В Свердловской области активно обсуждают и готовятся реализовывать проекты в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ). Президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников считает, что на данном этапе существует слишком много неизвестных и рисков, которые могут повлиять на инвестиционную привлекательность программы. По его словам, есть определенные обстоятельства из-за которых уральские застройщики могут принять отрицательное решение о вступлении в проекты КРТ.
Фото: Евгения Яблонская, Коммерсантъ
Фото: Евгения Яблонская, Коммерсантъ
— Что такое инвестиционная привлекательность в любом деле, а в стройке с нашими огромными уровнями рисков, очень длинными инвестиционными циклами особенно? Первое и главное, конечно, предсказуемость. В настоящее время даже между юристами существует дискуссия, поэтому серьезно говорить о предсказуемости и стабильности процессов, правовых последствий комплексного развития территорий (КРТ), к сожалению, не приходится. Для того чтобы застройщики и банкиры принимали решения на многие миллиарды рублей, уровень правовой предсказуемости должен быть гораздо больше, чем тот, который есть сегодня.
Второй момент, который окажет влияние на инвестиционную привлекательность. В законе прописано: до того момента, как будет утверждена градостроительная документация, одна треть собственников может проголосовать за исключение из программы, даже если до этого две трети согласились. При самом оптимистичном исходе подготовка градостроительной документации занимает минимум год.
Я уверен, что будут возникать такие ситуации, когда один-два многоквартирных дома решат выйти из программы, пока идет утверждение документов, а вместе с домами заберут и довольно большую прилегающую территорию. Конечно, назвать эту ситуацию инвестиционно стабильной ни в коем случае нельзя.
На мой взгляд, возможность одной трети жителей одного дома переголосовать за исключение из программы серьезно девальвирует идею КРТ.
Третий очень важный момент: мы не в Москве. Регионам дали этот инструмент для специфических задач. Мы должны решить вопрос с двухэтажками 40-х годов и индивидуальным жилищным строительством (ИЖС) на территории центральных районов города. Однако проблема в том, что государство одной рукой дает нам КРТ, а другой продолжает эти ветхие дома ремонтировать – с помощью фонда капремонта. После этого объект формально не может быть признан аварийным. Но я убежден, что поверхностные работы вроде покраски и замены шифера не делают деревянные двухэтажки менее гнилыми внутри. Пока мы не научимся признавать дома аварийными даже после работ фонда капремонта и воздействовать на них через программу КРТ, решения быть не может.
Четвертый момент. Федеральный закон предусматривает, что для застройщиков должны быть льготы, поскольку они решают социальную функцию – замещение депрессивного фонда. В регионах изъятие жилья девелопер ведет за свой счет, на это он тратит практически все свои ресурсы.
Не стоит строить иллюзий: экономика застройщиков даже таких городов, как Екатеринбург, не позволяет выполнять подобные социальные функции в полной мере самостоятельно, поэтому поддержка необходима.
Но каждая наша попытка поднять тему льгот на разных уровнях обсуждения заканчивается ничем. И здесь возникает другой логичный вопрос: где, например, институализированные встречные обязательства муниципалитета построить школу по разработанному застройщиком проекту или дать налоговую льготу?
Это далеко не все, но это пункты, осмыслять которые необходимо. Для многих консервативных инвесторов, банков эти фигуры умолчания могут стать значимыми, чтобы принять отрицательные решения по вхождению в проекты КРТ.