Градостроительная политика Анапы, как и всех городов Черноморского побережья края, претерпела кардинальные изменения в части ограничения застройки. Речь идет и об ограничении высотности, и о запрете строительства жилья в водоохранной зоне, и о необходимости обеспечения жилых кварталов школами и детскими садами. В настоящее время под формат новых градостроительных норм попадает лишь микрорайон Горгиппия, однако, по словам чиновников, в ближайшей перспективе в Анапе будет построено до десятка социальных объектов, а в будущем курорт и вовсе должен стать рекреационным центром России. Эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на жилую недвижимость в Анапе по причине дефицита новых жилых проектов и продолжающейся миграции жителей других регионов страны.
Фото: сайт gorodanapa.ru
Фото: сайт gorodanapa.ru
Инвестиции в побережье
Стоимость жилья в Анапе за минувший год выросла на 18–21% и составляет на сегодняшний день в среднем 118 тыс. руб. за кв. м. Такие данные “Ъ-Кубань” озвучило краснодарское агентство недвижимости «Метражи». По данным риелторов, по популярности среди покупателей жилья на Черноморском побережье Краснодарского края Анапа на протяжении многих лет замыкает тройку лидеров, уступая только Сочи и Геленджику, где стоимость «квадрата» жилой недвижимости по итогам первого полугодия 2021 года составляла 250 тыс. руб. и 120 тыс. руб. соответственно, показав годовой прирост в 40% и 20%.
Фото: Алексей Зотов
«Высокий спрос на жилую недвижимость Анапы связан в том числе и с тем, что сейчас за те же деньги можно приобрести квартиру, допустим, в Краснодаре, но на побережье сделать это гораздо предпочтительнее. Естественно, рост цен обусловлен спросом на курортное жилье, который "подогревается" закрытием границ из-за коронавируса. Невозможность покупки недвижимости за рубежом рождает спрос на квартиры на отечественном побережье»,— рассказывает руководитель АН «Метражи» Анна Костенко.
В компании «ВКБ-Новостройки» связывают рост цен на анапские квартиры в первую очередь со льготной ипотекой, которая действует с прошлого «пандемийного» года и, как заявил в середине августа премьер-министр РФ Михаил Мишустин, будет расширена и продлена предположительно до конца 2023-го. Именно ипотека с господдержкой, по мнению представителей отрасли, увеличила спрос на все жилье в принципе. Второй важный фактор, по словам экспертов, это нестабильность мировой и российской экономики из-за пандемии, которая заставляет людей думать, куда вложить деньги — и очень часто выбор останавливается именно на недвижимости.
«Недвижимость на курорте — это один из самых ликвидных видов инвестирования. Реализация такого актива происходит быстро и с более высокой маржой. К примеру, люди, которые вложились в недвижимость Анапы в прошлом году, за счет серьезного роста цен уже получили ощутимую прибыль»,— рассказали в «ВКБ-Новостройки».
Кроме того, по мнению экспертов, существенным фактором, который подстегивает спрос на жилье в Анапе, является отсутствие больших участков под застройку на Черноморском побережье. Многие курорты вводят моратории на строительство, как это сделал Сочи. Сокращение объемов строительства, соответственно, создает дефицит, который увеличивает спрос и давит на рост цен.
Школы в нагрузку
Вице-мэр Анапы Дмитрий Мариев рассказал “Ъ-Кубань”, что на сегодняшний день на курорте действует 20 выданных в предыдущие годы разрешений на строительство многоквартирных жилых домов общей площадью 345 тыс. кв. м, которые еще не введены в эксплуатацию. По словам чиновника, наряду с изменениями в региональном законодательстве, предусматривающими выдачу разрешений на строительство только при условии комплексной застройки территории, в Анапе были приняты изменения в Правила землепользования и застройки города. Речь, в частности, идет о сокращении максимальной высоты зданий для многоэтажной жилой застройки в территориальной зоне Ж-ММ и подзоне Ж-ММ1 до 33 м (девять этажей). Также из условно-разрешенных видов использования земельных участков в территориальных зонах делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1, ОД-2 и ОД-3) исключена жилая застройка. Не допускается строительство многоквартирных жилых домов, апарт-отелей и комплексов апартаментов в границах 500-метровой водоохранной зоны Черного моря. Исключение составляет лишь реконструкция уже существующих многоквартирных жилых домов без увеличения их этажности.
