Развитие отрасли продолжается

В четверг, 3 июня, в отеле Lotte Samara прошла конференция «Недвижимость региона 2021: стагнация или уверенное развитие?», организованная издательским домом «Коммерсант». Борьба с пандемией коронавируса и вынужденная самоизоляция в 2020 году изменили ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. Обстоятельства заставили россиян задуматься и о том, какое жилье является наиболее комфортным. Над возможностью приобретения малоэтажного жилья, ИЖС и таунхаусов задумались даже те, кто ранее и не предполагал переезд за город.

Модератор секции «Коммерческая недвижимость», коммерческий директор УК «Альянс Менеджмент», эксперт рынка недвижимости Мария Иванова отметила новые тренды на рынке недвижимости. «Любой проект, планируемый к реновации или созданию с нуля, должен быть сфокусирован для конкретной целевой аудитории и потребителей с определенными свойствами. Актуальной остается тенденция превращения торговых помещений в офисные помещения. Несмотря на изменившуюся ситуацию на рынке, представители отдельных сфер увеличили свой интерес к коммерческой недвижимости. В частности, это IT-компании», — подчеркнула эксперт.

Заместитель директора по научно-методической и экспертной работе «Территориальное агентство оценки» Андрей Савельев констатировал, что в Самаре среднегодовая доходность от роста цен за 2011–2021 гг. составила 1,3% годовых, среднегодовая доходность от сдачи в аренду за 2011–2021 гг. — 9,6% годовых, такой же показатель зафиксирован и в Тольятти. Среднегодовая общая доходность инвестиций за 2011–2021 гг. –10,9% годовых. По Тольятти среднегодовая доходность от роста цен за 2011–2021 гг. составила 1,9% годовых. Среднегодовая общая доходность инвестиций за 2011–2021 гг. — 11,5% годовых. В качестве альтернативных инвестиций эксперт привел в пример вложения в акции российских и зарубежных компаний, они наиболее доходны и удобны, при этом не несут транзакционных издержек.

Генеральный директор АО «Инвест-ЗиМ» Роман Медников рассказал о трансформации самарского торгового центра ТД «ЗАХАР» в бизнес-центр «ЗИМ». Превращение торговых помещений в современные офисы — актуальный общероссийский тренд. «В текущем году для наших арендаторов мы предложим более 5 500 кв. м. новых отремонтированных офисных площадей. Летом 2021 г. компания «СамараЭнерго» запускает в бизнес-центре «ЗИМ» новый проект — региональный центр обслуживания потребителей энергетических услуг (РЦОП), в нем так же будут представлены такие крупные энергетические компании как «СВГК», «ССК», «СамГЭС», «СамЭСК», «РКС Самара», «РАЭТ» и другие. Для удобства потребителей, работа РЦОП будет организована в формате МФЦ. В скором времени, в БЦ «ЗИМ» запускается пилотный проект «гибкого» офисного пространства — СМАРТ-ОФИС. Это симбиоз коворкинга и уютных разделенных офисов, которые можно арендовать сроком от одного дня. Бизнес-центр «ЗИМ» не только приводит офисные помещения в соответствие высоким стандартам качества, но и модернизирует инженерные системы здания. Уже установлены новые лифты марки OTIS, планируется ремонт главного входа и ремонт фасада здания. БЦ «ЗИМ» предлагает уникальную возможность разместить офис крупной компании в деловом центре города Самара», — рассказал Роман Медников.

Директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов рассказал о перспективах развития формата сервисных апартаментов в России. «Сервисные апарт-отели становятся альтернативным вариантом застройки земельных участков с коммерческим назначением. В продукте заинтересованы инвесторы и арендаторы. В Санкт-Петербурге такие объекты очень популярны, проекты реализуются и в других городах страны. Апартаменты технологически оснащены, укомплектованы «под ключ» и готовы к проживанию. В номерах выполнена европейская отделка, установлена мебель и бытовая техника гостиничного уровня. Сдачей в аренду занимается профессиональная управляющая компания, гостиничный оператор. Она же решает эксплуатационные вопросы: ремонт, оплата коммунальных услуг, уборка и другое; контролирует сохранность имущества собственников и обеспечивает гостиничный сервис для постояльцев. Собственник получает доход от сдачи апартамента в аренду. Сервисные апартаменты позволяют обеспечить собственникам доходность от 8 до 12% в зависимости от этапа строительства, на котором приобретается апартамент», — поделился информацией представитель сети апарт-отелей YE’S.

