Приобретение ГК «ПСК» участка на набережной реки Карповки, где до этого располагалась гостиница «Северная корона», стало одним из самых заметных событий года на городском рынке недвижимости. О подходах к пополнению земельного банка, особенностях работы в историческом центре и о том, почему Петербург подходит амбициозным девелоперам, в интервью BG рассказал владелец компании Максим Штерн.
BUSINESS GUIDE: Как вы оцениваете текущее состояние строительной отрасли в Петербурге, схлынул ли прошлогодний ажиотажный спрос?
МАКСИМ ШТЕРН: В Петербурге отстает развитие дорог и метро. Последний пример инфраструктурной работы на опережение — станция метро «Парнас», но это было давно. Строительная отрасль двигает город сама: создает социальную инфраструктуру, переосмысливает кварталы, борется за право избавить историческую часть от пустырей, недостроев и ветхости. Таково сейчас положение вещей. Ажиотажный спрос уходит в прошлое, объем продаж на рынке сокращается, но растет средний чек. В сегменте бизнес-класса за первое полугодие этого года мы увеличили выручку на треть. В сегменте апартаментов — почти вдвое.
BG: В течение 2021 года ПСК активно пополняла земельный банк. Планируете ли вы закрывать другие сделки в этом году, какие локации находятся в сфере интересов?
М. Ш.: Мы рассматриваем локации как неповторимый фактор и отбираем участки очень тщательно. При этом умеем создавать на рынке громкие новости, и покупка участка на набережной Карповки, 31,— тому пример. У нас нет стратегической цели пополнять земельный банк про запас и на перспективу, интереснее начинать работать в новой локации сразу. Поэтому убеждаемся заранее, что проект не зависнет из-за новых согласований или пересмотров ППТ и прочего.
Недавно мы приобрели участок под проект комфорт-класса напротив Новоорловского заказника и уже начали строительство. В таком же ключе, с возможностью начать работать сразу, рассматриваем еще несколько локаций под жилую недвижимость комфорт-класса и апартаменты. О некоторых можем объявить уже в этом году.
BG: Среди наиболее интересных и дорогостоящих объектов в вашем портфеле — земельный участок на Карповке. У этого места сложная история, не смутила она вас при принятии решения о покупке? На каком этапе находится реализация проекта?
М. Ш.: Приобретение этого участка стало сделкой года, и внимание к проекту соответствующее. Но почти любая точка на карте Петербурга несет за собой какую-нибудь историю. Она у города такая, какая есть, и если всего смущаться, то, пожалуй, можно прекращать строить. Истории больше интересуют СМИ и любителей городских легенд. Это громкие заголовки и прочее. Возможно, есть и те, кто просто ревнует. Но жить прошлым несколько противоестественно, да и мы работаем на будущее. В данном случаем у нас своя картина: этот проект нам по плечу, мы можем сделать его безупречно. Значит, делаем.
Сейчас на площадке завершаются демонтажные работы, на освобожденных участках готовятся котлованы, устраиваются свайные поля под новый фундамент. Этап демонтажа был удлинен, но это гарантировало аккуратность работ. В остальном все в графике — на этапе нулевого цикла три будущих корпуса жилого комплекса, планово разворачиваем работу на всей площадке.
BG: Участники рынка часто говорят, что намеренно не работают в центре города из-за возможных сложностей, связанных с потребительским экстремизмом со стороны градозащитников. Каков ваш опыт в этом вопросе?
М. Ш.: Отказ от работы в центре связан еще и с тем, что не все компании готовы строить в сложных условиях, в окружении исторической застройки. У нас иллюзий на этот счет никогда не было, но всегда были нужные компетенции. Как говорится, выбирайте сложные задачи — там меньше конкурентов. Наглядные примеры решений подобных задач — перед глазами всех наших специалистов. Два раза в месяц мы проводим объезды площадок и объектов с руководителями проектов и подразделений. Таким образом, у всех есть объемная картина происходящего, и мы держим руку на пульсе ежедневно.
