Сергей Колегов
исполнительный директор компании ABN Realty
— Есть ли монополист на рынке недвижимости?
— Если говорить о жилой недвижимости, то это Московский строительный союз, объединяющий шесть крупнейших домостроительных комбинатов, среди которых СУ-155, ДСК-1, "Мосфундаментстрой-6" и другие, ДИПС, ведущий застройку в основном в центре города, а также набирающая обороты компания "Интеко". Это три кита московского рынка жилья. Все остальные — частные компании-инвесторы, имеющие несравненно меньшую долю на этом рынке. Если застройщик не наделен "вниманием" городских властей, то ему приходится тратить большое количество времени на преодоление всевозможных бюрократических препятствий, предшествующих началу строительства. Очень трудно получить участок под строительство или объект под реконструкцию. Каким образом происходит распределение участков под застройку — очень большой вопрос. Если же говорить о коммерческой недвижимости, то здесь явных монополистов нет. Зато есть хорошо зарекомендовавшие себя компании-девелоперы, причем как российские, так и иностранные компании. Наибольший авторитет имеют такие российские структуры, как "Система-Галс", "Капитал-Груп" и ряд других.
— Какой сегмент рынка наиболее доходен?
— Это жилое строительство, где доходность имеет максимальные показатели, так как себестоимость строительства, скажем, самых дорогих домов никогда не превышает $2-3 тыс. за 1 кв. м, тогда как стоимость на выходе может составить до $10-15 тыс. за 1 кв. м. На второе место по доходности можно поставить рынки торговой и офисной недвижимости, здесь при профессиональном девелопменте доходность может достигать 20-30%. И пока на последнем месте при огромном потенциале роста находится сегодня рынок складской недвижимости. Инвесторы пока лишь присматриваются к нему, но, не исчерпав возможности при девелопменте торгово-развлекательных либо офисных проектов, вряд ли войдут в него. Ведь арендные ставки на складские помещения в разы меньше, чем на офисные или торговые площади. Большей доходностью могут похвастаться вертикально интегрированные холдинги, выполняющие самостоятельно весь цикл работ, начиная от проектирования и получения финансирования для проекта и заканчивая строительством и реализацией готового продукта. Такие холдинги сокращают финансовые издержки, уменьшают риски по срокам поставок материалов, а соответственно, и по срокам завершения работ, а также достигают максимально возможного качества строительства.
— Возможно ли в ближайшее время перераспределение сил на строительном рынке столицы?
— Только в случае прихода к власти в городе новых сил. Москва и ее строительный потенциал представляют огромный интерес для крупных инвесторов: на сегодняшний день это один из самых инвестиционно-привлекательных городов Европы. Ведь в городе десятилетиями не велось строительство первоклассных зданий. Потому нынешние игроки не заинтересованы в наращивании конкуренции на рынке, и всеми силами будут стараться не допустить сюда новых игроков. Ввиду все возрастающих требований к новым проектам в части архитектуры, инженерно-технических параметров с рынка естественным путем будут уходить его мелкие участники, физически не способные реализовывать сложные проекты, тем самым высвобождая поле для профессиональных девелоперов. Например, сегодня не многие строительные компании способны вести высотное строительство.