Пандемия коронавируса подстегнула спрос на загородную недвижимость в России. Однако рынок в этой сфере еще формируется, и до сих пор нет единой концепции, четкой градации/классификации объектов по классам и даже ясности в потребительских ожиданиях. Автор и руководитель проекта КП «Моя Ильинка», директор АИН «ВИП Компания» Татьяна Сырова рассказала об основных тенденциях отрасли и необходимости законодательного регулирования рынка.
Фото: Юрий Стрелец, Коммерсантъ
Фото: Юрий Стрелец, Коммерсантъ
— Изменилось ли отношение покупателей к загородной недвижимости после вынужденной самоизоляции во время пандемии?
— Изменилось, и достаточно сильно. И в отношении сроков покупки — раньше загородный дом стоял в списке важных покупок с пометкой «надо, когда-нибудь»; и с точки зрения насыщенности жизни. Загород — это тишина, спокойствие. Уединение сменилось на возможность живого общения. Здесь же можно и упомянуть участки. Раньше при покупке дома основной спрос был на небольшие участки. Любимая тема: я не хочу сажать огород, парковка есть, место для барбекю есть, клумбу разместим и достаточно. В связи с чем многие как альтернативу дома приобретали таунхаусы с гаражом. А сейчас актуальна незначительная личная придомовая территория: под бассейн, баню, беседку, зону отдыха. Кроме того, важна и территория за пределами участка, ее благоустройство для комфортных прогулок.
Кроме экологии сейчас на первый план выходит еще и качество жизни. Поэтому при планировании загородного коттеджного поселка очень важно комплексное развитие территории. Когда после переезда из мегаполиса достигаешь необходимой тишины и спокойствия, происходит обратный эффект. Возникает потребность в определенной социальной активности, хочется общения и мероприятий.
— Получается, загородный коттеджный поселок не может ограничиваться только жилыми домами?
— Да. Просто нарезанные участки, объединенные общим забором, уходят в прошлое. В поселке должен быть архитектурный стиль, собственная инфраструктура и благоустройство. Причем есть еще очень важный факт. Инфраструктура должна быть не когда-нибудь, на момент окончания строительства всего поселка, а буквально с заселением первых жителей.
Рынок загородной недвижимости — развивающийся, и не все механизмы и взаимодействия на нем отстроены. Многие девелоперы идут по аналогии с многоквартирными домами: сначала возводится дом, а потом осваивается прилегающая территория, что абсолютно логично, так как заселение в дом происходит после его полной готовности, соответственно жители получают все и сразу.
В загородном девелопменте дома изолированы, поэтому заехать жители могут по мере готовности непосредственно их объекта, и это может сильно отличаться по срокам сдачи целиком поселка. Поэтому уже при реализации проекта становится ясно, что здесь работают другие законы. Красивая картинка в буклете не удовлетворит жителя, который хочет жить «здесь и сейчас». И это самая большая ошибка многих девелоперов — рассказ про будущие перспективы без вложения в обустройство территорий в настоящем.
Что должно быть? В первую очередь, конечно же, коммуникации: вода, электричество, в нашем регионе — газ, должна быть продумана система канализации (индивидуальная или центральная), дороги. Важным моментом является и сервис, интернет (по качеству не хуже, чем в городе). Должны быть обустроены места общего пользования — зона отдыха, детские и спортивные площадки и прочее. Также надо понимать, что все это требует обслуживания и ухода. И конечно, если жителей в поселке мало, они не смогут полностью компенсировать все расходы на благоустройство, и часть затрат придется нести самому девелоперу, поэтому они не столь охотно идут на это. С нашей точки зрения, комфортная, уютная и счастливая жизнь жителей в поселке — это не менее важная составляющая, чем маркетинг или продажи, поэтому мы внесли данные расходы в бюджет проекта.
Когда мы ездим по коттеджным поселкам России, уже построенным, часто видим «мертвые» объекты благоустройства: заброшенные спа-зоны, погибшие растения в садах, сломанные спортивные сооружения. Все это говорит не о том, что жители неблагодарные, а о том, что девелопер, реализуя свои идеи, не провел изначально детальный анализ потребностей и возможностей потребителей. Желания и идеи девелопера должны сочетаться с возможностями полноценного обслуживания объектов жителями в дальнейшем, соответствовать классу поселка и стоимости самих домов. Это тоже ответственность девелопера. Важно, чтобы все построенное сохранилось в последующей эксплуатации.
— Каков портрет среднестатистического покупателя загородной недвижимости?