Генеральный директор консалтинговой компании REC Никита Петухов отметил наметившуюся тенденцию по созданию и развитию креативных кластеров. «Это действительно стало актуально. Но для таких креативщиков должна быть сформирована соответствующая инфраструктура. Зачастую у них нет больших средств, но зато есть желание и возможность сделать ремонт в старых домах. Ремесло становится креативной экономикой. Некоторые ребята делают совершенно сумасшедшие в хорошем смысле вещи. А все это рождается как раз в креативных пространствах. Если мы обратим внимание на новый тренд, на новую экономику, городскую среду ждет развитие», — рассказал господин Петухов.

Руководитель компании «ОКТОГОН» Олег Никитенко заявил о дефиците качественных складских помещений в северной части Самары. «Спрос со стороны онлайн-торговли есть, а предложение не спешит появляться. Многие земли, которые могли бы быть востребованы под логистику, а жилье на них нельзя или нет смысла строить, стоят пустыми. Проблема в том, что инвестпроекты в этой сфере требуют очень тонкого управления, а собственники земли пока не готовы довериться профессионалам и терпеливо ожидать дохода», — рассказал господин Никитенко.

Модератор секции по «Загородной недвижимости», руководитель коттеджного поселка «Моя Ильинка», генеральный директор агентства недвижимости «ВИП Компания», эксперт по управлению рисками и репутацией Татьяна Сырова отметила, что в отличии от рынка коммерческой недвижимости загородный девелопмент, наоборот, увеличивает объемы и его актуальность продолжает повышаться уже независимо от пандемии.

В своем докладе на тему «Формирование сообществ жителей поселка как определяющий фактор комфортной загородной жизни» она отметила, что наряду со спросом увеличиваются и требования покупателей к качеству загородной жизни. При покупке важен не только сам дом, но и внешняя и внутренняя инфраструктура, местоположение, экология, благоустройство. А еще, так сказать, основной тренд последнего пятилетия — социальная активность. В отличие от многоквартирных домов, где часто соседи просто незнакомы, горизонтальное пространство и открытые границы загорода располагают к общению и взаимодействиям. Что касается инфраструктуры, то здесь тенденция 2020- «жить здесь и сейчас» — окончательно перевела потребительские желания в требования. И декларируемые при продаже красивые картинки будущего больше не устраивают покупателей. Им важна возможность использования без долгосрочных ожиданий, что и реализуется в коттеджном поселке премиум-класса «Моя Ильинка».

Руководитель группы продаж «Циан» Евгения Тихонова констатировала, что пандемия и самоизоляция вернули интерес россиян к загородному образу жизни. Причем, интерес сопоставим со спросом на вторичку и новостройки. В Приволжском федеральном округе доля ИЖС составляет 55% от всего объема ввода жилья.

Руководитель компании «ОКТОГОН» Олег Никитенко поделился некоторыми правовыми аспектами при покупке земельного участка и жилого дома. «На первый план выходит скрупулезный анализ правового режима использования земельного участка. По закону все ограничения использования земельного участка должны быть внесены в кадастр, и мы должны их увидеть, когда получаем выписку. Но пока львиная доля ограничений, в том числе сведения о зонировании из ПЗЗ, зонах с особыми условиями использования территории не внесены в кадастр. И эти сведения надо проверять. Например, по территории Самарской области проходят газопроводы, нефтепроводы, вокруг них есть зоны минимальных расстояний, где строить ничего нельзя. Однако в этих зонах зачастую находятся земельные участки и дома. И надо понимать, что бессмысленно надеяться на обещания органов местного самоуправления, что все это будет поправлено. За чей счет вы будете переносить магистральный газопровод или нефтепровод? И судебная практика в этом смысле достаточно простая: побеждает обычно тот, кто появился раньше: газопровод с нефтепроводом или земельные участки. Бывает так, что граница этой зоны минимальных расстояний делит участок пополам. Соответственно, ценность участка сильно снижается. Есть проблемы и с участками, расположенными в зонах затопления и подтопления, на приаэродромных территориях, в лесничествах», — отметил господин Никитенко.

