Пришли за коттеджами

природопользование

Природоохранное ведомство наконец добилось первого судебного решения о сносе незаконно построенных домов в водоохранной зоне — в деревне Пятница. Однако приставы не торопятся выполнять свои обязанности: они обратились в суд с просьбой разъяснить, "с какой стороны сносить дом". За исключением самих жителей злополучной деревни, остальные "дачники" и подмосковные застройщики все еще уверены, что Минприроды только изображает бурную деятельность, преследуя одну цель: показать, кто в доме хозяин.

Министерство по борьбе с мафией

МПР подсчитало, что земных угодий в Подмосковье насчитывается на $60 млрд. Одновременно чиновники выяснили, что многие миллиарды уже освоены и благополучно прошли мимо государственной казны. Оказалось, областные чиновники продавали участки по символической цене — в среднем $50 за сотку, хотя, к примеру, в Барвихе ее реальная стоимость несколько недель назад перешагнула "психологически важный" барьер в $100 тыс. за сотку. Теперь государство в лице Минприроды стремится вернуть землю обратно, распугивая обладателей и особняков, и скромных дачных домиков неумолимыми сносами. Сами природоохранники с гордостью говорят, что "потихоньку превращаются в министерство по борьбе с мафией".

Строго говоря, снос 13 коттеджей в деревне Пятница Солнечногорского района не заслуга "борцов с мафией" в нынешнем составе. Просто суд удачно совпал с инициативами Минприроды, взявшей на себя функции главного аудитора леса и воды. Деревянные дома в деревне Пятница были построены на территории бывшей турбазы "Екатерининские валы" на берегу Истринского водохранилища в 1987 году. Спустя почти четырнадцать лет ГУП "Мосводоканал" обвинил дачников в том, что они самовольно построили дома в санитарной зоне. Также в вину владельцам вменили то, что они не устанавливают канализацию, загрязняя воду и нарушая нерест рыбы. В сентябре 2003 года Солнечногорский районный суд вынес решение о сносе всех строений в деревне, позже это подтвердила судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда. Обитатели Пятницы, получив исполнительные листы, решили биться до последнего и подали надзорную жалобу. Защищающий интересы дачников адвокат Олег Асташенков ссылается на Земельный и Водный кодексы, которые разрешают строительство в водоохранной зоне: "Если нет канализации, то заставьте установить ее и заплатить штраф, но зачем сносить дома, которые уже построены? В деревне Пятница суд даже не установил расстояние каждого дома до воды".

Пятница — не единственный предмет спора дачников и чиновников. Уже не раз оштрафовывались коттеджи на территории базы отдыха "Уют" на Клязьминском водохранилище. В 2002 году контролеры СЭС, Госархнадзор и природоохранники начали проверки поселка Балтия, построенного ЗАО "Гудвин-3". Однако коттеджи так и не снесли. Более того, к владениям застройщика территории "приросли" еще 65 га земли. В селе Троицком на Клязьминском водохранилище на территории 27 га стоит коттеджный поселок Золотой Город, который самовольно возвело ООО "Кровет Холдинг". А на днях управление природных ресурсов и охраны окружающей среды по Московской области заявило о намерении проверить законность застройки в водоохранной зоне на берегу бухты Живописная, расположенной в районе деревни Мякинино и поселка Рублево. Как сообщил инспектор управления Владимир Шишаков, там можно найти как минимум 20-25 нарушений частными лицами.

Кстати, коттеджи, возведенные на берегу водохранилища или реки, примерно в полтора раза дороже тех, что построены в поле. По словам Инны Кувшиновой, PR-менеджера департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, сотка земельного участка в лесу в 22 км от Москвы в рублево-успенском направлении будет стоить примерно $20 тыс., а такой же участок с видом на Москву-реку — не менее $30 тыс.

Ненадежное соседство

Водный кодекс не запрещает строительство в водоохранной зоне как таковое. Для этих целей необходимо получить согласование на строительство и ведение хозяйства в водоохранных зонах, заключение санитарно-эпидемиологической службы Московской области, технические условия МГУП "Мосводоканал" (если участок земли расположен на Канале имени Москвы, то и ФГУП "Канал имени Москвы"), согласование с территориальными и другими органами управления использованием и охраной водного фонда Минприроды. "Дальше достаточно соблюдать некоторые экологические нормы, которые накладываются природоохранным законодательством — запрещается сбрасывать канализацию в открытую воду, мыть машины на берегу",— говорит Инна Кувшинова.

