Российский рынок загородной недвижимости, уходящий корнями в стародачные места Подмосковья, за последние годы настрадался из-за кризисов. Сейчас сегмент находится в неприятной для граждан и девелоперов стадии стагнации: при растущем спросе качественного предложения на рынке нет, а значительная часть продающихся вторичных объектов морально устарела и даже первичные переходят в разряд неликвидных.
Фото: E+ / Getty Images
Фото: E+ / Getty Images
Кризисные изменения
Первые кардинальные структурные изменения на рынке загородного жилья Московского региона (наиболее репрезентативен как самый масштабный) начались с кризиса 2008–2009 годов. До этого момента «загородку» покупали в основном на свободные средства для дачного отдыха, имея при этом в качестве основного жилья городскую квартиру. Снижение платежеспособности населения не только снизило спрос, но и сломало этот затяжной тренд. В результате появилась новая тенденция: покупка своего дома стала альтернативой проживания в квартире. Ответом девелоперов на непростые времена стали немногочисленные поселки именно для такой категории покупателей, а также участки без подряда, которые разбавили превалирующее предложение из кирпичных коттеджей и таунхаусов. В целом же структуру рынка начал формировать экономкласс. Тогда же россияне начали использовать в этом сегменте кредитные средства.
Дальше, как говорится, больше. В кризис 2014–2015 годов из-за резкого роста курсов валют продавцы перешли на ценообразование в рублях. Это положительно повлияло на продажи, но средние цены упали примерно в два раза и так больше и не начали движение вверх.
В свою очередь, собственники загородных домов на фоне кризиса стали избавляться от «второго» жилья. По мнению директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлии Дымовой, тогда и произошел основной кризис в сегменте. На рынок разом вышло много неликвидного и переоцененного предложения, что привело к дисбалансу между ожиданиями продавцов и покупателей. Одновременно в бюджетном сегменте застройщики поселков фактически поставили на паузу развитие площадок на фоне снижения доходов населения, отмечает эксперт. Новые проекты были единичными, что привело к сокращению качественного предложения.
Начальник департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости» Анна Власова подчеркивает, что спрос на загородные дома был всегда, но покупатели не спешили с выбором как раз из-за дефицита ликвидных объектов. Директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик согласен, что острый дефицит качественного предложения на рынке сохраняется до сих пор.
С 2015 по 2019 год спрос на жилье за городом был невысоким: в Московском регионе ежегодно продавалось не более 15 тыс. объектов. Локдаун весны 2020 года и желание людей быть подальше от эпицентров пандемии обострили желание россиян иметь свой «домик в деревне», тем более что активно начал развиваться формат удаленной работы. В первую очередь произошел всплеск спроса на аренду, но и к покупке интерес возрос: на рынок с целью покупки пришли те, кто примерил на себя образ жизни на природе. Таких «новичков» около половины от общего количества покупателей «загородки», утверждает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
В итоге в 2020 году спрос вырос на 27%, до 19,1 тыс. сделок, подсчитали в «Инком-Недвижимости». Сейчас спрос на индивидуальные дома стабилизировался на уровне выше 2019 года: в первом полугодии 2021 года граждане приобрели 8,1 тыс. домов в Москве и Подмосковье.
Аналогичный тренд наблюдается и в других регионах России. В Петербурге и Ленинградской области отмечен почти двукратный рост в 2020 году: тогда покупатели приобрели около 10,2 тыс. частных домов против 5,3 тыс. годом ранее, подсчитали аналитики «Петербургской недвижимости». Аналитики DSK Group Company отмечают, что в первом полугодии 2021 года покупательский интерес к коттеджам, расположенным в Санкт-Петербурге, вырос на 21,8% по сравнению с результатами первых шести месяцев 2020 года, а интерес к строительству частных домов — на 43,5%. В Ленинградской области аналогичные показатели выросли на 13% и 43,5% по сравнению с 2020 годом, а по отношению к допандемийному 2019 году спрос на коттеджи увеличился на 78,3% и на 83,2% на строительство собственного дома, подсчитали в DSK Group Company.
В «Авито Недвижимости» указывают на повышенный интерес россиян к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС) и в других регионах. Так, в Красноярском крае граждане стали покупать частные дома в 2,7 раза больше, чем в 2019 году, в Новосибирской области — в 2,1 раза, в Томской и Кемеровской областях — на 60% и 40% соответственно. Отмечен рост показателя и на юге России. В Ингушетии спрос вырос в 2,5 раза, в Краснодарском крае — в 2,1 раза, Карачаево-Черкесии — на 90%, в Дагестане и Ставропольском крае — на 70%. В среднем по России интерес россиян к загородной недвижимости увеличился на 60%, отмечают аналитики.
