Администрация Сочи на два года приостановила выдачу разрешений на строительство жилья. Исключение сделали для нескольких категорий объектов. Эксперты сошлись во мнении, что временный мораторий действительно необходим. Однако они сомневаются, что двух лет хватит для преобразований городской среды.
Фото: Сергей Ворсин, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Сергей Ворсин, Коммерсантъ / купить фото
Инвентаризация проблем
В распоряжении властей бывает два вида контроля, пояснил Юлий Борисов, руководитель группы компаний UNK. Первый — автоматический в виде генплана, градостроительной документации, где все заранее просчитано. Второй — ручное регулирование, когда каждый проект оценивается на предмет целесообразности, уместности, возможности реализации и дальше по нему принимается решение. Ни тот, ни другой инструмент не применялся в Сочи. В Москве, например, работает ручное регулирование, которое проводится Москомархитектурой, Стройкомплексом и мэрией. В Сочи отсутствие механизма контроля привело к дисгармонии между жилым фондом, транспортной системой и инфраструктурой, некачественной городской среде.
Бесконтрольная застройка принесла курорту снижение рекреационного потенциала. «В таких городах важен баланс между природными и урбанизированными территориями»,— сказал Алексей Тимофеев, архитектор, руководитель «Бюро АРД».
Сильно снизилось качество и безопасность домов. Много лет возводились нелегальные объекты, которые составляли конкуренцию тем, что строились по правилам, добавил Кирилл Флутков, эксперт по рынку недвижимости Сочи. Еще одна больная тема — целевое использование земли. На многих участках под ИЖС выросли многоэтажки. «Документы на их оформление получены не совсем законным путем. Непонятно, как будет решаться данный вопрос»,— добавил Валерий Летенков, эксперт рынка недвижимости.
Дорожная, социальная, инженерная инфраструктура не справляются с нагрузкой, т. к. не была готова к такому количеству населения и туристов. «Многие проблемы — например, с дорогами, коммунальными сетями — решаемы. А вот "перекроить" облик города — задача почти невыполнимая. Невозможно оперативно провести реновацию и переселить тысячи людей в лучшее жилье»,— считает Сергей Мишин, генеральный директор АН «Солнечный Сочи».
Одна из целей моратория — актуализировать генплан города. Этот процесс скорее всего пойдет по краснодарскому сценарию, где в результате «актуализации» получился новый документ, напомнил Алексей Тимофеев.
Начало перемен
Два года для моратория — спорный срок. Чтобы привести город в порядок, нужно 5–6 лет, отметил Валерий Летенков. Но двух лет должно хватить для разработки актуальной градостроительной и нормативной документации, переформатирования рынка. В результате должны остаться только крупные компании, способные работать с долгосрочными большими объектами по нормативам и стандартам, уверен Алексей Тимофеев.
Юлий Борисов добавил, что в Москве за 2,5 года мэрия настроила в ручном режиме процесс формирования города, определила стратегию, сумела отладить механизм принятия решений и согласований. «Качественно улучшилась среда, застройка, появились новые дороги и виды транспорта. А Москва все же более крупный город»,— привел пример Юлий Борисов.
По мнению Алексея Мальцева, заместителя гендиректора компании «ОНИКС-Недвижимость», нужно не запрещать застройку, а фильтровать проекты по качеству и пользе — и, возможно, выдавать застройщикам квоты с тщательным согласованием и проверками.
Лазейки для предприимчивых
Сергей Мишин не исключает, что мораторий выдан с пролонгацией, если чиновники не справятся за двухлетний срок. А предпосылок не успеть хватает. Многие компании, узнав в кулуарах о готовящемся моратории, заблаговременно получили нужное им количество разрешений, так что вряд ли темпы застройки существенно упадут.
