Ставки сделаны
Рынок ипотеки в Пермском крае, как и в целом по стране, продолжает наращивать обороты. За пять месяцев 2021 года общий объем кредитования в регионе достиг 35,4 млрд руб., прибавив 65% к аналогичному периоду прошлого года. Но спрос на новое жилье и цена квадратного метра уже не растут такими же лихорадочными темпами, как в прошлом году. Девелоперы полагают, что аномальная ситуация лета 2020-го, когда продажи квартир в новостройках, а вслед за ними и цены резко скакнули вверх, не повторится.
Фото: Коммерсантъ / Влад Некрасов
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Ипотека на вырост По предварительным данным госкорпорации ДОМ.РФ, за шесть месяцев 2021 года в России было выдано 936 тыс. ипотечных кредитов. Это на 44% больше, чем в первом полугодии 2020 года. Общий объем выдачи составил почти 2,7 трлн руб. (+74% к аналогичному периоду прошлого года). Аналитики ДОМ.РФ отмечают, что в первые месяцы этого года рыночные ставки по ипотеке сохранялись вблизи минимумов. Так, например, средний уровень ипотечной ставки в апреле составил 7,3% (+0,07 п. п. к марту 2021 года), средняя ставка на первичном рынке — 5,82% (0,09 п. п. к марту), на вторичном рынке — 8,05% (+0,16 п. п. к марту). В рамках льготных ипотечных программ выдавалось около 30% всех ипотечных кредитов, при этом на первичном рынке доля льготной ипотеки составляет около 95%.
Рост ипотечного кредитования наблюдается и в Пермском крае. Так, по данным Банка России, за пять месяцев в Пермском крае было выдано 16,8 тыс. жилищных кредитов — это на 43,5% больше, чем в январе — мае 2020 года (11,7 тыс. кредитов). Общий объем кредитования достиг 35,4 млрд руб., прирост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — 65,4% (21,4 млрд руб. за пять месяцев 2020 года). Средневзвешенная ставка на 1 июня этого года составляла 7,55%, на 1 июня прошлого года — 7,98%.
Аналогичные тренды фиксируют и банки. Как сообщили в пресс-службе ВТБ (ПАО) в УрФО и Пермском крае, по итогам пяти месяцев 2021 года жители Пермского края оформили в ВТБ жилищные кредиты на сумму 6,5 млрд руб., что на 24% превышает показатель за аналогичный период прошлого года. Результаты первого полугодия оказались еще выше: ВТБ в Пермском крае в первом полугодии 2021 года оформил 4 тыс. кредитов на 8,4 млрд руб., что на 27% выше результата аналогичного периода прошлого года. В целом по стране выдачи банка на треть превысили результат января — июня прошлого года, составив 166 тыс. кредитов на 516 млрд руб.
Рекордным месяцем для ВТБ по объему выданной ипотеки в первом полугодии оказался июнь. ВТБ в Пермском крае увеличил выдачу до 1,9 млрд руб., что на 37% выше июня прошлого года. Всего по банку продажи выросли в 1,5 раза в сравнении с июнем прошлого года: банк оформил более 34 тыс. кредитов на 114 млрд руб., что стало лучшим результатом для ВТБ за всю историю. Ипотечный портфель банка с начала года вырос почти на 8%, до 2,15 трлн руб. (по состоянию на 1 июня).
Четверть продаж пришлась на ипотеку с господдержкой. ВТБ за все время действия программы с господдержкой выдал более 100 тыс. кредитов на сумму свыше 330 млрд руб., в том числе в Пермском крае — свыше 1,6 тыс. кредитов на 4,1 млрд руб.
«Летом спрос на ипотеку традиционно снижается, но нынешний год стал исключением. Продажи июня в ВТБ на 30% превысили результаты мая, на 14% — апреля, и более чем на 20% — марта. Это стало логичным завершением трендов первого полугодия, в частности — ожиданий по окончанию госпрограммы (льготной ипотеки.— BG) и повышению ставок. Российские банки реализовали за шесть месяцев рекордный объем ипотеки, и мы по-прежнему оцениваем потенциал рынка по итогам года в 5,4 трлн руб. выданных кредитов. Изменившиеся условия льготной программы будут компенсированы сезонным спросом в осенне-зимний период»,— комментирует Евгений Дячкин, вице-президент ВТБ, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса.