«Теперь освоение территории в целях многоквартирного жилищного строительства возможно только при условии отсутствия дефицита социальных объектов, установленного проектом планировки для данной территории. Разрешения на строительство многоквартирных жилых домов в Анапе будут выдаваться только при заключении соглашения о комплексном развитии территории»,— заключил господин Мариев.
Напомним, региональные изменения в Градостроительное законодательство Краснодарского края были разработаны вслед за федеральными, которые вступили в силу в конце 2020 года. Теперь все регионы РФ приводят в соответствие собственные нормативные документы, а также разрабатывают порядки заключения договоров с застройщиками о комплексном развитии территорий. Предполагается, что в соглашениях о комплексном строительстве по каждому участку будет четко прописано, где, помимо жилья, разместят школу, детский сад, поликлинику, а также — сроки строительства и источник финансирования возведения каждого такого объекта. Причем строительство жилья застройщик сможет начать только тогда, когда все данные по каждому соцобъекту будут собраны и подтверждены документально.
Еще в мае этого года в Анапе практически перестали выдавать новые разрешения на строительство, констатирует Анна Костенко. Если они и выдаются, то, по словам риелтора, в обязательном порядке с учетом строительства какого-либо социального объекта. Естественно, себестоимость такого жилого дома или комплекса жилых домов для застройщика повышается, но при этом повышается и стоимость квадратного метра жилья.
Комплексный пример
В компании «ВКБ-Новостройки» считают, что если подобные ограничительные для застройщиков правила вводятся, то их, безусловно, стоит учитывать. По заверению застройщика, он уже много лет практикует такой формат строительства, и Анапа, а в частности микрорайон Горгиппия, в данном случае не исключение. Так, по словам застройщика, в Горгиппии еще при строительстве первой очереди района был построен и введен в эксплуатацию детский сад, а сейчас ведется строительство новой школы на 1550 мест, завершение строительства которой запланировано на конец этого года, и в начале следующего года школа уже будет работать.
«В следующем году планируем начать строительство еще одного детского сада в Горгиппии, прямо по соседству с новой школой. Муниципальные власти также анонсируют строительство школ, детских садов, поликлиники. Кроме того, на территории микрорайона выделена зона в 26 га под строительство большого парка со своим бульваром, который будет начинаться от Супсехского шоссе и идти вдоль всего района до самого моря. Планируется размещение смотровых, игровых, спортивных площадок, фонтанов. Что касается общественного транспорта, то из Горгиппии можно без проблем уехать в абсолютно любую точку города. Здесь удобная транспортная развязка на выезды в заповедники Утриш — Сукко»,— говорят в «ВКБ-Новостройках».
По словам Дмитрия Мариева, в 2022 году в микрорайоне Горгиппия будет сдано в эксплуатацию общеобразовательное учреждение на 1550 мест по аллее Античной, 4. Кроме того, в том же районе планируется строительство школы на 1550 мест по переулку Босфорскому, 8.
Вице-мэр Анапы признает, что на сегодняшний день самая существенная проблема города заключается в переуплотнении как общеобразовательных, так и дошкольных образовательных учреждений. Помимо уже названных социальных объектов в микрорайоне Горгиппия, сейчас на курорте ведется строительство школы на 1100 мест по ул. Спортивной, 35в (срок сдачи в эксплуатацию — 2022 год). Кроме того, с целью ликвидации второй смены в администрации Анапы утвержден план-график строительства пяти школ до 2025 года, согласно которому планируется построить пять общеобразовательных учреждений более чем на 2 тыс. мест.
Кроме того, в настоящее время в Анапе ведется строительство детского сада на 120 мест по ул. Ленина, 219 (срок сдачи — четвертый квартал 2021 года). Согласно утвержденному плану-графику, в городе до 2025 года планируется построить три садика на 640 мест. По словам Дмитрия Мариева, с советских времен в Анапе не построено ни одной новой школы, в то время как жилая застройка существенно увеличилась.
Покупатель едет к морю
Безусловно, наличие школ и детских садов в непосредственной близости от жилого дома является одним из главных ориентиров для выбора покупателями того или иного объекта. Кроме того, по словам Анны Костенко, клиенты агентств недвижимости всегда обращают внимание на качество строительства, на используемые при возведении домов материалы, на придомовую территорию, на внутреннюю отделку (чтобы была идеальная стяжка и ровные стены), а также на сам дом — из чего он построен и насколько он красив. Люди, по словам руководителя риелторского агентства, покупают жилье в Анапе, с одной стороны, с целью инвестиций — для сдачи потом этого жилья в аренду, а с другой стороны, для личного проживания.
