На Кубани в 2021 году планируют ввести в эксплуатацию 4,3 млн кв. м жилья. Именно такой показатель заложен в планах по реализации в крае нацпроекта «Жилье и городская среда». Эксперты считают, что решить вопрос со сдачей многоквартирных домов в короткие сроки в условиях быстрорастущего спроса, а также снизить себестоимость их возведения позволят технологии типового индустриального домостроения.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
Планы и реальность
В Краснодарском крае в 2021 году планируют построить 4,3 млн кв. м жилых площадей в рамках национального проекта «Жилье и городская среда». Такая цифра была озвучена первым вице-губернатором Кубани Андреем Алексеенко на прошедшем 25 июня в Москве всероссийском совещании, посвященном достижению показателей национальных целей в сфере жилищного строительства и инфраструктурного развития регионов. По данным господина Алексеенко, только за четыре месяца текущего года в крае построено 1,2 млн кв. м жилья. «Мы занимаем третье место в стране по объемам ввода жилья. Губернатор Кубани ставит задачу осваивать территории комплексно, сегодня точечная застройка у нас запрещена, в приоритете социальная инфраструктура. В первую очередь речь идет о школах, детских садах»,— сказал в рамках совещания вице-губернатор.
Как ранее писал “Ъ-Кубань”, в середине июня на заседании общественного градсовета Краснодарского края губернатор Вениамин Кондратьев поручил разработать до 1 августа единую концепцию комплексной жилой застройки в регионе. В частности, по его словам, без проекта планировки территории не будут выдаваться разрешения на строительство. Речь идет об установлении планировочной структуры кварталов, предельной этажности домов в 9 и 18 этажей, а также о проценте озеленения и расчета парковочных мест к жилой площади многоквартирного дома.
Как отмечают эксперты строительного рынка кубанской столицы, с начала текущего года в городе выданы единицы разрешений на строительство новых жилых объектов, что стало одной из причин взрывного роста цен на квартиры в новостройках. По данным консалтинговой компании Macon, с начала 2021 года стоимость первичного жилья в городе увеличилась на 53% (во втором квартале — на 45%). Сейчас средневзвешенная стоимость квадрата в новостройках составляет 103,2 тыс. руб. По мнению гендиректора Macon Ильи Володько, на рост цен повлияли: программа льготного ипотечного кредитования, возрождение инвестиционного спроса со стороны местных жителей и приезжих, а также снижение остатков квартир в строящихся объектах (за пять месяцев текущего года продано почти 15 тыс. новых квартир).
Нацпроект «Жилье и городская среда», помимо пункта об увеличении объемов жилищного строительства, содержит пункт о кардинальном повышении комфортности городской среды. И здесь, по мнению застройщиков, нужна золотая середина. Те подходы, которые, с одной стороны, не позволяли бы застраивать населенные пункты без соответствующей инфраструктуры, с другой — не навешивали на строителей решение всех проблем, чтобы не обрушить строительную отрасль в целом.
«Сейчас мы находимся в переходном периоде, когда меняются правила, квоты, нормативы, и, как следствие, именно с этим связано некоторое замедление с выдачей разрешительных документов. Конечно, подобные перемены не пройдут для рынка бесследно, некоторые игроки будут вынуждены уйти, но основная часть просто перестроит бизнес-процессы, и рынок начнет расти. Для наших застройщиков ожидаемые изменения не критичны. Та часть новелл, которая была озвучена в отношении обеспечения строящихся районов инженерной и социальной инфраструктурой, нас не пугает — в таком режиме мы работаем уже несколько лет, эта позиция успешно апробирована. Но могут быть и другие изменения — тогда будем решать, как их воплощать»,— прокомментировала заместитель генерального директора ООО «ВКБ-Новостройки» Марина Караулова.
Индустриальный подход
Решить возникающий дефицит жилья в Краснодаре, а следовательно, не допустить срыва реализации программы «Жилье и городская среда», сможет индустриальное домостроение, уверен член Союза архитекторов России, председатель независимого Архитектурно-градостроительного совета Краснодарского края Александр Жолтиков.
Сейчас, отмечает архитектор, те панельные и кирпичные «хрущевки», которые решили жилищные проблемы миллионов советских граждан в 60–70-е годы прошлого века (на Кубани не менее 1600 таких объектов), уже не соответствуют нормам современного жилья, их сети изношены местами до 100%, однако новые решения и технологии позволяют возродить массовое индустриальное домостроительство, которое сможет повысить темпы ввода жилых «квадратов» и снизить их стоимость.
«Это тема о том, как сэкономить на строительстве, не ухудшая, а улучшая качество жилья, скорость его возведения и долгосрочность по всем нормативным показателям. Индустриальное домостроение будет актуально всегда. Это решение жилищного вопроса, причем с экономией миллиардов рублей по всей стране. Если сравнивать с кирпичными домами, то в панельках на 20% добавляется площадь квартир, а в торцевых секциях — чуть ли не на 50%. Добавьте к этому хорошую шумоизоляцию, огнестойкость и экологичность материалов»,— говорит господин Жолтиков.