Девелоперы отмечают, что снижение ставок по ипотеке и программа господдержки сыграли положительную роль, поддержав спрос на новостройки, однако под конец действия старых условий программы никакого ажиотажного спроса на покупку квартир с участием льготной ипотеки не наблюдалось. «В плане продаж первое полугодие 2021 года было значительно лучше, чем первое полугодие 2020-го, по понятным причинам: в апреле прошлого года в связи с пандемией практически не было сделок. В этом году, помимо прочего, мы вышли на рынок с тремя проектами: квартал „Браво“, вторая очередь квартала „Премьер“ и дом на Луначарского, 97. То есть был большой отложенный спрос, поэтому и результаты продаж значительно лучше. Более половины всего объема продаж приходится на сделки с ипотекой. При этом практически все ипотечные сделки — это льготная ипотека. Доля ипотечных сделок выросла по сравнению с первым полугодием 2020 года, потому что на тот момент ипотека с господдержкой только стартовала, а сейчас она подходила к концу»,— рассказывает руководитель отдела маркетинга ГК «ПМД» Артем Савельев.
По его словам, в июне этого года ажиотажа и резкого роста количества сделок с использованием льготной ипотеки не произошло. «Рост количества сделок по старым условиям был ожидаемым, но его не случилось. Думаю, это связано с тем, что программа господдержки действовала больше года, первая отсечка была еще в ноябре прошлого, когда думали, что она закончится, вторая — сейчас. Все, кто планировал воспользоваться льготной ставкой, уже реализовали эту возможность и не откладывали до последнего дня. Поэтому в части продаж в июне этого года ситуация была, как и в любом июне, за исключением аномального 2020 года с высоким спросом»,— добавляет Артем Савельев.
Напомним, программа льготного ипотечного кредитования была принята в апреле 2020 года как одна из мер поддержки строительной отрасли в условиях пандемии. Она предполагала, что государство субсидирует ставку по ипотечным кредитам на новостройки, поэтому для потребителя размер ставки не превышает 6,5%. Первоначально максимальная сумма жилищного кредита для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляла 8 млн руб., а для остальных регионов — 3 млн руб. Чуть позже эти показатели были увеличены до 12 млн и 6 млн руб. соответственно. Срок действия программы был ограничен до 1 ноября 2020 года, но затем ее продлили до 1 июля 2021 года.
Вопрос об очередном продлении программы обсуждался на федеральном уровне: рассматривались разные варианты, в том числе ограничить ее действие отдельными регионами. Однако в итоге было принято решение продлить эту меру поддержки еще на год — до 1 июля 2022 года, изменив при этом условия льготной ипотеки. Со 2 июля этого года льготная ставка составляет до 7% годовых. Максимальная сумма кредита для всех регионов — 3 млн руб. Первоначальный взнос, как и прежде, должен составлять не менее 15% стоимости жилья.
Кроме того, со 2 июля были расширены условия «Семейной ипотеки», по которой можно получить кредит на покупку жилья или строительство частного дома по льготной ставке до 6% годовых. Раньше эта программа была доступна только семьям, в которых после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок. Теперь она распространяется на семьи и с одним ребенком, рожденным после 1 января 2018 года.
Без ажиотажа Аналитики экосистемы недвижимости ВТБ «Метр квадратный» прогнозируют, что после 1 июля 2021 года госпрограмма сохранит особую значимость в 24 регионах, в том числе в Пермском крае. После изменения условий программы, по оценкам ВТБ, доля госипотеки на рынке сократится примерно до 11%, так как в текущем виде она становится приоритетной в регионах, где средний ипотечный чек сохраняется на уровне до 3 млн руб. или для клиентов с первоначальным взносом от 25% и средним размером кредита до 3,5 млн руб. При этом обновленная госпрограмма не должна оказать существенного влияния на уровень ипотечных продаж по рынку. ВТБ предполагает, что по итогам 2021 года объем ипотечных сделок в России вырастет примерно на четверть и может превысить 5,4 трлн руб.
