Курортный район, оставаясь самым престижным пригородом Петербурга, предлагает всего 1% нового жилья в общем объеме предложения новостроек города. Однако резервы района не исчерпаны и в ближайшие годы на рынок могут выйти новые масштабные проекты.
Дальнейшее развитие Курортного района во многом зависит от будущего закона, определяющего статус апартаментов. Если он будет принят в том виде, в каком представлен законопроект, то это повлечет за собой появление принципиально новых проектов
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Дальнейшее развитие Курортного района во многом зависит от будущего закона, определяющего статус апартаментов. Если он будет принят в том виде, в каком представлен законопроект, то это повлечет за собой появление принципиально новых проектов
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на 30.07.2021 в Курортном районе реализуется шесть проектов, из них три — апарт-отели и три — жилые комплексы. Формат застройки — преимущественно мало- и среднеэтажные дома, класс жилья — бизнес и масс-маркет. В основном строительство ведется в Зеленогорске, Сестрорецке и Песочном.
Объем предложения на 01.07.2021 составлял около 25 тыс. кв. м — это примерно 1% от объема предложения в Петербурге. За первое полугодие 2021 года в Курортном районе объем спроса достиг примерно 13 тыс. кв. м (300 квартир). За 2020 год объем спроса составил 26 тыс. кв. м (500 квартир, или около 1% от проданных квартир в Петербурге).
«С начала 2021 года в продажу в районе вышли два проекта с апартаментами, суммарная площадь номеров составляет примерно 27 тыс. кв. м ("Морская ривьера" компании "Сенатор" в Зеленогорске и "е.квартал «Мир внутри»" — вторая очередь проекта "Светлый мир «Внутри»" компании Seven Suns Development (e.Development) в Сестрорецке). За 2020 год рынок района также пополнился двумя объектами на 25 тыс. кв. м»,— рассказала Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
Директор департамента вторичного рынка компании «МК-Элит» Антон Федоров отмечает стабильно активный спрос в районе. «Хороших проектов и домов при этом мало, новых особо не предвидится. А пандемийный год только активизировал спрос. Многие стали искать участки и загородные дома, а кто-то решил купить квартиру у залива. Цены на частные дома сильно выросли, и при этом почти не осталось хороших предложений. Купить хороший частный дом в Сестрорецке за адекватные деньги — сегодня большая удача. Цены на некоторые земельные участки доходят до 5 млн рублей за сотку. Места застройки там ограничены, а спрос только растет»,— говорит господин Федоров.
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург», рассуждает: «Курортный район в сознании жителей Петербурга — дорогой рекреационный район. Для него характерны проекты малоэтажной застройки, абсолютное большинство завершенных объектов здесь было представлено в этом формате. Предложение квартир в многоквартирных домах в Курортном районе очень небольшое. Из новичков — проект компании "Унистрой" на Авиационной улице в Лисьем Носу. Сейчас новый для петербургского рынка застройщик заканчивает проектирование этого ЖК. В целом маловероятно, что многоквартирная застройка будет развиваться в этой локации. В первую очередь из-за дефицита земли подходящего назначения, а также из-за ее высокой стоимости».
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers, рассказала: «Ближайший пригород Санкт-Петербурга и Ленинградская область уже второй год переживают волну высокого спроса. Курортный район традиционно в зоне внимания состоятельных покупателей. Спрос развивался в двух направлениях. Первое — загородные дома. Для тех, кто сомневался, пандемия стала решающим фактором для принятия решения о приобретении загородного дома. Вторая направленность — это аренда загородных домов и апартаментов. Аренду предпочитают те, кто не готов рассматривать фундаментальную покупку дома с участком, а также те, кому нужно временное решение вопроса».
По ее словам, сейчас наиболее популярны небольшие форматы апартаментов или домов с небольшими участками, расположенными в хорошей транспортной доступности от города и обеспеченными транспортной и социальной инфраструктурой. «Загородные апартаменты сейчас как никогда актуальны, они не подразумевают резкую смену формата с городской квартиры на загородное хозяйство. К тому же расходы в этом формате сопоставимы с городским проживанием. На данный момент довольно актуальны промежуточные форматы апартаментов и таунхаусов»,— указывает госпожа Конвей.
Она замечает, что апарт-отели городского и загородного типа представляют собой разные группы проектов с точки зрения портрета покупателя и цели приобретения. «Если городские апарт-отели в первую очередь ориентированы на инвестиционный спрос, то загородные проекты преимущественно предполагают покупателя, ориентированного на сезонное собственное проживание, либо на использование загородных апартаментов как второй квартиры»,— говорит госпожа Конвей.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, отмечает, что средняя цена на строящееся жилье в Курортном районе на конец июня 2021 года составила 131 тыс. рублей за квадратный метр, за год ценовой показатель увеличился на 12%.
«Основной тенденцией прошедшего года стал высокий уровень спроса на пригородные проекты, в частности, на комплексы рекреационных апартаментов, расположенные в Курортном районе. В течение 2020 года были полностью реализованы такие объекты, как "Русские сезоны", "Первая Линия. Health Care Resort, «Внутри»". На конец первого полугодия 2021 года в продаже находится один комплекс апартаментов — "Морская ривьера" — со средней ценой предложения 283 тыс. рублей за квадратный метр»,— говорит она.
По словам госпожи Трошевой, наиболее крупными проектами в локации, заявленными в последнее время, являются следующие очереди ЖК «Живи в Курортном» компании «СПб Реновация» (около 190 тыс. кв. м) в Песочном и проект компании «Унистрой» (девелопер из Татарстана) в районе Горской, земли под проект были приобретены в 2018 году. В потенциале здесь появится около 370 тыс. кв. м среднеэтажного жилья.
В начале лета о проекте в Горской заявил еще один девелопер — компания «Мегалайн», которую на рынке связывают с бизнесменом Евгением Пригожиным. Проект, представленный на ПМЭФ, предполагает освоение территории, ранее отведенной под строительную площадку комплекса защитных сооружений (КЗС, дамбы).
В администрации города настаивают на том, что проект «Мегалайна» — лишь один из вариантов развития территории в Горской, и на эту локацию претендует еще одна финансово-девелоперская организация с гораздо более существенными ресурсами.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», считает, что дальнейшее развитие Курортного района во многом зависит от будущего закона, определяющего статус апартаментов. Если он будет принят в том виде, в каком представлен законопроект, то это повлечет за собой появление принципиально новых проектов: с социальной инфраструктурой, возможностью перевода помещений в жилые и всем набором опций, который предлагает жилая недвижимость. «В итоге это потенциал для вовлечения новых земель в строительство. Тем более что спрос на премиальную недвижимость в Курортном районе очень значительный, а предложения откровенно не хватает. Этот фактор, по сути, является единственным тормозящим на пути развития рынка недвижимости в Курортном районе. Люди готовы покупать здесь и дорогое жилье, но выбор у них небольшой или вовсе отсутствует»,— заключает эксперт.