Начальник отдела по развитию партнерского канала продаж Самарского филиала Россельхозбанка Эльдар Галимов назвал ипотеку реальным драйвером запуска малоэтажного строительства. «Эффективным инструментом стимулирования спроса на малоэтажное жилье, особенно эконом-класса, является ипотечное кредитование», — пояснил он.

Представитель Россельхобанка подробно рассказал о реализуемых банком ипотечных программах, об основных условиях и преимуществах. Россельхозбанк продолжает принимать заявки на выдачу льготной сельской ипотеки. При этом на текущую дату выделенный из федерального бюджета объем субсидий, который позволяет банку выдавать льготную сельскую ипотеку, исчерпан. Ведь востребованность программы «Сельская ипотека» очень высокая. Объём кредитования на 1 мая 2021 года по Самарскому филиалу составил 1,34 млрд рублей. Эти средства помогли улучшить жилищные условия многим семьям и внесли свой вклад в поддержку развития сельских территорий. Со своей стороны, Россельхозбанк вынес на уровень Правительства РФ предложения для расширения объёмов программы. Надеемся, что в ближайшее время она получит дополнительное финансирование и будет продолжена. Сразу после выделения субсидий банк возобновит выдачу кредитов по программе льготной сельской ипотеки.

«В настоящее время, чтобы клиенты не теряли время, банк предлагает оформить другие ипотечные продукты. При выделении дополнительного субсидирования клиенты, взявшие такие кредиты, смогут подать заявку на рефинансирование займа по льготной программе», — отметил представитель Самарского филиала Россельхозбанка.

«Сельская ипотека» представляет собой ипотечный кредит с государственной поддержкой на приобретение жилого помещения на сельских территориях. Процентная ставка по программе зависит от приобретаемого объекта недвижимости и составляет 2,7% годовых на покупку квартиры в строящемся доме по договору долевого участия, либо договору уступки прав требования, ставка 3% годовых — для покупки готовой квартиры или дома с земельным участком, либо покупки земли с последующим строительством жилого дома с помощью подрядной организации. Максимальная сумма кредита до 3 млн руб., а первоначальный взнос — от 10%, срок до 25 лет», — рассказал представитель Самарского филиала Россельхозбанк.

По словам Эльдара Галимова, программа «Сельская ипотека» предъявляет требования к объекту недвижимости и к подрядной организации. В частности, дом не должен превышать пять этажей, должен быть пригодным для постоянного проживания, обеспечен централизованными или автономными инженерными системами. Общая площадь должна соответствовать учетной норме площади жилого помещения в расчете на одного члена семьи, установленной органом местного самоуправления. Подрядная организация должна быть аккредитована.

Эльдар Галимов отметил, что основным преимуществом программы является льготная процентная ставка, минимальный первоначальный взнос, возможность оформления заемщиками-супругами двух кредитов для приобретения объекта недвижимости большей стоимостью. «Таким образом, программа «Сельская ипотека» обеспечивает доступность жилья для населения. Этот продукт способен оживить рынок и стимулировать развитие малоэтажного строительства», — резюмировал Эльдар Галимов.

Руководитель дивизиона Поволжье компании «Самотлор» Андрей Китаев рассказал о деятельности организации, являющейся крупнейшим в России производителем и поставщиком напольных покрытий. География присутствия охватывает практическую всю европейскую часть страны. При этом с компанией работают более 4000 архитектурных бюро и дизайнеров интерьеров.

В завершение конференции ее участники отметили, что недвижимость региона переживает развитие, предпосылок для стагнации отрасли нет.