Аналитики ДОМ.РФ считают, что решение продлить «Программу 6,5%» еще на год способствует сохранению положительной динамики ипотечного рынка, особенно в условиях перехода Банка России к нейтральной денежно-кредитной политике. Распространение «Семейной ипотеки» на все семьи с детьми, родившимися после 1 января 2018 года, даже если в семье пока один ребенок, увеличит выдачу таких кредитов более чем в два раза (с 80 тыс. до 175 тыс. ежегодно).
В то же время продление программы на новых условиях, по мнению экспертов, вряд ли кардинально повлияет на стоимость квадратного метра в новостройках и объем спроса, хотя в прошлом году именно эта мера господдержки спровоцировала резкий рост цен и ажиотажный спрос на новое жилье. По данным «Авито Недвижимости», по итогам второго квартала 2021 года средняя стоимость покупки квартиры по стране в новостройках увеличилась на 33% по сравнению со значениями предыдущего года (+9% в квартальном сравнении). Таким образом, приобретение новой квартиры в прошлом квартале в среднем по стране обходилось в 116 595 руб. за 1 кв. м. В Перми средняя стоимость квартиры на первичном рынке составила 78 183 руб. за 1 кв. м, что превышает прошлогодние показатели на 36%, а отметки первых трех месяцев года — на 4%.
Аналитики «Авито Недвижимости» отмечают, что спрос на покупку квартир на первичном рынке начал ослабевать во многих регионах страны. В Перми спрос уменьшился на 29% за квартал и на 19% за год. В то же время объем предложения в краевой столице вырос на 7% за квартал и сократился на 40% за год.
«Сейчас можно говорить о некоторой стабилизации на рынке купли-продажи первичной недвижимости. Спрос выровнялся до отметок прошлого года, что создало предпосылки для замедления темпов роста цен. В июне, судя по пользовательской активности, покупатели старались успеть приобрести жилье на старых условиях, что привело к снижению спроса в последние дни месяца и первые дни июля вплоть до –20%. Весьма вероятно, что в течение июля и августа значения потребительского интереса отскочат назад, в том числе благодаря сезонному росту. Одновременно расширенные возможности семейной ипотеки, которую с 1 июля смогут оформить семьи с одним ребенком по сниженной ставке до 6% годовых, вероятно, будут несколько компенсировать спрос»,— говорит Дмитрий Алексеев, руководитель направлений первичной и загородной недвижимости в «Авито Недвижимости».
Девелоперы считают, что новые условия льготной программы перераспределят спрос на новостройки в Перми. «Возможно, произойдет некоторый переток спроса на какие-то проекты с более низким чеком и меньшей площадью квартир, в том числе на окраинах города и в Пермском районе. Хотя и в менее отдаленных территориях, где объекты дороже 3 млн руб., сейчас покупатели стремятся попасть в программу уже на новых условиях. Например, по нашим проектам, и в целом по проектам в центральной части Перми, не так много квартир дешевле 4 млн руб. Тем не менее люди стараются собрать первоначальный взнос в таком объеме, чтобы остальные 3 млн руб. взять в ипотеку по льготной ставке. Июль это показал»,— комментирует Артем Савельев.
Девелопер полагает, что цена квадратного метра не будет резко расти или падать, а спрос останется на приемлемом уровне: «Себестоимость строительства за этот год выросла, цена земли из-за дефицита площадок под застройку остается высокой, поэтому и цены на новое жилье будут держаться. На пермском рынке нет перенасыщения жильем, а значит даже при повышении цен и снижении доли льготной ипотеки ситуация позволяет сохранять спрос на приемлемом уровне. Мы видим, что в целом интерес к новостройкам есть, объем обращений летом снижается некритично. Многие принимают решение о покупке жилья после сезона отпусков — к осени ожидаем традиционного роста покупательской активности. Но сейчас у девелоперов нет особой необходимости форсировать продажи, нужно просто поддерживать их на определенном уровне, чтобы сохранялась приемлемая ставка проектного финансирования»,— заключает господин Савельев.