Офисная диалектика
За время пандемии оценки перспектив развития рынка офисной недвижимости несколько раз меняли вектор. Эйфория от удаленной работы и рассуждения о полном отказе от офиса сменились бурными дискуссиями о коворкингах и гибких рабочих местах.
Фото: пресс-служба ГК «Галс»
Фото: пресс-служба ГК «Галс»
Особенностью сегодняшнего рынка является дефицит больших площадей. Связан он, по оценкам аналитиков, с низким приростом нового качественного предложения и активного спроса в период до пандемии. «Ограниченность выбора офисных помещений особенно ощущается в наиболее развитых деловых районах, таких как "Москва-Сити", центральный деловой район, и прежде всего — на крупные объемы площадей»,— говорит старший директор, руководитель отдела услуг корпоративным клиентам CBRE Ирина Хорошилова.
В таких условиях ряд компаний принимали решение об аренде или выкупе площадей на стадии строительства, а некоторые приняли решение о строительстве собственных офисных зданий.
«Сохраняющийся низкий уровень свободного предложения (по итогам второго квартала 2021 года этот показатель снизился до 9,2%) способствует усилению тенденции строительства объектов под собственное использование, а также реализации площадей в процессе строительства»,— отмечает Ирина Хорошилова. Так, по данным CBRE, компания «Тинькофф» в 2020 году арендовала еще строящийся бизнес-центр AFI Square, ввод в эксплуатацию которого ожидается в 2022 году, а годом ранее Райффайзенбанк купил офисное здание по схеме build-to-suit (строительство под клиента) в Nagatino i-Land. При этом крупные корпорации, такие как «Ростех», РЖД, «Роскосмос», выбрали вариант строительства собственных офисных зданий для консолидации своих структур.
Аренда или покупка — за и против
Один из примеров покупки — недавняя сделка по продаже башни «А» бизнес-центра SkyLight, которую завершило ООО «Галс Управление активами» (входит в ГК «Галс»). Виктор Адамов, генеральный директор компании, член инвестиционного комитета ЗПИФ «Девелоперские активы», отмечает: «Мы видим высокий интерес у инвесторов к покупке премиальных офисных помещений в качестве готового арендного бизнеса. Для нового владельца сделка стала инвестиционной, так как объект полностью сдан в аренду компании Mail.ru Group до апреля 2026 года». Виктор Адамов подчеркивает, что «компания сознательно развивает офисный сегмент параллельно с жилым: портфель активов компании должен быть сбалансирован».
Сервис в моде
Фото: пресс-служба ГК «Галс»
Фото: пресс-служба ГК «Галс»
Покупка, да и аренда собственного офиса не всегда выгодна. Развивающаяся тенденция на офисном рынке — сервисный офис, когда не надо думать об управлении, а комфорт обеспечен.
«В России нет четкого критерия для выбора прямой аренды или размещения в гибком пространстве в зависимости от профиля арендатора. С начала года мы отмечаем, что даже государственные компании обращают внимание на гибкие офисы, тогда как ранее зачастую относились к ним с осторожностью»,— комментирует ситуацию управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. По мнению эксперта, сейчас на возможности выбора значительно влияет дефицит свободных площадей в ключевых деловых районах, поэтому при отсутствии вариантов вакантности прямой аренды нужной площади компании готовы рассматривать гибкие пространства. При необходимости, комментирует Алексей Новиков, офис до 10 тыс. кв. м можно найти как в классической аренде, так и в гибких офисах.
Для компаний, которые выбирают сервисные офисы, особенно важно местоположение проекта, отмечает Алексей Новиков. Например, развитая транспортная инфраструктура, в частности метро в радиусе менее 1 км или возможность организовать шаттл-бас для сотрудников. Предпочтение, добавляет Алексей Новиков, отдается сформированным деловым районам столицы. Хороший пример — БЦ «Искра» на Ленинградском проспекте, где сетевой оператор гибких офисов «Ключ» арендовал 5300 кв. м. «Сегодня у арендаторов офисов в Москве появились новые требования к их формату. Крупным корпорациям нужны гибкие офисы — это для них и альтернатива классической аренде, и временный вариант для решения краткосрочных задач. Гибкий офис выгоден для компании, когда ей сложно предсказать рост команды или когда есть краткосрочные задачи для проектных команд. Это компании, у которых быстро меняются продукт и потребности в количестве персонала. Гибкие офисы обязаны быть в классическом БЦ как дополнение к классической аренде. Данный сегмент сейчас активно растет — до 40% в год. Хороших площадок все меньше, провайдеров гибких офисов все больше.
