Появление сильных столичных компаний в регионах местными строителями воспринимается неоднозначно. Некоторые эксперты считают, что усиление конкуренции со стороны московских компаний будет играть на повышение качества объектов. Другие полагают, что приход московского капитала может привести к росту цен на первичном и вторичном рынках. Как встречают новых инвесторов в российских городах, попытались выяснить корреспонденты «Ъ-Дома».
Ростов-на-ДонуМосковские строители начали экспансию в Ростов-на-Дону в нынешнем году. Столичная группа компаний «ПИК» подписала соглашение с «Ростовгорстроем» об инвестициях в жилищное строительство на территории донской столицы. В июле московская компания «СТ Групп Регион», входящая в ГК «ПИК», приступила к возведению 22-23-этажного жилого комплекса «Олимп Тауэрс». Общая площадь комплекса составит 30 тыс. кв.м, которые ввести в эксплуатацию планируется через два года. В Министерстве строительства Ростовской области экспансию оценивают положительно. «Во-первых, москвичи уже принесли области свыше $ 7 млн инвестиций, – сообщил заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства области Игорь Далаксакуашвили, – кроме того, у них довольно интересный архитектурный подход, ведь в «Олимп-Тауэрсе» будет построено первое в городе 23-этажное здание. До этого строители брались за возведение максимум 17-ти этажей». В областном минстрое ожидают, что введение в эксплуатацию многоэтажного комплекса будет первым шагом к развитию высотного строительства. Сейчас это особенно актуально для Ростова, потому что свободных площадок для застройки, особенно в центре, почти нет, и, соответственно, стоимость земли здесь очень высокая. Кроме того, как сообщили в областной администрации, «ПИК» собирается не только строить жилье, но и формировать спрос на него. Для этого в Ростове планируется открыть отделение входящего в группу «ОПТБанка», который займется ипотечным кредитованием ростовчан.
Эксперты рынка уверены, что с приходом москвичей на местном строительном рынке усилится конкуренция, тем более, что «СТ Групп Регион» заявила о намерении не ограничиваться только сегментом элитного жилья, но и строить дома бизнес-класса. «Впрочем, усиление конкуренции скорее всего не приведет к удешевлению жилья, – считает Игорь Далаксакуашвили, – зато будет играть на повышение качества объектов».
Местные строители в свою очередь заявили, что конкуренции не боятся, так как места на ростовском рынке пока хватит всем, тем более, что москвичи собираются работать по местной схеме, основанной на долевом участии.
Нальчик
Деятельность московских строительных компаний в Кабардино-Балкарии пока сложно назвать серьезной экспансией. Сейчас в столице республики возводится лишь один многоэтажный дом, строительство которого финансирует московская компания «Правовой центр жилья». Этот 72-квартирный дом бизнес-класса, получивший название «Горный бриз», строится в непосредственной близости от престижного городского района, где в советские времена проживали партийные чиновники. Закладка первого камня прошла в середине апреля этого года.
Соглашение о возведении дома было подписано в рамках договора о сотрудничестве между правительствами Москвы и КБР. Оно, в частности, предусматривает выплату инвестором определенной суммы (она не разглашается), на которую администрация Нальчика приобретает жилье для 16 семей-погорельцев. Полтора года назад на месте строительства «Горного бриза» сгорел старый двухэтажный дом барачного типа. По данным “Ъ„ , его жильцы уже получили новые квартиры. Кроме того, инвестор обязался провести ремонт и реконструкцию расположенных рядом с домом старых двухэтажных построек, которые портят вид в престижном районе. Московская компания лишь инвестирует деньги в строительство, сам дом возводится руками местных специалистов. Риэлторы отмечают, что это будет первый в городе дом с индивидуальной системой отопления и горячего водоснабжения для каждой квартиры. Планируется, что «Горный бриз» будет сдан в эксплуатацию в первом квартале 2005 года, но квартиры продаются сейчас по $350 за квадратный метр.
По мнению руководителя республиканского фонда жилищного строительства Мухамеда Кумыкова, местные строители не против появления конкурентов из Москвы. «Сегодня в зависимости от числа реальных покупателей мы можем предложить им на рынке недвижимости товар любого уровня — от элитного жилья до квартир на вторичном рынке,— подчеркнул господин Кумыков.— В этом и во многом другом мы в состоянии конкурировать с москвичами, но только не с финансовой точки зрения. Денег у них, конечно, больше».