— Некоторое время назад загородную недвижимость покупали либо люди на пенсии, либо более молодые — своим родителям, либо многодетные семьи для себя. 2020 год поменял ситуацию в корне. Теперь загородный дом востребован независимо от статуса, возраста покупателя. Во время пандемии свой дом захотели даже отъявленные урбанисты. И неспроста: вся социальная активность «переезжает» на свежий воздух, в том числе в коттеджные поселки, в городе многое под запретом. Поэтому портрет среднестатистического покупателя сегодня включает в себя всех, у кого есть возможность приобрести недвижимость.
Есть интересный момент. Все вопросы, размышления, сомнения, возражения по поводу загородного дома заканчиваются ровно в момент переезда в него. Приведу в пример наш поселок. Почти 90% покупателей (в том числе и приобретающие дом выходного дня) либо продали свои городские квартиры и полностью переехали в «Ильинку», либо появляются в городе только в случае крайней необходимости. И это неудивительно: здесь другие условия проживания, другие отношения, можно отдохнуть и расслабиться, набраться сил, полюбоваться природой. Именно переехав за город, понимаешь, что дорога и отдаленность — это просто путь в мир комфорта, возможность переключиться от городской суеты и забыть трудности дня.
— Почему банки отказываются кредитовать покупку загородной недвижимости по льготной цене?
— До сих пор не могу понять, почему процентная ставка по ипотеке для многоквартирных домов намного ниже, чем для загородной недвижимости. Объясняю это тем, что банки — это глобальные структуры, у них не всё так просто с мобильностью. Они не могут в короткие сроки подстраиваться под спрос. Хотя тенденция в эту сторону уже прослеживается. К примеру, сельская ипотека под очень красивую и приятную процентную ставку. Но и здесь, во-первых, есть ограничения по суммам (для Самары — 3 млн руб., чего, конечно, недостаточно), во-вторых, по объемам финансирования (в нашем поселке из 173 проданных домов лишь один мы реализовали по сельской ипотеке).
— Рынок загородной недвижимости уже созрел для его классификации?
— Эксперты рынка уже много лет озадачены этим вопросом. В рамках Всероссийского и международного жилищного конгресса на конференции по малоэтажному строительству этому всегда уделялось особое внимание. Мы с группой экспертов рынка (руководил всем процессом известный аналитик рынка загородной недвижимости, входящий в топ-10 экспертов РБК — Валерий Лукинов) два года назад проявили инициативу и разработали единую форму классификатора, в котором четко прописаны и классы поселков, и требования к ним. На самом деле это существенная инновация рынка, которая важна и для потребителей, и для профессиональных участников, причем не только для девелоперов, но и для финансовых структур и государственных органов. Она позволяет разработать на рынке единые правила игры и, главное, минимизировать проблемы (все мы знаем про обманутых дольщиков новостроек, необходимо не допустить этого же на рынке загородного жилья). Основа классификации — комплексное развитие территории и создание качественной среды для жителей.
Важным аспектом здесь является то, что рынки очень сильно отличаются друг от друга, при этом не только региональные от столичных: везде есть своя специфика. Поэтому мы адаптировали классификатор под каждый регион в отдельности. В частности, под Самару классификатор разрабатывала я. Сейчас он создан для шести городов-пионеров. Это Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Пермь, Екатеринбург, Самара. В этом году к нам присоединилось еще четыре мегаполиса. Кроме того, мы ведем активную политику по принятию классификатора как инструмента для оценки проектов по загородной недвижимости в банках. На конгрессе мы составили предложение и направили его в соответствующие инстанции, с целью утвердить его на законодательном уровне (было бы замечательно, чтобы его учли при создании «закона об ИЖС»).
— Насколько важно развитие социальной активности в загородном поселке?
— Когда появляется какой-то кризис, появляется много статей на тему, как нас спасет загородная недвижимость. Ведь качественное проживание влияет даже на макроэкономические процессы. Качество жизни — это не только хорошие дома, но и возможность комфортного времяпрепровождения. В многоквартирных домах соседи часто не знают друг друга. В загородном поселке все по-другому. Там возникает потребность в живом общении. А главное — личный комфорт каждого жителя не нарушает комфорт соседей, для этого у нас созданы правила поселка, без согласования которых мы не продаем дома. К примеру, заехали новые жители — сразу все пошли с ними знакомиться. Предмет нашей особой гордости то, что наши жители совместно проводят досуг (ходят на рыбалку, играют в волейбол, путешествуют по красотам региона) и даже ездят вместе в отпуска.