Арендаторы съезжаются добровольно
управление недвижимостью
Коммунальные квартиры в Москве и Санкт-Петербурге переживают второе рождение. В крупных городах возвращается мода на совместный быт. Новые коммуналки отличаются от прежних тем, что их появление вызвано исключительно рыночными причинами. Если в советское время наличие коммуналок было обусловлено объективной нехваткой квартир, то сейчас все более популярная долгосрочная аренда жилья в складчину в Москве — следствие роста цен на недвижимость.
В коммуне остановка
В процессе появления в Москве новых коммуналок критическим стал 2002 год. Увеличивающийся спрос на квартиры привел к быстрому росту цен аренды и поднял уровень требований к квартирантам со стороны хозяев жилья. Ежемесячная аренда однокомнатных квартир стала стоить более $200, а комиссионное вознаграждение риэлтерских агентств увеличилось с 50% (как в 1999-2000 годах) до 100% месячной стоимости аренды. При этом средняя зарплата менеджера низшего и среднего звена составляла около $500. Таким образом, за новую квартиру арендатору сразу приходилось выкладывать больше, чем составлял его месячный доход,— в среднем $600-700. Для сравнения: сейчас "входная" плата для аренды однокомнатной квартиры составляет примерно $1000-1500 при средней зарплате по Москве (для высококвалифицированных рабочих и менеджеров низшего и среднего звена) до $1000.
Снять однокомнатную квартиру в Москве обходится значительно дороже, чем арендовать долю в съемной двух- или трехкомнатной квартире. К примеру, трехкомнатную квартиру практически в центре можно найти за $600-700 в месяц. Двухкомнатную на уровне третьего кольца — за $450-500. Однокомнатная в спальных районах Москвы (минимум полчаса езды на машине до центра) обходится в $350-450. Неудивительно, что потенциальные арендаторы все чаще приходят к мысли о том, что выгоднее подыскать себе компаньона по аренде квартиры.
Такой спрос породил предложение со стороны риэлтеров, несколько запоздавшее и всерьез сформулированное в 2003 году. Ранее агентства неохотно брались за поиск квартир для совместной аренды и представляли хозяевам группу арендаторов как "семью" или "родственников". Хозяин трехкомнатной квартиры рассказал автору статьи, как пару лет назад ему предложили в качестве квартирантов "маму" с четырьмя дочерьми одного возраста, а затем и "братьев" — летчиков одного из сибирских авиаполков. Теперь, по словам Евгения Редькина, специалиста агентства МИЭЛЬ, претензий со стороны хозяев к арендаторам, не связанным узами родства, как правило, нет. Владельцы, сдающие квартиры с помощью риэлтеров, привыкли к таким предложениям и без ужаса относятся к перспективе заключить договор об аренде с несколькими людьми одновременно.
Совместная покупка
Пока такой способ решения квартирного вопроса касается только аренды жилья. Однако, по мнению специалиста агентства "БЭСТ-Недвижимость" Натальи Соломоновой, цены на московские квартиры в ближайшее время продолжат расти. Она не исключает того, что в будущем агентства будут браться и за поиск квартир для совместной покупки. Прецеденты, по словам агента, существовали и раньше, но с другой мотивировкой. "Раньше у людей было больше доверия друг к другу, они могли сложиться и купить квартиру на нескольких человек. Это связано с русским менталитетом, мы привыкли жить коммуной",— говорит госпожа Соломонова. Теперь, по ее мнению, доверия меньше, зато работает другой фактор — растущая стоимость жилья.
Юридически такую покупку оформить несложно. По словам Евгения Редькина из компании МИЭЛЬ, договор оформляется на одного из компаньонов, а со вторым составляется нотариально удостоверенное соглашение о долевом участии. Наталья Соломонова с этим не согласна. "Если квартиру покупают несколько человек, в договоре купли-продажи нужно добавить соответствующее условие, и никакого нового соглашения не потребуется". По данным агентства БЭСТ, на тысячу сделок купли-продажи квартир в месяц приходится около четырех сделок совместной покупки. Отношения между новыми хозяевами могут быть оформлены в виде своеобразного делового сообщества — ЗАО с правом преимущественного выкупа комнат совладельцами и договором об условиях совместного владения квартирой, утвержденным у нотариуса.