Новосибирск
До Новосибирска московские строительные компании пока не дошли. Участники рынка говорят лишь о притоке московского капитала, который активно осваивается местными строительными компаниями. А новосибирские власти считают, что собственного потенциала местных строителей хватит еще года на два-три, после чего следует ожидать в гости московских «варягов».
В Новосибирске насчитывается около 70 крупных и средних строительных компаний и порядка 2 тыс. мелких. Самые крупные — «Атон», «Строймастер», «Экопласт», промышленно-строительный концерн «Сибирь» и корпорация «Ситех». Московских компаний пока работает лишь две — «Моссиб», занимающаяся реконструкцией оперного театра, и «Социальная инициатива», которая с мая 2003 года строит микрорайон Береговой на берегу Оби. «Обе эти компании практически стопроцентно используют местных подрядчиков. Везти своих слишком дорого, а местные вполне справляются,— говорит первый вице-мэр Новосибирска Владимир Шумилов, курирующий строительство.— Наши строители без работы в любом случае не останутся».
Новосибирские строители в этом не так уверены. Генеральный директор корпорации «Ситех» Никита Иноземцев считает, что конкуренция будет жесткой. «Сейчас рынок наш. Но через два-три года здесь будут уже не только московские инвесторы, но и собственно строительные компании. Можно по-разному относиться к москвичам, но я должен признать, что качество работы московских компаний другое. Приходится подстраиваться. Мы, например, уже сейчас по ряду проектов работаем в консорциуме с москвичами, что позволяет нарабатывать квалификацию, необходимую для конкуренции. Так что шансы оставить рынок за собой у нас есть. Если этот шанс удастся реализовать, то москвичи займут 5-10% рынка. Если нет, они могут получить процентов 40-60»,— говорит господин Иноземцев.
Нижний Новгород
«Московских застройщиков у нас по большому счету нет. Есть московские деньги, но столичные компании приглашают наши бригады и арендуют нашу технику,— говорит Вадим Булавинов, мэр Нижнего Новгорода.— Можно сказать, что в каком-то смысле нижегородские фирмы-застройщики не справляются с рынком — раньше они потихоньку строили домик в пять лет, а москвичи сейчас все заканчивают за год». В свою очередь, местные застройщики не боятся прихода московских компаний. По словам заместителя генерального директора риэлторской компании «Адрес» Елены Соловьевой, «лидеры рынка подготовились к этому — разобрали все вкусные места».
Однако власти Нижнего Новгорода (при всем своем лояльном отношении к «варягам») площадки под застройку предпочитают отдавать своим компаниям. Поэтому москвичи, приходя сюда, могут лишь перекупать площадки у нижегородцев либо работать вместе как соинвесторы.
Санкт-Петербург
Открыто в Петербург пока пришла только одна московская фирма — ОАО «Московская инвестиционно-строительная компания» (МИСК). Компания, контрольный пакет акций которой принадлежит правительству Москвы, была специально создана для работы в северной столице. МИСК получила в Петербурге участок под проектно-изыскательские работы на юге города площадью 95 тыс. кв. м. По условиям соглашения с петербургской администрацией, МИСК предстоит построить на этой территории новое жилье для горожан, проживающих в 25 хрущевках. Кроме того, власти Петербурга выделили МИСК участок в Невском районе в 113 тыс. кв. м для строительства 200-240 тыс. кв. м жилья.
По свидетельству петербургских строителей, негласно москвичи сейчас скупают земельные участки у тех, кто официально получил их от города. Московские фирмы также интересуются петербургскими предприятиями, находящимися на грани банкротства, как объектами недвижимости с большой территорией. В частности, предполагается, что москвичи стоят за попыткой банкротства станкостроительного завода «Свердлов», который занимает 4 га на последней незастроенной набережной в городе.
«Москвичи начали активно скупать участки с конца прошлого года, когда в Петербурге в преддверье административных реформ на строительном рынке начался рост цен,— говорит директор по развитию «Петербургстрой-Skanska» Олег Барков.— Их интересует любое строительство — массового, элитного жилья — все, что приносит прибыль».