«Анапа — это все-таки город, и, несмотря на его курортную составляющую, там есть где работать. Люди покупают там квартиры из-за климата, из-за экологии. Основные покупатели — это москвичи, на втором месте — жители Санкт-Петербурга, на третьем — Казани. В принципе, это три основных города, откуда люди переезжают в Анапу, Сочи и Геленджик. Но Анапа отличается от Сочи и Геленджика в первую очередь песчаным пляжем. Во-вторых, климат в Анапе гораздо мягче, нежели в Сочи и Геленджике, да и как город Анапа будет побольше Геленджика. Что касается дороговизны жизни, то жить в Анапе также будет дешевле, чем в дорогом Сочи и не сильно отстающем от него Геленджике»,— рассказывает госпожа Костенко.
В компании «ВКБ-Новостройки» отмечают, что для иногородних покупателей жилья одним из важнейших моментов является готовая отделка. Совершая покупку онлайн, клиент приезжает в уже готовую квартиру и не тратит время на ремонт, чтобы можно было жить или сдавать квадратные метры.
«У нас очень широкая география клиентов. Практически это все регионы страны. Основные цели приобретения жилья: либо для отдыха, либо для проживания, либо для инвестирования. В Анапу очень много приезжает и молодых людей, и пожилых пар, и семейных пар с детьми. Часто бывает, когда приезжает сначала молодая семья, а потом перевозит сюда родителей, потом братьев, сестер. Процент иногородних или даже инорегиональных покупателей сегодня как никогда высок. Если даже пару лет назад у нас примерно 50% клиентов были из Краснодарского края, включая и саму Анапу, а другие 50% — из других регионов страны, то сейчас соотношение сместилось примерно к 30 на 70»,— рассказывают в компании-застройщике.
Покупка не нарушает дистанцию
В настоящее время и застройщики, и риелторы активно осваивают практику дистанционных продаж. По словам Анны Костенко, самым распространенным способом такого взаимодействия с клиентом является съемка объекта на телефон, а затем отправка видеозаписи покупателю либо же трансляция объекта в онлайн-режиме. «Возможно, это особенности именно нашего агентства, но чаще, конечно, попадаются клиенты, которые хотят увидеть квартиру своими глазами и потрогать все своими руками»,— отмечает риелтор.
Механизм дистанционных продаж компания «ВКБ-Новостройки» использует уже порядка пяти лет. Все эти годы, по словам застройщика, он настраивался и отлаживался, но настоящий подъем получил за время пандемии, потому что другие участники сделки, такие как банки, Росреестр и прочие, стали больше уходить на электронный документооборот.
«Сейчас купить квартиру онлайн у нас очень просто. На сайте можно посмотреть цену, выбрать планировку, зарезервировать ее, произвести оплату за бронь и с помощью наших специалистов осуществить подписание договора дистанционно. На всем протяжении подготовки и совершения сделки наши специалисты оказывают все виды поддержки, консультации, присылают любые материалы: фото, аудио, видео, вплоть до онлайн-трансляций с объекта сделки. На данный момент у нас более 80% сделок по Горгиппии проходят онлайн»,— говорят в «ВКБ-Новостройках».
Развитие курорта и рост цен
В настоящее время ООО «Научно-исследовательский институт перспективного градостроительства» (Санкт-Петербург) разрабатывает проект внесения изменений в Генеральный план Анапы. Как рассказал Дмитрий Мариев, согласно проекту, основными направлениями развития города станет его позиционирование как всесезонного инновационного лечебно-оздоровительного центра, а также как рекреационного центра России, соответствующего международным стандартам качества туризма. Еще одним направлением развития Анапы станет, по словам чиновника, агротуризм и виноделие.
По мнению застройщиков, новостроек в Анапе с каждым годом будет все меньше и меньше, и, как следствие, больше будет входить в оборот вторичный рынок жилья. Причем это — в ближайшей перспективе. «Но спрос на побережье будет всегда, поэтому цены будут расти, возможно, не так резко, как это было за последний год, но плавный рост будет»,— комментируют в «ВКБ-Новостройках».
По словам Анны Костенко, в будущем стоимость квадратного метра жилья в Анапе будет только повышаться, потому что если не строятся новые объекты, предложений становится все меньше и меньше, а спрос остается тот же самый.