"Я снимала четырехкомнатную квартиру, в которой только одна комната принадлежала хозяйке,— рассказывает Надежда П.— Этой весной хозяйка предложила мне купить у нее комнату, а позднее выкупить у муниципальных властей и остальные три комнаты. Покупать у города выходило гораздо дешевле — по предварительной оценке, для выкупа остальных комнат требовалось всего $20 тыс. Но покупать сразу все мне было не по карману, и я стала искать соинвестора. Он нашелся в лице моего друга, который согласился добавить свои $20 тыс., после того как я куплю комнату. Впрочем, сделка тогда не состоялась, так как хозяйка внезапно повысила цену с $25 тыс. за комнату до $45 тыс.". По словам Натальи Соломоновой, такой способ купить квартиру доступнее ипотеки, но в дальнейшем "может возникнуть необходимость разделить лицевые счета или перепродать квартиру другим собственникам".
Снимать жилье в складчину предпочитает молодежь — московские студенты или иногородние молодые специалисты. Для первых жилье в новой коммуналке становится альтернативой студенческому общежитию. Мотивации второй группы — экономические. Наибольшим спросом пользуются, как ни странно, те квартиры, которые в советское время были коммунальными. Чаще всего это квартиры в центре или недалеко от центра, откуда удобно добираться в любое место города.
Отметим, что спрос на многокомнатные квартиры среди тех, кто снимает жилье на одного человека, значительно ниже, чем на однокомнатные. Хозяева и агентства за последние пару лет успели понять, что сегодня арендатор, способный платить за квартиру $600-1000 в месяц, предпочитает жить в отремонтированной и обустроенной квартире. Но сдающиеся "евроквартиры" автоматически попадают в другую категорию аренды с квартирантами другого ранга. Новыми коммуналками становятся непрезентабельные, но большие квартиры, у хозяев которых часто просто нет средств. Сдавая свою собственность компании из нескольких человек, они получают возможность не только обойтись без расходов на ремонт, но и поднять стоимость квартиры на $100-200. Нормальным считается, если цена на одного арендатора составляет $150-250. Спрос на новые коммуналки летом--осенью 2004 года особенно велик: по данным агентства "БЭСТ-Недвижимость", количество заявок на совместную аренду сейчас, в конце августа, составляет около 30% от общего количества сделок агентства по аренде.
Появившаяся в последние годы практика аренды многокомнатных квартир в складчину успела породить и новый вид мошенничества на рынке жилья. Дело в том, что многие вновь сдаваемые квартиры — бывшие коммуналки, в которых арендодателям принадлежат отдельные комнаты. Тем не менее договор найма заключается на всю квартиру. И никто не гарантирует, что в уже снятой квартире не появятся родственники умершей старушки, чью комнату занимают новые жильцы. "Не стесняйтесь спрашивать документы, подтверждающие право собственности. Особенно если квартира сдается по чересчур низкой цене. Скорее всего, вам пытаются сдать коммуналку",— делится опытом бывшая жилица такой квартиры. Согласно закону, из коммунальной квартиры жильцы могут быть выписаны, например, по причине смерти. В таком случае комнаты считаются государственной собственностью и на них также может неожиданно найтись другой хозяин, который будет против сдачи квартиры в совместную аренду.
Избежать этого можно, заключив договор с агентством. "Мы проверяем каждую квартиру, даем гарантийное письмо о ее чистоте; если не можем дать стопроцентной гарантии, обязательно предупреждаем об этом арендаторов и рекомендуем отказаться от съема",— говорит господин Редькин из компании МИЭЛЬ. Тем более не обойтись без проверки юридической чистоты квартиры при покупке квартиры. Впрочем, такие риски касаются любых операций по приобретению собственности.
Специфическим риском при приобретении квартиры в собственность несколькими покупателями, как говорят в "БЭСТ-Недвижимости", является человеческий фактор. "Многое зависит от личных связей между людьми,— утверждает Наталья Соломонова.— Если они не в состоянии ужиться друг с другом в одной квартире, то, в отличие от советских коммуналок, велика вероятность того, что совместная покупка закончится в итоге разделением лицевых счетов и продажей всей квартиры или отдельных комнат".
МАРИЯ МОЛИНА; НАДЕЖДА ПОМЕРАНЦЕВА