Местные участники рынка недвижимости оценивают опасность прихода московских конкурентов по-разному. Так, директор по девелопменту крупнейшего петербургского строительного холдинга — группы ЛСР – Юрий Белышев признает, что приход московского капитала может привести к росту цен на первичном и вторичном рынках. Однако, по его мнению, «питерские компании способны успешно конкурировать с московскими, если только последним не будут даны какие-либо особые преференции». Стоит отметить, что о прямых льготах для московских застройщиков власти Петербурга никогда не говорили, но губернатор Валентина Матвиенко неоднократно подчеркивала, что москвичи способны вложить в городское строительство больший объем средств, чем местные компании.
В начале этого года городские власти решили отказаться от практики предоставления земельных участков целевым назначением, перейдя к механизму торгов. Пока прошли только два аукциона, на которых была реализована лишь половина выставленных участков. «Если механизм продажи прав аренды заработает в полном объеме, это откроет московским компаниям путь на первичный рынок»,— полагает генеральный директор компании «Магазин квартир-2» Эдуард Гоголев. Пока же, по его оценке, квартиры и помещения под офисы в основном на вторичном рынке покупают москвичи—физические лица.
Строители и риэлторы не верят в быстрый успех столичных компаний в Петербурге. «Москва — это некий миф, которым нас сейчас пугают, но на самом деле за что им биться? Себестоимость строительства у нас почти такая же, как в столице, а рентабельность ниже, чем в Москве»,— констатирует директор по развитию стройкорпорации «Элис» Николай Князев. С ним согласен исполнительный директор ООО «Александр-недвижимость» Федор Дьячков: «На рынок массовой застройки москвичи войдут не скоро. Скорее всего, они будут предлагать какие-то единичные дорогие эксклюзивные проекты». Зато, по его данным, приезжие из Москвы охотно покупают загородные коттеджи: коттедж под Москвой стоит $800-900 тыс., в пригородах Санкт-Петербурга — $200-300 тыс.
Ярославль
Ярославль стал одним из первых российских регионов, куда пришли столичные инвестиции в жилищное строительство. Еще в конце 90-х годов у московского правительства и руководства Ярославской области был успешный опыт сотрудничества при сооружении ледового дворца «Арена-2000» в Ярославле. Когда прекратилось финансирование строительства этого объекта из федерального бюджета, мэр Москвы Юрий Лужков пришел на выручку губернатору и помог с финансированием строительства ледового дворца.
Вскоре после этого московское правительство подписало соглашение с руководством Ярославской области о сотрудничестве в области строительства жилья и гостиниц. Два года назад, в июле 2002 года, в присутствии мэра Москвы Юрия Лужкова и губернатора Анатолия Лисицына был заложен первый камень в основание будущего дома. Площадка для строительства новых домов выбрана в микрорайоне Сокол.
Всего в рамках соглашения с правительством Москвы будет построено около 450-500 тыс. кв. м жилья. В строительство жилых домов инвестировано около $100 млн. В возведение домов здесь инвестировало средства столичное ГУП «Мосстройресурс». Заказчиком при этом выступало МУ «Горстройзаказчик», а генеральным подрядчиком – СУ-3 ОАО ЯРНХС.
По оценкам экспертов, ярославский рынок жилья очень перспективный. В Ярославской области спрос на жилье превышает предложение более чем в семь раз. Но, как показала практика, приход столичных инвесторов в Ярославль пока не сопровождается снижением цен на жилье. Напротив, стоимость «московских» квартир в микрорайоне Сокол даже выше стоимости квартир, которые построили ярославские строители.
В то же время, по отзывам самих жильцов, качество работы в построенных москвичами новых домах несколько выше, чем в домах, сделанных местными строителями. Но и цены выше. Однокомнатная квартира в таком доме стоит порядка $15 тыс. При этом в квартирах предусмотрены просторные кухни около 10-13 кв. м. Первая очередь жилья уже введена в строй.
С помощью столичных инвестиций также запланировано возвести пять гостиниц в четырех городах Ярославской области — Ярославле, Угличе, Ростове Великом и Переславле. В строительство пяти гостиниц будет вложено $25-30 млн.
АЛЕКСАНДРА ГРИЦКОВА, Санкт-Петербург;
ЯНА АРБУЗОВА,
Нижний Новгород;
АЛЕКСАНДР ЛИХАЧЕВ,
Новосибирск;
ТИМУР САМЕДОВ,
Нальчик;
НАТАЛЬЯ ВЛАДИМИРОВА,
Ярославль;
ЕЛЕНА БАКЕЕВА,
Ростов-на-Дону