По словам Светланы Кондачковой, руководителя направления загородной недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН", при строительстве в водоохранной зоне необходимо разграничивать два вида застройки: организованную (единый застройщик, формирование поселка на стадии строительства) и неорганизованную (строительство частных домов, владельцы которых уже после заселения стихийно объединялись в подобие поселков). По ее мнению, покупатели, которые инвестируют в строительство коттеджей в организованных поселках более защищены, так как застройщики таких поселков тщательнее подходят к получению разрешительной документации на строительство и к оформлению в собственность. По словам участников рынка, большую роль сыграл и фактор соседства. Ведь в прибрежных зонах находятся дачи многих известных людей. Поэтому, начиная строительство рядом с именитым соседом, новый собственник успокаивает себя тем, что проблемы "таким людям не грозят".

Однако у МПР на этот счет другое мнение. "Если покупатель не проверил происхождение земли, то он несет полную ответственность",— говорит Олег Митволь, исполняющий обязанности заместителя руководителя службы надзора в сфере природопользования. Логика его проста: "Если вы купили краденый Mercedes, а потом продали товарищу, на посту никто не будет слушать, добросовестный он покупатель или нет".

"Люди имеют право на защиту"

Сейчас в Подмосковье идет планомерная инвентаризация всех поселков. По информации Минприроды, уже выявлено около 1,8 тыс. актов о незаконном строительстве, которые в ближайшее время будут переданы в суды. 10 сентября МПР грозится подвести промежуточный итог своих проверок. Олег Митволь утверждает, что чаще всего частные застройщики идут легким путем — строят жилье, а затем, заплатив символический штраф в 40 тыс. рублей за "самовольное" строительство, получают все необходимые разрешительные документы.

Если объекты построены с нарушениями, то инспектор составляет акт и выдает постановление ликвидировать недостатки в определенный срок. Обычно предписывают либо перенести дом, либо поставить ограждения. Понятно, что перенести строение или поставить ограждение, когда дом построен практически на воде, невозможно. Если нарушения не устранены, то документы передаются правоохранительным органам. Чиновники обещают, что незаконно построенные дома сразу не снесут: сначала жителям дадут время уладить и привести в порядок документы. "Без решения суда мы не сядем за руль бульдозера. Люди имеют право на защиту",— говорит господин Митволь. И оптимистично добавляет, что в Екатеринбурге и Сочи уже есть опыт сноса домов, построенных в водоохранных зонах.

Однако в Подмосковье подобных примеров пока нет. В деревне Пятница, несмотря на то что выиграны два суда и по ним получены исполнительные листы, жители не торопятся им подчиняться. В июле один из судебных приставов обратился в суд с просьбой разъяснить, "с какой стороны начать снос дома". Адвокат Олег Асташенков уверен, что пока инициативы МПР только разжигают классовую борьбу: "Нельзя запретить то, что прямо не запрещено. Ведь никто не требует сносить деревни, которые веками стояли у берегов".

Укатают всех

Несмотря на то что участники рынка скептически оценивают инициативы МПР, они признаются, что деятельность МПР уже начала влиять на рынок. Владимир Яхонтов, руководитель департамента продаж управления загородной недвижимости "МИЭЛЬ-Недвижимость", говорит, что после громких заявлений природоохранников покупатели стали задавать больше вопросов и приводить с собой юристов. "Что касается самих застройщиков, то теперь они отказались от продажи инвестконтрактов: участки на нулевой стадии строительства стараются не продавать, пока не получат разрешения на строительство",— рассказывает господин Яхонтов. Заместитель генерального директора компании Vesco Realty Андрей Федака предполагает, что если будет прецедент сноса коттеджа, то "возможна цепная реакция и настоящий обвал на рынке загородной недвижимости".

Природоохранники предлагают ввести систему аукциона, чтобы "деньги оседали не в карманах местных чиновников" и увеличились налоговые отчисления в казну. Любопытно, что, делая подобные заявления, чиновники всячески отвергают политические мотивы своих действий. В то же время в борьбе за интересы государства у Минприроды появилась поддержка в лице политиков. На последней пресс-конференции Олегу Митволю активно вторил депутат Госдумы Алексей Митрофанов, видимо, не нашедший другого занятия в период думских каникул. "Раздавать землю — это все равно что раздавать нефтяные скважины,— заявил он.— Надо приравнять к нефти и газу и рассматривать как такой же ресурс". А вот относительно будущего подмосковных поселков он сделал вполне конкретный прогноз: "У государства есть такая особенность — оно как каток, очень медленно начинает. Но если поедет, разровняет всех. Как в истории с ЮКОСом: самых сильных взяли и укатали".

БЭЛА ЛЯУВ