У складов поплыла цена

На фоне постоянно растущих цен на стройматериалы девелоперы складов и логопарков решили переложить риски увеличения себестоимости строительства на покупателей объектов. Так, «Ориентир», «Стелла Строй» и «Эспро Девелопмент» перешли на открытую стоимость контракта, которая формируется после завершения строительства. Но без твердой цены контракта покупателю будет крайне сложно привлечь банковское финансирование под проект.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

О том, что «Ориентир» и «Стелла Строй» начали предлагать заказчикам складов и логопарков заключать договоры на строительство объектов по принципу open-book, рассказали два источника “Ъ” на рынке недвижимости.

Согласно этому принципу, девелопер предлагает не фиксированную заранее оговоренную стоимость, а сформированную после ввода в эксплуатацию по факту понесенных затрат с учетом своей маржи.

Гендиректор «Ориентира» Андрей Постников подтвердил, что компания перешла на формат open-book: «Ввиду высокой волатильности стоимости стройматериалов мы считаем этот формат наиболее честным и удобным для всех участников сделки». В «Стелла Строй» на вопросы “Ъ” не ответили.

В «Эспро Девелопмент» сообщили “Ъ”, что также перешли на схему open-book и уже заключили несколько договоров по такому механизму, не называя заказчиков объектов. В Logistics Partners сообщили, что заключают договоры на строительство, где закрепляется пункт о пересмотре конечной стоимости для заказчика в случае увеличения сметы более чем на 20%. В HD Development для сохранения рентабельности берут увеличенную предоплату в обмен на дисконт.

Открытая стоимость в строительстве логопарков под заказ была достаточно распространенной несколько лет назад, отмечает коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев. По его словам, с приходом крупных игроков на рынок это изменилось: «Они ввели тренд на твердую ставку конечного продукта». Обычно схему open-book застройщики предлагают в исключительных случаях, когда из-за особой сложности технического задания заказчика невозможно спрогнозировать конечную стоимость строительства, добавляет директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.

Применение механизма open-book необходимо для того, чтобы риски удорожания стройматериалов переложить на заказчика, а не работать себе в убыток, говорит коммерческий директор Logistics Partners Дмитрий Куряков.

Но пользователи складских площадей не готовы подписывать контракты по такой схеме, ведь они не могут спрогнозировать будущие затраты по аренде или покупке здания, возражает господин Фомиченко. Тем не менее, добавляет директор отдела складских и индустриальных помещений JLL Игорь Кротенков, за последний год цена на стройматериалы выросла в диапазоне от 20% до 150%.

Это стало основной причиной роста стоимости готовых логопарков в Москве и Подмосковье. По подсчетам господина Курякова, в июне 2021 года средняя цена такой недвижимости была на уровне 60 тыс. руб. за 1 кв. м против 50 тыс. руб. за 1 кв. м в январе. Из-за волатильности сметы девелоперам даже приходилось отказываться от новых заказов со стороны ритейлеров и логистических операторов на строительство складских помещений (см. “Ъ” от 20 мая и 2 августа).

Эта совокупность факторов отразится и на затратах на аренду: если в начале 2021 года средняя ставка была на уровне 4,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год, то к декабрю она может вырасти до 4,9 тыс. руб. за 1 кв. м, ожидают в JLL.

Основная сложность «плавающей» стоимости строительства недвижимости — невозможность планировать будущий бюджет, констатирует Александр Перфильев. Наиболее оптимальный вариант — поэтапная корректировка бюджета, когда окончательная цена формируется не в последний момент, а поэтапно в процессе строительства, считает гендиректор «Эспро Девелопмент» Виталий Антонов. Но он признает, что в этом случае покупатели складов могут столкнуться со сложностями при получении финансирования. Банки, поясняет господин Антонов, настаивают на фиксированных затратах на строительство.

Дарья Андрианова