интервью
О том, что изменилось на региональных рынках России после масштабного вхождения в них столичных строительных компаний, корреспонденту Ъ Бэле Ляув рассказал генеральный директор компании "Правовой центр жилья" Игорь Савенко.
— Почему вы решили выйти на региональный рынок?
— В регионах появился платежеспособный спрос. Кроме того, цены на недвижимость выросли, и есть все перспективы для их дальнейшего роста. В прошлом году мы подписали первый контракт в Рязани и начали инвестировать в строительство многофункционального комплекса в центре города. Сейчас близка к завершению первая очередь проекта, и можно подводить какие-то итоги. Там практически уже все продано. Сейчас мы вложились в строительство и проектные работы в Рязани, Курске, Нальчике, Омске, Владивостоке.
— Насколько выгодно строить в отдаленных городах, например во Владивостоке?
— Это богатый город. По ценам на жилье он находится на третьем месте после Москвы и Санкт-Петербурга. По сути, недвижимости там строится немного и в основном в центре. Мы же пошли по другому пути — стали возводить массовое жилье на окраине.
— Как вы участвуете в разработке инвестиционных проектов?
— Мы девелоперы и формируем концепцию инвестиционного проекта, исходя из требований рынка. Самостоятельно проводим маркетинговые исследования, на основании которых готовим задание московскому или местному проектировщику. Дальнейшую реализацию проекта на наши деньги поручаем местному заказчику. Но если мы, скажем, по каким-то причинам не нашли партнеров, то мы в этот город не пойдем.
— Как отличаются инвестиционные условия в регионах?
— Городские обременения в регионах значительно ниже московских — 10-15% (в Москве доля города составляет 40-60%). Но сверхприбылей все равно нет, потому что цены на жилье не очень высокие. Например, самое дорогое жилье в Рязани будет дешевле, чем самое дешевое в Москве.
— Насколько трудно находить общий язык с местными строителями?
— Фактически "Правовой центр жилья" — это лишь инициатор строительства и генинвестор: мы вкладываем деньги, контролируем процесс и активно привлекаем местную службу заказчика, подрядчиков и поставщиков. То есть наши деньги — их руки. Мы пока на том этапе, когда мы координаторы, и надеемся, что местные подрядчики и власти нас не подведут.
— Отличаются методы работы региональных строительных компаний и московских?
— В регионах нет тяжеловесных компаний, способных диктовать рынку свои условия. Как правило, у местных строителей постоянная нехватка денег, которые можно было бы инвестировать. И они строят очень долго, поскольку используют деньги покупателей. То есть купил кто-то квартиру, они чуть-чуть и построили. Из-за отсутствия свободных капиталов местные застройщики вынуждены строить медленно, и квартиры фактически не имеют определенной рыночной цены. Другими словами, не рынок определяет цену, а сам строитель. Он подсчитал себестоимость проекта, добавил какую-то прибыль, по этой цене и продал. А стоит подорожать стройматериалам, он опять поднимет цену. В Москве ситуация совсем другая: дома строятся независимо от этого, выкуплены квартиры на начальном этапе или нет, цены регулируются спросом и не зависят от себестоимости. Также важной особенностью местного рынка является крайне низкий уровень рекламы жилья. До сих пор многие застройщики уверены, что для успеха продаж достаточно повесить таблички на покосившемся строительном заборе. Местные строители только сейчас начинают учиться работать так, как это принято во всем мире. Поэтому пока они нам не конкуренты. Но рано или поздно ситуация выравняется.
— Каковы характерные черты регионального рынка недвижимости?
— В регионах спрос идет снизу. В первую очередь востребовано недорогое жилье — как правило, это не очень просторные квартиры. Меньше требований к комплектации жилья: кухни поменьше, потолки пониже. Самый простой пример — восьмиметровая кухня и потолки в 2,8 м воспринимается как некий оптимум. Опять же в разных городах свое понятие класса "люкс": в Нальчике, например, это московский бизнес-класс.
— Может ли строительная компания пойти работать в регион без поддержки правительства Москвы?
— Когда мы только пришли в Рязань, то еще не участвовали в этой программе. Сейчас мы работаем только в тех направлениях, где задействован административный ресурс столицы. Правительство Москвы, как правило, помогает нам решать административные вопросы: организует первые встречи, участвует в переговорах. Без такой опоры на местах было бы гораздо труднее. Но в то же время нельзя сказать, что они к нам лояльнее, чем к местным. Есть нормальные рабочие отношения, и полноценный контроль за качеством осуществляется как за своими, так и за нами.
— Вы уже чувствуете свое влияние на местный рынок?
— Если игроков на рынке не очень много, появление каждого нового существенно будоражит рынок. Плюс мы стараемся строить более качественно и серьезно, потому продаем немного дороже. Понятно, что цены на жилье постепенно повышаются. Например, если в Москве рост цен начался с 2000 года, то в регионах этот процесс пошел позже и у них еще есть серьезный запас для роста.
— Можете дать оценку рентабельности проектов?
— В Рязани мы рассчитывали, что отдача пойдет после того, как мы возведем около половины зданий, а она пошла раньше. Пока нельзя сказать, что по сальдо потоков мы в плюсе: пока вложили больше, чем получили. Но с другой стороны, инвестиции оказались меньше, чем рассчитывали изначально. Поэтому на вложенные деньги рентабельность будет намного выше расчетов. Сверхприбылей, конечно, нет. Хотя, собственно, сверхприбылей-то нет и на московском рынке. Но самое важное, что мы не остановимся, как региональный строитель, из-за того, что у нас на данный момент нет продаж.