Банки конкурируют в борьбе за застройщика
Глава ГК «Жилищная инициатива» и «Новосибирский квартал» Юрий Гатилов о причинах ценового ралли на рынке жилой недвижимости и необходимости консолидированной позиции региональных властей, застройщиков и банков в диалоге с федеральным центром.
— Ежегодно в начале августа застройщики подводят промежуточные итоги. Как вы оцениваете показатели вашей группы компаний в Новосибирске и Барнауле?
— Несмотря на перипетии пандемии и прочие сложности рынка, мы подходим к сегодняшней точке в благоприятном режиме. Суммарно по Новосибирску и Барнаулу мы будем сдавать в этом году 150–170 тыс. кв. м жилья. Это соответствует нашим планам.
— С середины прошлого года мы наблюдаем серьезный рост цен на рынке недвижимости. С чем он связан, и стали ли застройщики больше зарабатывать?
— Зарабатывать застройщики стали однозначно меньше, причем наша группа компаний старалась максимально сохранить цены на прежнем уровне. Если говорить о причинах роста, то сегодня из всех телеящиков кричат, что основной фактор повышения стоимости недвижимости — это льготная ипотека. Однако любой грамотный эксперт в первую очередь укажет на внедрение проектного финансирования. Я еще три года назад говорил, что проектное финансирование станет взрывным моментом, который повсеместно изменит стоимость квадратного метра.
Вторая причина — рост цен на строительные материалы. В этом косвенно виновата пандемия. Локдауны затормозили экономическое развитие многих стран, затем последовало накачивание ряда экономик огромными финансовыми ресурсами. Эти потоки повлияли на металлургическую промышленность, на лесодобычу, увеличили цены почти на все строительные материалы. Жилая недвижимость — последнее звено в этой цепи.
— Как ваша компания входит в проектное финансирование?
— Мы вынуждены следовать народной мудрости: «Назвался груздем — полезай в кузов!». Вариантов нет, потому что приняты законы. Хуже всего, что крайним оказался покупатель, который теперь платит за жилье на треть дороже. Но и сама строительная отрасль существенно пострадала. Если, например, в 2015–2016 годах Новосибирск получал 60–70 разрешений на строительство, то в этом году — не более 30. Цифры говорят сами за себя.
У нас в Барнауле несколько строительных компаний, которые зашли в проектное финансирование первыми, близки к банкротству. Этот процесс нельзя назвать простым. Проектное финансирование не дает развиваться строительным компаниям, высасывает из них все. На каждую фирму накладывается своего рода арест, а работать под арестом — сомнительное удовольствие.
— А преимущества есть?
— Преимущество получили столичные застройщики — Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область. Там увеличение стоимости строительства на 20% никак не повлияло на рынок. Девелоперы быстро подняли цены на 50%, но покупатели у них все равно есть. А у нас, в низкомаржинальных регионах, дельта очень низкая. Что-то в проекте пошло не по плану — проектное финансирование прекращается, уже были такие примеры. Нас финансируют региональные отделения крупных банков, и они видят наши проблемы, полностью с нами солидарны. Им тоже деваться некуда, они живут этим продуктом. Поэтому будущее проектного финансирования — это союз региональных отделений банков и застройщиков.
— Нужны более тонкие настройки для нестоличных регионов?
— Конечно. Я являюсь председателем СРО «Алтайские строители», вхожу в Союз строителей Алтайского края, состою в СРО Новосибирской области. Мы написали в Министерство строительства, написали губернатору Алтайского края несколько просьб, рекомендаций, и банки нас поддержали. Мы выступаем за сокращение процентной ставки для низкомаржинальных регионов. Именно работа на местном уровне очень важна сейчас. Важно взаимодействие региональных банков, властей и застройщиков, которые работают с низкой рентабельностью.
— С кем из банков вы сотрудничаете, насколько вы для них привлекательный клиент?
— Между банками начинает формироваться конкуренция. Проектное финансирование выходит на новый этап. Да, банк получает контроль над строительной компанией, это своего рода колонизация. Но если переговоры вести с двумя-тремя банками, условия колонизации меняются, можно выбрать более-менее подходящий продукт. Но я еще раз повторю, перспектива не столько в конкуренции между банками, сколько в нашем взаимодействии с банками и региональными властями — это будущее низкомаржинальных регионов и городов, это важное партнерство.
— Если говорить о городе-локомотиве для вашей компании, то сегодня это скорее Новосибирск?