Проживать покупатели предпочитают в организованных локациях, прежде всего коттеджных. По данным ЦИАН, их выбирают 37% граждан, 31% ищут дома и участки в деревне или поселке городского типа, еще 24% предпочитают для жизни за городом садовые товарищества. Самые привлекательные объекты — каменные дома площадью 180–250 кв. м, указывает Анна Власова. Но они и самые дорогостоящие среди прочих.
Между тем предложение на рынке загородной недвижимости по-прежнему диссонирует с желаниями покупателей как в плане объема, так и в разрезе структуры. По данным «Инком-Недвижимости», количество коттеджных поселков в экспозиции в Подмосковье в 2021 году уменьшилось на 5,3% год к году. При этом из 43 тыс. объектов на первичном рынке лишь 22% приходится на дорогие сердцу россиян коттеджи, а 78% — участки без подряда. В Новой Москве коттеджных поселков также становится меньше, доля УБП здесь меньше, чем в Подмосковье, но все равно достаточно велика.
Многие россияне берутся самостоятельно возводить дом мечты в надежде сэкономить средства, ведь качественный объект в дефиците, а значит, и стоит дорого. Но со строительством своими силами тоже не все так просто. Все строительные материалы, которые традиционно используются при возведении частного дома, за последний год резко возросли в цене. В итоге многие отложили стройку до лучших времен. В целом, по подсчетам KASKAD Family, строительство каменного дома обойдется его владельцу минимум в 55 тыс. руб. за 1 кв. м, не включая расходов на подведение коммуникаций и внутреннюю отделку. Чуть дешевле дом из поризованного кирпича и клееного бруса — 50 тыс. и 46 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно, а за 44 тыс. руб. за 1 кв. м можно построить объект из железобетонных конструкций. За дом из газобетона или панельный каркасный дом заводского производства придется отдать около 42–43 тыс. руб. за 1 кв. м, за объект из профилированного бруса — 35 тыс. руб. Самым бюджетным вариантом строительства эксперты называют дом из рубленого бревна или бруса естественной влажности: его строительство обойдется от 30 тыс. руб. за 1 кв. м.
Цены балансируют
Из-за повышения себестоимости строительства и уже упомянутого спроса в цене выросло и предложение на первичном и вторичном рынках «загородки». По данным «Инком-Недвижимости», в Новой Москве, например, средняя цена вторички за год выросла в 1,5 раза. Средняя стоимость объекта здесь — 22 млн руб.
По оценке заместителя гендиректора «Kaskad Недвижимости» Ольги Магилиной, загородная недвижимость на первичном рынке за год подорожала на 32–35%. «Наибольший темп роста пришелся на вторую половину зимы и весну 2021 года. Сейчас цены продолжают расти, естественным образом реагируя на рост себестоимости строительства. Но темпы роста замедляются. Можно сказать, мы приближаемся к ценовому плато, которого достигнем уже летом»,— прогнозирует госпожа Магилина.
По ее подсчетам, в Московском регионе средняя цена продажи таунхаусов выросла с 8,9 млн руб. в 2019 году до 12,2 млн руб. в 2021 году. Дуплексы подорожали с 9,3 млн до 14,7 млн руб., а коттеджи — с 17,1 млн до 22,2 млн руб.
В экспозиции на рынке первичной недвижимости при этом за последний год коттеджи в Московской области чуть сбавили в цене: сейчас их стоимость зафиксирована на уровне 24,4 млн руб. против 24,9 млн руб. годом ранее. Таунхаусы и дуплексы стали дороже на 23,6%, до 15,2 млн руб., а участки без подряда — на 48%, до 3,7 млн руб. Такие данные приводит «Инком-Недвижимость».
В Новой Москве динамика более ярко выраженная: коттеджи и участки с договором подряда выросли в цене на 128,9%, до 89,5 млн руб., таунхаусы и дуплексы стали дороже в два раза. Сейчас средняя цена продажи такого лота достигает 40,2 млн руб.
При этом около 74% покупателей на загородном рынке интересуются покупкой готового дома, сказано в исследовании ЦИАН на основе опроса потенциальных жителей пригорода. Гендиректор «Гео Девелопмент» Максим Лещев отмечает, что вряд ли этот запрос получится удовлетворить, так как на рынке большинство готовых объектов — некачественные дома по завышенным ценам, которые могут находиться в экспозиции до нескольких лет.
К тому же при покупке вторичной недвижимости существует риск выявить серьезные недочеты и неисправности строения уже после регистрации права собственности новым владельцем. Исправить ситуацию, резюмирует Максим Лещев, сможет приход в сегмент ИЖС профессиональных игроков — как системных застройщиков, так и крупных банков.