Возвращаясь к градозащите, нужно сказать о ее ключевой проблеме: девелопмент по умолчанию рассматривается как враг, везде видятся сговоры. Это формирует токсичный статус очень многих перспективных локаций. Мы ждем, что ситуация будет меняться, город должен подключаться к вопросу. В свою очередь, бизнес, в отличие от оппонентов, предлагает реализуемые решения. Мы обновили уже два сквера в исторических районах рядом с построенными домами. То есть минус пустырь с заброшенным зданием, как после войны, плюс новый дом и новое благоустройство квартала. Или новый детский сад с реконструкцией. Удивительно, но и у этого есть свои противники.
BG: Один из сегментов вашего бизнеса — апарт-отели. Пользуется ли такой формат доходной недвижимости популярностью у петербуржцев?
М. Ш.: Лучше всего на этот вопрос отвечает статистика продаж: спрос такой, что нам необходимо регулировать его ценой. Но просто строить апартаменты, потому что на данной земле нельзя строить жилье, в современных реалиях будет ошибкой. Проекты должны обеспечиваться управлением, предоставляющим инвесторам доходность, а арендаторам — сервис и комфорт. Наша управляющая компания PSK Invest уже проделала огромную работу, разработала оснащение и меблировку сети апарт-отелей Avenir. Инвесторы получают тот продукт, который им обещали.
BG: Сейчас возведение социальных объектов ложится на плечи застройщиков. Как вы считаете, со стороны властей это верное решение? Как это влияет на себестоимость строительства?
М. Ш.: Обсуждать принципиальное решение, пожалуй, поздно. Государство давно дало понять, что за темпами нового строительства оно не успевает и соразмерного финансирования социальной инфраструктуры у него нет. Конечно, есть открытые финансовые отчеты о том, что экономика недополучила триллион рублей в 2020 году. Но если бы и получила, куда бы эти деньги были направлены — вопрос. Строительный сектор не имеет на федеральном уровне лобби, которое позволяло бы подключать государство к вопросу социального строительства в большем объеме.
Вопросы были к отсутствию со стороны властей единого подхода: у кого-то социнфраструктуру выкупали, у кого-то — нет, и она передавалась городу безвозмездно. Затем была создана градкомиссия, определяющая социальные обязательства для застройщиков. В том числе, для небольших объектов, когда строительство отдельного детского сада или школы нецелесообразно. Тогда застройщику предлагается перечислить пропорциональную сумму адресно. Если это то самое решение вопроса справедливого подхода ко всем объектам и застройщикам, то его можно приветствовать. Конечно, себестоимость квадратного метра будет расти, поскольку материалами и строительными ресурсами эти объекты обеспечиваются по рыночным ценам.
BG: Планирует ли ПСК выходить в новые сегменты?
М. Ш.: Сейчас мы сфокусированы на жилой недвижимости в премиальном сегменте, комфорт-классе и апартаментах. Например, премиум-класс в дефиците, и у нас есть возможность работать с высоким спросом и при этом реализовать один из самых ярких проектов в городе. Комфорт-класс также был интересен всегда: в нашем портфеле три проекта, последний из них — напротив Новоорловского заказника — один из лучших участков локации. В коммерческую недвижимость мы уже вышли: построили и ввели в эксплуатацию культурно-досуговый центр Green Park в Славянке в прошлом году. Это невероятно востребованный проект районного значения. Сеть апарт-отелей Avenir также не является конечной в виде трех объектов, ее мы будем развивать, видим в этом направлении большой потенциал.
Есть и другие направления, например, театр «Легенда». Как бизнесмену мне интересны новые сферы, где нужно постараться для достижения успеха. Иногда это пересечение личных интересов и коммерческого потенциала. Иногда это просто вклад в развитие, который у бизнеса должен быть и всегда был. История нашего города в этом плане показательна.
BG: Комфортно ли девелоперам в целом работать в Петербурге? Становится ли дружелюбнее инвестиционный климат в городе и нет ли у вас планов выхода в другие регионы?
М. Ш.: Здесь сложно уйти от банального, но наш город особенный. Что бы там ни происходило на рынке и около него, сам факт работы в прекрасном окружении воодушевляет. Инвестиционный климат мог бы быть лучше, но это специфика. В конечном счете правило простое: можешь работать здесь и сейчас — добро пожаловать. И это точно про нас. Региональной экспансии в планах пока нет. Петербург мне нравится тем, что позволяет собирать яркий портфель проектов и очень хорошо подходит для амбициозных девелоперов.