Формат нашего бизнес-центра позволяет максимально эффективно использовать территорию и формировать мультифункциональную среду»,— говорит директор департамента аренды ГК «Галс» Светлана Мазур.
Сетевой оператор «Ключ» предоставит арендаторам как готовые офисы с сервисом, так и предлагает создать индивидуальные проекты по модели built-to-suit для больших клиентов.
Бассейн и вид на центр
В Москве и уж тем более в Санкт-Петербурге офисных зданий, где могла бы разместиться крупная компания, независимо от того, покупка это, прямая аренда или сервисный офис, не так много.
Дефицит крупных площадей класса «А», соответствующих требованиям крупных арендаторов, частично закрывают проекты ГК «Галс»: в Москве — построенный и введенный в эксплуатацию БЦ «Искра» на Ленинградском проспекте, новинка рынка — БЦ на Дубининской улице. В Санкт-Петербурге практически единственным бизнес-центром, удовлетворяющим требованиям крупных, в том числе международных компаний, является «Невская Ратуша», где сегодня строится вторая очередь проекта.
«Искра» — проект известный не только в офисном, но и в архитектурном мире. БЦ — визитная карточка многофункционального квартала «Искра-Парк», разработанного архитектурным бюро SPEECH. Своим ярким футуристическим внешним видом и технической сложностью здание БЦ напоминает космический корабль, что так нравится современным динамично развивающимся компаниям. Общая площадь бизнес-центра — свыше 70 тыс. кв. м. «Искра» состоит из четырех секций переменной этажности от 8 до 17 этажей. В десяти входных группах БЦ «Искра-Парк» обустроены семь лифтовых холлов, девять зон ресепшен и системы контроля доступа. Арендопригодная площадь составляет более 55 тыс. кв. м. Важными характеристиками современного БЦ являются насыщенность здания интеллектуальными системами и умными технологиями, высочайший уровень безопасности на всех уровнях, наличие обширной внутренней инфраструктуры для удобства арендаторов от кафе до фитнес-центра и прекрасные виды на столицу, открывающиеся из панорамных окон. Статус БЦ подчеркивает и тот факт, что именно здесь разместился центральный офис ГК «Галс».
Соседями ГК «Галс» по БЦ «Искра» уже являются крупные бизнес-структуры, и в ближайшее время к ним присоединятся новые.
Фото: Пресс-служба ГК «Галс»
Фото: Пресс-служба ГК «Галс»
Начата разработка архитектурной концепции нового бизнес-центра на Дубининской улице. «При проектировании нового бизнес-центра мы постарались учесть все инновационные идеи и необходимые технические требования для создания уникального, удобного и комфортного офисного центра. Уверена, что с таким подходом он будет соответствовать всем ожиданиям арендаторов как сегодня, так и в дальнейшем»,— отмечает Светлана Мазур.
Отличительной чертой проекта станет развитая инфраструктура: запланировано строительство торговых объектов, подземного паркинга, фитнес-центра с просторным бассейном на четыре дорожки и т. д. Общая площадь бизнес-центра — около 106 тыс. кв. м, 65 тыс. кв. м из которых будут отведены под офисы. Высота каждой из двух башен будет 99 м, при этом проектом предусмотрено независимое функционирование каждого здания, включая подземный паркинг.
Петербуржская «Невская Ратуша» — новое слово на рынке офисной недвижимости Северной столицы. Первая очередь проекта полностью реализована и включает в себя три корпуса (174 тыс. кв. м). В главном корпусе квартала располагается штаб-квартира 13 комитетов администрации Санкт-Петербурга. Арендаторами второго и третьего корпусов являются структуры банка ВТБ (ПАО), ПАО «Газпром», Городской центр управления парковками Санкт-Петербурга и др.
Всего в проекте будет девять корпусов, сегодня ведется строительство еще трех корпусов второй очереди общей площадью около 80 тыс. кв. м в концепции build-to-suit. Арендаторами станут крупные международные и российские компании. По словам Алексея Новикова, для компаний, которые выбирают формат build-to-suit, особенно важно местоположение проекта: развитая транспортная инфраструктура, в частности метро в радиусе менее 1 км или возможность организовать шаттл-бас для сотрудников, как это сделано в «Невской Ратуше». Предпочтение отдается сформированным деловым районам. «При возведении проектов build-to-suit также необходимо обратить внимание на сопутствующую инфраструктуру, обеспечивающую услуги арендаторам: рестораны, кафе, банки, магазины, химчистки и т. д. Для компаний важно наличие или возможность организации таких услуг»,— говорит Алексей Новиков. В «Невской Ратуше» такая инфраструктура уже работает в первой очереди. Новые корпуса внесут в ее разнообразие свой вклад.