Как рассказали “Ъ-Кубань” в компании «ВКБ-Новостройки», прежде всего индустриальное домостроение — это заводское производство. Механизированное управление процессами обеспечивает постоянный жесткий контроль качества изделий, что практически исключает брак. Бетон производится тут же на заводе в строгом соответствии с нормативами. Пропаривание, вибрирование происходит в цехе, что исключает климатическое воздействие.
«По сути, если сравнить открытую стройплощадку и цех: заводское производство позволяет сделать конструктив дома в строгом соответствии с требованиями СНиП. И еще один немаловажный момент — скорость строительства. За счет мобильности в индустриальном домостроении дом возводится за 12–14 месяцев. Возведением занимаются наши монтажные бригады, что тоже немаловажно — это не сезонные рабочие, набранные по случаю, а слаженный постоянный коллектив профессионалов»,— говорят в компании-застройщике.
Плюсы и минусы «индустрии»
Еще во времена СССР объемно-блочное и панельное домостроение было одной из самых технологичных отраслей. По словам экспертов отрасли, индустриальное домостроение постоянно развивается и меняется, и его развитие связано в первую очередь именно с инновационными разработками. Сейчас многие особо важные процессы автоматизированы и компьютеризированы. Совершенствуются технологии снижения энергоемкости применяемого оборудования. Используются более современные добавки или способы приготовления бетонной смеси. Современные утепляющие материалы качественно отличаются от тех, которые использовались раньше: недостаточно выбрать утеплитель, обеспечивающий лишь необходимый микроклимат помещения,— он также должен сохранить свои исходные качества на протяжении всего жизненного цикла здания.
«На практике противостояние индустриального домостроения и того же монолита — надуманное, это два разных способа строительства зданий. Бывают качественные и некачественные как панельные, объемно-блочные, так и монолитные дома, все зависит от того, кто и как это здание строит. В то же время индустриальное домостроение позволяет существенно ускорить решение жилищного вопроса. И тут главные аргументы напрашиваются сами собой: строить быстро, качественно и в больших объемах на сегодняшний день позволяют только индустриальные технологии»,— говорят в «ВКБ-Новостройки».
Кроме того, в индустриальном домостроении, по словам экспертов, все конструкции дома изготавливаются в заводских условиях, железобетонные элементы набирают прочность в специальных камерах тепловой обработки под строгим контролем в соответствии с нормативными требованиями. Все конструкции приходят на площадку в полностью готовом виде, монтажникам остается только собирать готовые элементы дома. При монолитном способе возведения дома все несущие конструкции дома бетонируются непосредственно на стройке, где сложно осуществлять строгий контроль качества выполнения работ, ведь вероятность нарушения процесса строительства по причине человеческого фактора или неблагоприятных погодных условий здесь значительно выше.
«Существует стереотип, который называют минусом индустриального домостроения,— это однотипность зданий. Но это заблуждение. Если говорить об объемно-блочном домостроении, то за счет относительной свободы в компоновке объемных блоков в структуре здания блочные дома обладают широким набором объемных и планировочных архитектурных решений»,— говорят в компании «ВКБ-Новостройки».
То же самое, по мнению застройщика, можно сказать о внешней отделке зданий, построенных методом индустриального домостроения: применяя различные способы отделки, такие как штукатурка, вентилируемые фасады и другие, можно придать дому свой уникальный облик, сочетающийся с другими конструктивными типами зданий.
Дешевле для застройщика и покупателя
На сегодняшний день в индустриальном домостроении наблюдается рост спроса на эффективные решения в области изготовления типовых элементов конструкций, говорит генеральный директор Wagner Russia Юрий Гришин. Также, по его словам, в последнее время все чаще встречаются запросы на поиск новых решений в механизированном нанесении покрытий, например, окраска готовых фасадных панелей или механизированное нанесение гидроизоляции в блоках стандартизированных санузлов, в сборе поставляемых на строительные объекты.
«Безусловно, это свидетельство стремления компаний к снижению себестоимости и повышению качества работ, что в конечном итоге должно вести к повышению привлекательности этого вида строительства как для строительных компаний, так и для покупателей жилья. В перспективе это может обеспечить и относительное снижение стоимости квадратного метра на рынке недвижимости»,— комментирует эксперт.
Рыночная стоимость жилья в домах, возведенных по технологии индустриального домостроения, на 15–30% ниже аналогичных монолитных объектов, говорят в «ВКБ-Новостройки». Кроме того, в монолитном доме покупатель должен самостоятельно делать электропроводку, ставить сантехнику, чистовой ремонт, а панельные дома сдаются с ремонтом «под ключ», что является существенной экономией денежных средств и временных ресурсов. Сегодня стоимость квадратного метра в Краснодаре в таком доме на этапе стройки начинается от 80 тыс. руб. за кв. м.