— У нас большие планы на Новосибирск. В Новосибирской области наша группа компаний планирует осваивать несколько новых площадок. Поскольку предполагается увеличение объемов строительства, часть производственной команды передислоцируется из Барнаула в Новосибирскую область. Управленческая команда пока останется в Барнауле. Отмечу, что до сих пор мы непосредственно в Новосибирске реализовали лишь один наш проект — «Дом на Дачной». Остальные мы построили в Новосибирском сельском районе и в Краснообске.
— Вы стартовали совсем недавно в Краснообске с новым проектом ЖК «Кольца». Какова его концепция?
— ЖК «Кольца» — это логичное продолжение проекта «Краснообский», который мы успешно завершили. Компания «Новосибирский квартал» построила в его рамках семь жилых домов, гаражный комплекс, объекты социального назначения. Сейчас мы приступили к строительству третьего кольца Краснообска, при этом отказались от идеи кольцевой застройки. Однако концепция третьего кольца будет реализована в виде большой аллеи вокруг жилого комплекса. Это будет пространство с разнообразным функционалом — беговая, лыже-роллерная, велосипедная дорожки, прогулочная зона для мам с колясками. Вдоль аллеи запланировано интересное озеленение, чтобы она выглядела привлекательно круглый год.
Если говорить о самом жилом комплексе, то отмечу, что в нем не будет микроскопических студий. Самые маленькие квартиры — это полноценное однокомнатное жилье в 47 кв. м. Я думаю, этот жилой комплекс «выстрелит» в Краснообске, где люди в основном покупают квартиры для своей семьи, для жизни.
— А насколько «выстрелил» «Дом на Дачной»?
— Отличный проект, который показал хорошие продажи. На сегодняшний день в нем остались не проданными лишь несколько квартир. «Дом на Дачной» — это дом повышенной комфортности с подземным паркингом в хорошей локации. На первых этажах разместится офис компании «Новосибирский квартал». Это был наш первый дом, построенный непосредственно на территории Новосибирска, и мы применили в нем весь накопленный годами опыт. Сдадим, скорее всего, на несколько месяцев раньше срока — в декабре 2021 года.
— Третий действующий и, пожалуй, самый знаменитый ваш проект — «Фламинго». Как меняются его наполнение и концепция?
— Мы, действительно, немного переработали проект. До сих пор мы строили пятиэтажки, а сейчас переходим на восьмиэтажные дома. Это чисто экономическое решение, продиктованное желанием сохранить доступные цены. При этом мы полностью сохраняем свои стандарты по инфраструктуре — количеству парковочных мест, детских и спортивных площадок, благоустройству.
Более того, мы купили еще один большой участок за микрорайоном «Фламинго» и начинаем проект по строительству индивидуального жилья. Этот тренд набирает обороты, люди хотят жить не в каменных трущобах, а ближе к природе, поэтому мы запускаем формат недорогого загородного дома.
— Вам это кажется перспективным?
— Это не так выгодно, потому что прибыльность индивидуального жилищного строительства не так высока. Но в нашем случае срабатывает синергетический эффект: жители коттеджного поселка смогут пользоваться инфраструктурой «Фламинго», получат полноценные услуги управляющей компании. Бюджетные коттеджные поселки, как правило, не могут себе этого позволить, и это становится нашим преимуществом.
— С точки зрения экономики вам удобнее действовать в этом формате, поскольку не нужно привлекать проектное финансирование?
— Сейчас слово «удобно» уже неприменимо. Нужно просто использовать все варианты развития. Кто попадет в рынок лучше других, тот и будет на нем занимать передовые места.
— Планируется ли старт новых проектов?
— Мы прорабатываем пять участков в центре Новосибирска для строительства дома повышенной комфортности. Выберем тот, который покажется нам самым оптимальным. Также занимаемся разработкой двух проектов в Первомайском районе — в районе Кольцово и в районе улицы Одоевского. Речь идет вновь о квартальной застройке. Мы построим там по 150–250 тыс. кв. м жилья. Я думаю, мы широко презентуем эти проекты уже в следующем году. За минувший год наша компания стала мощнее и собраннее, команда выросла профессионально, а значит, приходит время трансформаций и проектов нового уровня.
ООО «СЗ «Новосибирский квартал»
г. Новосибирск,
ул. Орджоникидзе, 30
тел. (383) 347-11-11