организаций и риэлтеров, а также затраты на материалы (железобетон, металлопрокат, стеновые материалы, теплоизоляцию, отделку и т. д.).
Основные материалы — это, конечно, железобетон ($190 за кубометр) и металлопрокат (от 16 до 23 тыс. рублей за метр). К примеру, на одну секцию 12-этажного типового дома уходит до 1,3 тыс. кубометров железобетона и до 200 тонн металлопроката. За последний год эти материалы подорожали на 20% и 30% соответственно. В совокупности стоимость всех материалов и строительно-монтажных работ выросла на 20-25%.
Себестоимость строительства зависит и от того, какой серии дом. Однотипные крупнопанельные дома давно разработанной традиционной серии возводятся в больших объемах, что удешевляет строительство. Например, себестоимость квадратного метра серии типа П44Т или П46М без коммуникации составляла в июле $200, а железобетонная коробка с электрическим и инженерными сетями — $500. Себестоимость квадратного метра в монолитном доме в это же время составляла от $850 до $1300, а на технически сложных участках превышала $1500.
Если право строительства получено в результате инвестиционного контракта с городом, то второй по затратности статьей (после возведения корпуса дома) будет передача так называемой доли города, которая достигает 25-35% себестоимости. Официально это называется "компенсацией городу затрат" — за инженерные сети и благоустройство территории.
Теперь о более мелких затратах. На разработку проекта здания уходит до 10% затрат. Далее в списке — услуги подрядчика, с которым стоимость работ оговаривается заранее. На сегодня она составляет в среднем $480 за квадратный метр. Услуги заказчика варьируются от 2,5 до 4% себестоимости. На зарплату сотрудникам, аренду офисов уходит до 10% себестоимости. До 2% съедает реклама объекта. При самом грубом подсчете получается, что затраты на строительные материалы составляют до половины себестоимости.
Большинство участников рынка, по мнению специалистов, оперируют двумя понятиями себестоимости — официальной и реальной. Официальную себестоимость компании-застройщики стараются завысить, чтобы снизить свою налогооблагаемую базу, а реальную — уменьшить, чтобы минимизировать свои затраты. По косвенным признакам можно определить, что реальная стоимость строительства ниже официальной минимум на 25-30%.
У инвестора существует такое понятие, как "инвестиционная себестоимость". В нее помимо прямых затрат на квадратный метр включается доля города, а также расходы, связанные с согласованием документов. Если дом строится, например, на месте сносимых пятиэтажек, инвестор за свой счет обязан расселить жителей этих домов в новые квартиры — и их цена тоже закладывается в инвестиционную себестоимость.
Цена и себестоимость
"Себестоимость формируется постепенно, по мере того, как продолжается строительство. Это всегда лотерея,— говорит коммерческий директор одного из крупных строительных холдингов Москвы.— Самый обычный дом может попасть не на тот грунт, и тогда фирме придется заколачивать какие-нибудь громадные сваи, что существенно повысит себестоимость жилья".
Еще одна составляющая себестоимости — чиновничий фактор. Дело в том, что еще на этапе разработки и согласования проекта специалистам любой строительной компании приходится проходить массу согласований, которые занимают продолжительное время. А это крайне невыгодно застройщику. Поэтому во многих компаниях есть отдельная строка расходов — на взятки нужным людям.
Несовершенство законодательной базы, двойная бухгалтерия, информационная закрытость российского рынка не позволяют объективно оценивать реальную стоимость строительства. Для многих инвесторов-застройщиков и себестоимость, и рыночная цена жилья остаются величиной, зависящей от обстоятельств, которые часто нельзя предусмотреть заранее.
Если с себестоимостью жилья все более или менее ясно, то то с рыночной ценой все по-другому. Известно, что до самого последнего времени себестоимость не имела никакого отношения к рыночной цене. Сейчас рост цен на первичную жилую недвижимость прекратился, и застройщик-инвестор, учитывая экономическую обстановку в стране, волей-неволей вынужден привязывать себестоимость к рыночной цене. Верхнюю планку стоимости фирма вправе устанавливать сама — тут нет никаких сдерживающих факторов, кроме неспособности рынка переварить цену. Иными словами, квартира будет продаваться по той цене, которую покупатель сможет заплатить.
По данным Госстроя России, год назад цены реализации жилья на первичном рынке на 89% превышали себестоимость его строительства. Сегодня рентабельность, по мнению аналитиков, может составлять как 40%, так и 200%. Это зависит от формы приобретения права строительства, а также от того, в каком районе города расположена площадка.
ЛЮДМИЛА ИЗЪЮРОВА