Отличие проектного финансирования ИЖС и высотных новостроек

Сейчас застройщики, которые работают в сегменте ИЖС, практически отрезаны от кредитных денег. Банки охотнее кредитуют опытных и крупных девелоперов. Подходы к проектному финансированию (покрытие затрат на строительство жилья в рамках согласованного банком бюджета) для крупных девелоперов сейчас более стандартизированны, в отличие от сегмента индивидуальных домов. В отличие от многоквартирных домов, которые строятся с использованием системы эскроу-счетов, проектное финансирование в ИЖС пока редкость.

Это объясняется тем, что система эскроу в ИЖС все еще не получила распространения на законодательном уровне. А пока получение заемных средств девелоперами, застраивающими индивидуальные проекты, обходится дороже, чем крупным застройщикам, возводящим многоквартирные дома. Причем разброс процентных ставок оценить достаточно сложно, говорят участники рынка, поскольку ставка зависит от многих индивидуальных факторов.

Для крупных девелоперов условия в крупнейших банках мало чем отличаются. Как правило, процентная ставка по таким кредитам пересчитывается регулярно (каждый месяц или даже каждый день) и снижается в зависимости от размера средств дольщиков на счетах эскроу. Она может опуститься даже до 0,01%, если остатки на эскроу-счетах существенно превышают размер задолженности. В качестве залога банк просит активы проекта (например, до 100% в уставном капитале застройщика, поручительство бенефициаров, а также генерального подрядчика и техзаказчика).

Кроме того, на решение об одобрении кредита будет влиять показатель устойчивости проекта (коэффициент LLCR — покрытие долга денежными потоками от проекта, если он превышает 15%,— шанс получить кредит высокий). Принимается во внимание и деловая репутация, а также задержки при сдаче предыдущих объектов. Требования по размеру собственных средств определяются индивидуально.