Кроме того, остались лазейки, которые позволят продолжать возведение новых домов. «Например, компании могут не строить объекты с нуля, а реконструировать их. Или возводить маленькие клубные домики на участках, которые рассчитаны на ввод по системе не многоквартирных, а частных домов»,— поделился мнением Кирилл Флутков.
Такие схемы были особенно распространены ранее, и они меняются параллельно с ужесточением регулирования. Но даже если застройщики найдут варианты для вывода новых домов, у них возникнут проблемы с реализацией: покупатели в курсе принятых ограничений и понимают серьезность рисков, уточнил Валерий Летенков.
У девелоперов будут и легальные способы заработать. Большинство уже переориентируются на коттеджные поселки. Возможно, стартует реализация крупных инфраструктурных проектов вроде набережной центра Сочи. Также планируется работа с олимпийским наследием, прогнозирует Алексей Тимофеев.
Фото: Виль Равилов, Коммерсантъ
Фото: Виль Равилов, Коммерсантъ
В ожидании передела
Эксперты единодушны: мораторий сильно изменит структуру игроков. Сейчас здесь почти нет крупных компаний, кроме тех, кто занимался олимпийской стройкой. Большая часть рынка — полусамострой. Как только станут понятны правила игры, придут крупные федеральные или мировые деньги, продукт качественно изменится. Появится девелопмент мирового класса, который сможет конкурировать с лучшими мировыми курортами, надеется Юлий Борисов.
По мнению Валерия Летенкова, строительная отрасль в Сочи пойдет по примеру Москвы: останется несколько крупных компаний, которые плотно связаны с государством. Из небольших игроков останутся одна-две компании с частными, но крупными инвесторами и просто небольшие строительные фирмы, которые вряд ли выдержат конкуренцию с государственными гигантами, считает Валерий Летенков.
Сейчас в городе около 10 крупных застройщиков. Они уже имеют разрешения строить на ближайшие 3–4 года и никуда не уйдут, уверен Алексей Мальцев.
Цены на взлете
Можно предположить, что мораторий приведет к дефициту предложения на первичном рынке и увеличению цен. Подорожает жилье, претендующее на уникальность: по расположению, инфраструктуре, архитектуре, дизайнерским решениям, считает Сергей Мишин. Рост может обойтись без серьезных скачков, т. к. Сочи — не единственный город на побережье. «К тому же он достаточно проблемный, поэтому инвестиции пойдут в другие муниципалитеты»,— пояснил Валерий Летенков.
Но есть мнения, что, наоборот, будет взлет. Уже заметна нехватка квартир на вторичном рынке, и дефицит начнет прогрессировать, если новостроек будет немного. «По некоторым прогнозам, в среднем сегменте стоимость 1 кв. м вырастет с нынешних 350 тыс. руб. до 1 млн к концу 2023 года. По элит-классу, где сейчас цифра стартует от 1 млн, сложно что-либо предполагать»,— сказал Алексей Мальцев.
Затишье во благо
У моратория есть плюсы и минусы. «Возможно, сократятся налоговые поступления, но, думаю, некритично. Важно, чтобы власти использовали паузу в том числе для наращивания инженерной инфраструктуры»,— сказал Алексей Тимофеев.
На волне новостей об ограничениях выросли цены не только на жилье, но и на товары, продукты, услуги. Есть вероятность, что компании, которые заблаговременно получили разрешения, будут выводить проекты по завышенным ценам, поэтому обстановка в городе стабилизируется нескоро. Это может привести к оттоку людей, для которых жизнь здесь станет дорогой, предполагает Сергей Мишин. Алексей Мальцев считает, что рост не продлится так долго, чтобы существенно повлиять на жизнь сочинцев.
Аудит застройки во время моратория сопряжен с выявлением незаконных объектов и их возможным демонтажом. Станут ли они массовыми — предугадать сложно, ведь многие дома заселены. Вероятно, сносить будут в основном нежилые постройки. Но все равно для инвесторов вложения в Сочи в ближайшие годы будут высокорискованными.