интервью
Константин Королевский, начальник управления выполнения межрегиональных программ и освоения резервных территорий города, рассказал корреспонденту Ъ Бэле Ляув, почему столичные инвестиционно-строительные компании начали экспансию на региональные рынки.
— Почему московское правительство решило заняться региональными строительными проектами?
— В 2002 году мэр Москвы Юрий Лужков дал поручение строительному комплексу сформировать программу регионального строительства с активным участием московских инвестиционных корпораций. До этого поступало много предложений от региональных властей, которые говорили: "Сделайте так же, как и у вас". Почему бы и нет, если мы имеем мощности, которые при реализации инвестиционно-строительных программ в регионах могут быть достаточно эффективны. К тому же потенциал столицы уже задействован практически на сто процентов. Сейчас по всей России сдается 37 млн кв. м жилья в год, а к 2020 году планируется ввод 145 млн кв. м. Понятно, что прирост доли Москвы здесь будет незначительный. Помимо этого региональные проекты приносят дополнительные налоги в городской бюджет.
— Каков механизм взаимодействия московских властей и строителей с региональными участниками рынка?
— Сейчас он не до конца формализован, но алгоритм выстроен достаточно четко. Москва подписала с каждым регионом соглашение о развитии экономических и торговых связей. По просьбе регионов предусматривается привлечение московских инвестиционных компаний к реализации строительных программ в регионах, также поступают встречные предложения от инвестиционных компаний. Дальше аппарат департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы, который отвечает за этот проект, изучает потенциал региона: каков существующий ввод жилья, динамика роста промышленности, состояние региональной базы стройиндустрии и прочее. Чтобы не ошибиться с предложениями того продукта, который востребован на рынке, необходимо найти экспортные ориентиры, понять, какова структура спроса.
Например, инвестиционный климат в Ярославле и Тамбове приблизительно на одном уровне, но там востребовано различное жилье. Ярославль — это нефть, химия, серьезный промышленный потенциал, а Тамбов — аграрный комплекс, который еще не встал на одну ступень с Ярославлем. Поэтому, хотя объемы ввода жилья там примерно одинаковы, акценты делаются разные и жилье строится разное. Если в Тамбове оно в основном экономкласса, то в Ярославле в большей степени возводится жилье бизнес-класса. Важно не ошибиться с тем, чтобы предлагаемое жилье пользовалось спросом.
— Много ли желающих инвестировать в региональные проекты?
— На первом этапе откликнулось не так много компаний, ведь вначале всегда сложнее. Сейчас участвуют почти два десятка компаний, которые работают в 43 городах РФ. Активно идет строительство в городе Улан-Батор, в Киеве, Луганске, Риге, Нальчике, Сочи, разворачиваются работы во Владивостоке, Санкт-Петербурге и других городах. В межрегиональных программах силами московских инвестиционно-строительных компаний инвестируется в год порядка $300 млн. Из них 60% в области Центрального федерального округа.
— Насколько жесткий отбор проходят столичные застройщики?
— Жесткого отбора нет. Если даже небольшая компания имеет хорошую историю, мы ее всегда порекомендуем. Мы также ввели практику, когда в один регион идут две-три компании как соинвесторы. Это нужно, чтобы компании не конкурировали друг с другом внутри самого региона. Выгоднее, чтобы действовала планомерная, системная и скоординированная работа. Не нужно иметь несколько риэлтерских компаний или служб заказчиков. Лучше иметь одну, но эффективную.
— Получают ли они какие-либо преференции от московского правительства при работе в Москве?
— Нет, никаких. Только рекомендации в регионах.
— Как воспринимают москвичей местные участники рынка?
— По-разному. Когда в полумиллионном городе строит и диктует свои условия одна компания, чувствующая себя хорошо и вольготно, и тут приходит другая с планами возводить 100 тыс. кв. м в год, ясно, что местной становится неспокойно. С другой стороны, все другие участники процесса, которые не были до этого задействованы, только выигрывают. Выигрывает в целом регион, развивающий инфраструктуру, получающий новые рабочие места и дополнительные налоги. Выигрывают жители, получающие более комфортное жилье.
— С какими трудностями сталкиваются московские инвесторы?
— Прежде всего это отсутствие отлаженных механизмов реализации инвестконтрактов, причина которых кроется в многолетнем спаде строительного комплекса. Когда приезжаешь в город, начинаешь с того, есть ли у него генеральный план развития. Как правило, градостроительная документация в городах или отсутствует, или недостаточно разработана. Мы предлагаем оказать содействие в его разработке, этим занимаются сотрудники Института генплана Москвы. Типичный пример — с Тулой. Это крупный промышленный центр, имеющий огромные проблемы с ветхим городским фондом и городской инженерией. Для того чтобы подвести к дому инженерные сети, нужны сумасшедшие деньги. У местных бюджетов возможности профинансировать эту работу нет. Инвесторы не могут себе это позволить — никакой проект не выдержит такой нагрузки. Поэтому здесь без федеральных властей, которые бы выделяли ресурсы для решения этой проблемы, не обойтись.
— Чьими руками ведется строительство?
— Инвестиционный контракт заключается между Московской строительной корпорацией и городом. Минимальной себестоимости не добьешься, если максимально не задействуешь ресурсы самого региона. Ведь не повезешь панели из Москвы? Мы дооснащаем заводы железобетонных изделий с тем, чтобы та серия дома, которая устарела, стала более современной. Генподрядные мощности и служба заказчика должны быть местными, они быстрее и оперативнее, чем любая московская компания, выполнят работы на месте.
