В связи со значительным удорожанием стройматериалов затраты девелоперов на реализацию проектов серьезно возросли. Усложнилась ситуация и с исполнением госконтрактов, где финансовая модель четко регламентирована. Вместе с тем меры федерального правительства в ряде случаев позволят компенсировать дополнительные расходы. Рассматривается также увеличение предельной выкупной цены квартир для очередников: соответствующий вопрос находится в проработке у Смольного.
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
Активный рост стоимости стройматериалов начался летом 2020 года. По словам Майкла Миллера, директора по строительству одной из девелоперских компаний, причины данного явления — это инфляция, как в стране, так и в мире, а также сбои в цепочках поставщиков и производителей, вызванные ковидными ограничениями. «В последнее время также сказываются затруднения с логистикой, не хватает мощностей в перевозках»,— говорит господин Миллер. При этом динамика цен была разнонаправленная и неоднородная по видам материалов. «Сильнее всего росли в цене металл, минераловатный утеплитель, кабельная продукция, оконные профили, валютозависимые компоненты инженерных систем»,— объясняет эксперт. При этом рост цен на отдельные материалы, к примеру, на металл, тянет за собой рост стоимости всех металлозависимых материалов и оборудования (трубы, металлические двери, оборудование для лифтов), продолжает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости международной консалтинговой компании.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра, отмечает, что за первое полугодие 2021 года рост цен на стройматериалы в среднем составил от 15–30% и до 80%, а на отдельные позиции цены увеличились в два раза. «Не стоит также забывать про дефицит рабочей силы, от которого рынок еще не оправился после локдауна. В совокупности все это негативно скажется на маржинальности проектов девелоперов, которые не заложили данные риски в финансовую модель»,— рассуждает госпожа Конвей. Все это негативно отразится на маржинальности проектов девелоперов, которые не заложили данные риски в финансовую модель. Особенно критичным это будет для строительных компаний, исполняющих государственные контракты, где финансовая часть жестко зафиксирована. «Это может привести к желанию застройщика сэкономить на себестоимости строительства посредством замены ряда материалов, однако некоторые материалы (например, бетон или металл) не имеют аналогов, что продолжает стимулировать цены на них»,— объясняет эксперт. Рынок ждет большей активности от правительства для нормализации ситуации с ростом стоимости всех видов стройматериалов, будь то новые экспортные пошлины, прямые поставки или другие меры госрегулирования, считает Наталья Осетрова, руководитель девелоперского проекта.
Поскольку расходы на строительные материалы в общем объеме затрат на СМР составляют 60–70%, себестоимость строительства увеличилась примерно в 1,5 раза, считает Дмитрий Плавник, руководитель строительной компании. «В денежном эквиваленте это составляет около 20 тыс. рублей за квадратный метр. Если еще полгода назад при строительстве проектов, например, эконом-класса можно было уложиться в 40 тыс. рублей за квадратный метр, то сейчас себестоимость метра уже превышает 60 тыс. рублей»,— замечает он. По словам господина Плавника, в целом по рынку справедливо повысить стоимость госконтрактов на 30%. «При этом все объекты находятся на разной стадии строительства, поэтому сметным группам подрядчиков и госзаказчиков необходимо согласовать удорожание по каждому проекту в отдельности, поскольку именно от этапа реализации зависит удорожание себестоимости»,— напоминает он.
Вмешательство властей
По словам юриста Алексея Агеева, возможности подрядчика для изменения цены контракта в связи с увеличением стоимости строительных материалов различаются в зависимости от того, по какому закону заключен контракт — федеральному закону от 05.04.2013 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (44-ФЗ) либо федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (223-ФЗ). «Разница в регулировании связана с тем, что в первом случае заказчиком является орган государственной/муниципальной власти либо государственное/муниципальное учреждение. Поэтому изменение существенных условий, в том числе цены, достаточно сильно зарегулировано. Во втором случае заказчик — формально независимая организация, не являющаяся государственным органом, но имеющая в своем капитале или в составе учредителей государственное/муниципальное участие. Здесь у заказчика больше свободы в изменении цены, однако столь же много свободы усмотрения и у контролирующих органов»,— объясняет господин Агеев.
При этом недавно принятое постановление правительства РФ от 09.08.2021 № 1315, направленное на уточнение порядка и условий изменения цены, предусматривает право отдельных заказчиков, прямо поименованных в постановлении, увеличивать цену контракта. «Речь идет о механизме, который позволит компенсировать дополнительные расходы застройщиков, связанные с существенным удорожанием стройматериалов. Так, по согласованию сторон теперь возможно увеличивать цену госконтракта на строительство, реконструкцию и капремонт, а также на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия. Фиксируется, что изменение стоимости не должно превышать 30%»,— говорится в сообщении пресс-службы кабмина. Размер увеличения цены определяется установленным Министерством строительства и ЖКХ России, а если цена контракта более 100 млн рублей — то на основании повторной государственной экспертизы проектной документации, которая должна быть проведена в течение двух недель. Это связано с необходимостью проверки достоверности сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса или реставрации. «Изменение существенных условий контракта осуществляется на основании соглашения заказчика и исполнителя. Для этого исполнитель в письменной форме подает заказчику предложение об изменении существенных условий контракта в связи с существенным увеличением цен на строительные ресурсы, с приложением информации и документов, обосновывающих такое предложение»,— объясняет Алексей Агеев.
При этом, по словам юристов, в Постановлении субъектам РФ, муниципальным образованиям и юридическим лицам, осуществляющим закупки в соответствии с 223-ФЗ, рекомендовано учитывать его положения. «Сама по себе данная рекомендация юридически не обязывает ни субъекты РФ, ни муниципальные образования, ни компании-закупщики предусматривать возможность изменения цен контрактов в связи с увеличением цен на строительные материалы. Но с учетом российских реалий подобная рекомендация может быть воспринята как сигнал к действию»,— считают эксперты.
Дорогой выкуп
В городском комитете по экономической политике и стратегическому планированию отметили, что в связи с существенным ростом цен на рынке жилья в Санкт-Петербурге, обусловленным повышенным спросом и увеличением цен на строительные материалы, комитет осуществляет проработку вопроса об изменении предельной стоимости приобретения жилых помещений. «При принятии правительством Санкт-Петербурга решения о возможности увеличения предельной цены приобретаемого за счет средств бюджета города для льготных категорий граждан жилья в Правила определения требований к закупаемым государственными органами, органом управления территориальным государственным внебюджетным фондом и подведомственными им казенными учреждениями, бюджетными учреждениями и государственными унитарными предприятиями отдельным видам товаров, работ, услуг (в том числе предельных цен товаров, работ, услуг), утвержденные постановлением правительства Санкт-Петербурга от 15.06.2016 № 489, будут внесены соответствующие изменения в части актуализации предельных цен»,— объяснили в Смольном. На текущий момент максимальная стоимость квадратного метра по контрактам составляет 130,8 тыс. рублей: она была увеличена в марте текущего года на 36% с 96 тыс. рублей.
В комитете имущественных отношений Петербурга рассказали, что в текущем году было заключено 117 государственных контрактов на приобретение в государственную собственность Санкт-Петербурга 385 квартир общей площадью 16 тыс. кв. м, на общую сумму более 2 млрд рублей. «Всего бюджетом в этом году предусмотрено 5,7 млрд рублей на приобретение жилых помещений в собственность города. До конца года планируется объявление аукционов на приобретение разных типов квартир как на первичном (заключение контрактов на участие в долевом строительстве), так и на вторичном рынке»,— добавили в ведомстве.