— Насколько успешным был первый опыт?
— Достаточно успешным. Первыми были Ярославль и Тамбов. Когда мы приходили в эти города, там была очень слабая инвестиционно-строительная среда. То есть отсутствовали нормальные профессиональные риэлтерские компании, не хватало мощностей предприятий стройиндустрии, региональные строительные были не в состоянии строить в соответствии с требованиями наших проектных организаций и инвесторов. Поэтому все время шел процесс обучения и формирования рынка строительных услуг. Важно было привлечь нужных людей и сразу задать тот стандарт, который бы позволил максимально эффективно реализовывать направления по совместной деятельности. Сейчас уже, конечно, проще в том плане, что создана среда, сам рынок подрос, определены взаимоотношения.
Если, к примеру, раньше мы заходили в Тамбов и искали чистую площадку, то теперь у нас есть площадки со сносом в центре города, где реинвестируются полученные деньги. Те первые $20-40 с квадратного метра, которые заработали компании на первой стройке, они инвестируют в новый проект, за счет собственных средств приобретают жилье под отселение, освобождают эти пятна и опять застраивают. Я уверен, что московские компании будут работать и дальше — и по реконструкции пятиэтажного жилого фонда, сносу аварийного и ветхого жилого фонда. В первую очередь потому, что местные власти и руководство города и области предпринимают для этого максимальные усилия. А с Госстроем у нас есть определенные договоренности о координации этих работ. Мы там надолго.
— А были ли неуспешные проекты?
— Не было.
— На какие объемы ввода жилья вы уже вышли?
— Всего в прошлом году было введено 284,8 тыс. кв. м. В Тамбове мы уже вышли на такие объемы, что пришлось срочно заняться вопросом продвижения ипотечного кредитования. Себестоимость там уже не понизишь, а рентабельность необходимо сохранить, поэтому остается только повышать покупательскую способность. Мы привлекли Московское ипотечное агентство, которое совместно с Тамбовкредитпромбанком создало схему кредитования.
— Какова средняя рентабельность проектов?
— На первом этапе создания или совершенствования инвестиционно-строительной среды за счет группы компаний инвесторов увеличивают саму структуру себестоимости, и в течение первого года главное — не получить убыток. А уже на второй, на третий год, когда компании вместе с администрациями городов выстраивают программы своего развития, уровень рентабельности повышается до 20-30% и более.
— Как влияют московские инвесторы на местный рынок?
— Маленький пример. Когда мы заходили на рынок, практически не было проблем с тем, чтобы договориться с местным производителем стройматериалов. Сейчас они уже начинают диктовать свои условия, повышать цены. Есть еще такая тенденция — строительные компании, которые работают в городе, становятся инвестиционно-строительными компаниями. Говорят: "А давайте будем не только подрядчиками, мы хотим еще и соинвестировать". Собственно, это уже и есть реальные плоды того, что предвидел Юрий Лужков три-четыре года назад. Хотя тогда его инициативы резали слух.
— Выходит, что в регионах созданы идеальные условия для инвестирования и все московские строительные компании должны ринуться туда?
— Не могу сказать. Рентабельность по работе сопоставима. Все остальное вы сами понимаете: выше, ниже — это уже достаточно условно. Как ты все организуешь, так оно и будет. Когда есть спрос на жилье и растет рынок, нужно увеличивать объемы и предложения, и многие задумываются над тем, чтобы создавать производственные мощности под себя. Такие примеры есть. В Ярославле запустили по производству деталей дома серии С-220, в Санкт-Петербурге приобрели земельный участок под строительство нового завода железобетонных изделий.
— Московские проектировщики разработали генеральный план развития Грозного. Есть планы по освоению рынка этой республики?
— Про Чечню отдельный разговор. У нас заключены соглашения. Такого подхода к решению задач по восстановлению республики, который есть сейчас, еще не было. В рамках реализации соглашения между правительством Москвы и правительством Чечни нами действительно много запланировано по просьбе местных властей: ведутся проектные работы двух роддомов, школы. Как это будет реализовано, станет понятно в конце сентября, после выборов. Этот вопрос находится на особом контроле у мэра Москвы Юрия Лужкова.
— Кто ведет контроль за выполнением взятых обязательств?
— Контролирующие органы на местах и два раза в неделю в департаменте градостроительной политики во главе с Владимиром Ресиным проводятся совещания с рассмотрением каждого конкретного объекта: с контролем графиков выполнения работы, со сроками и качеством выполнения работы, сдачи объектов. Каждый день я разговариваю с десятком регионов, в основном это замы губернаторов по строительству, которые по каждому проблемному вопросу обращаются ко мне. Если же вопрос не решается, то я сразу же сажусь в самолет и лечу туда. В течение недели я был на Украине и в Ереване.
— Вы строите и за рубежом?
— Да. В сентябре, к примеру, мы сдаем в Улан-Баторе микрорайон в 37 тыс. кв. м жилья с участием компаний "Зарубежстрой", "Декра" и "Базис". Я уверен, что в 2005-2006 годах будем строить в базовых странах Единого экономического сообщества. Когда ты научился, отработал схему работы в такой стране, как наша, то есть если можешь, находясь в Москве, контролировать свой бизнес во Владивостоке, то какая разница, как мне его реализовывать в Австрии, Арабских Эмиратах.