В 2021 году администрация Ростова-на-Дону и Комитет по охране культурного наследия Ростовской области готовят к утверждению пакет нормативных изменений в градостроительной деятельности, которые призваны повысить привлекательность реновации городских кварталов в историческом центре в глазах частных инвесторов. Обсудить нововведения на круглом столе «Градорегулирование в историческом центре. Новые подходы к развитию застроенных территорий» «Коммерсантъ-Юг» пригласил архитекторов, девелоперов и представителей общественности. Архитектурное сообщество Ростова-на-Дону подвергло критике новую нормативную базу и рекомендовало переосмыслить подходы к развитию застроенных территорий с помощью гибких инструментов градорегулирования.
Открывая мероприятие, модератор — генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько отметил, что во всех городах, где бы он ни вел дискуссию на тему застройки исторического центра, обсуждение перерастало в жаркие дебаты. Одним из ключевых стал вопрос внесения изменений в документы градостроительного регулирования, который связан с разработкой объединенной зоны охраны объектов культурного наследия (ОКН) Ростова-на-Дону.
В проекте объединенной зоны охраны ОКН будут обозначены требования к существующим памятникам архитектуры, их восстановлению, капитальному ремонту и застройке тех кварталов, где уже есть такие объекты. Пока же в историческом центре запрещено любое строительство и реконструкция. В настоящее время документ проходит согласование в Министерстве культуры РФ. После утверждения защитных зон на этих участках будет возможно капитальное строительство объектов. Однако прежде придется решить вопросы, в том числе расселения из аварийного жилья, которые постоянно возникают при реализации проектов редевелопмента в историческом центре.
Расселение из аварийного жилья и льготная аренда памятников
На проблемы вовлечения в оборот участков в центре города обратил внимание директор Департамента имущественно-земельных отношений администрации (ДИЗО) г. Ростова-на-Дону Александр Безбородых. Среди них — незначительная площадь изымаемых участков под многоквартирными домами (от 200 кв. м до 600 кв. м), нахождение подлежащих сносу домов в границах защитных зон ОКН и вовлечение участков в оборот исключительно после сноса аварийных объектов. Сегодня, по его словам, в центральной части Ростова-на-Дону ведется работа с 35 аварийными домами.
После утверждения проекта объединенной охранной зоны ОКН на 10 земельных участках планируется разместить объекты общественного назначения. Кроме того, 6 из 17 аварийных домов — памятников культуры уже расселены. В одном из них, по ул. Московской, 72, предполагается размещение городского музея. Остальные объекты муниципалитет планирует передать в аренду инвесторам. Так, решением городской Думы Ростова-на-Дону от 28 апреля 2021 г. утверждена программа льготной аренды объектов культурного наследия, которые находятся в неудовлетворительном состоянии. Арендный договор заключается на срок 49 лет. После проведения работ и до истечения срока аренды, т.е. приблизительно на 42 года, плата арендатора устанавливается в размере 1 руб. за 1 кв. м.
На круглом столе присутствовал и Сергей Гайдук, генеральный директор ООО «АРС», который в мае заявил о готовности взять в аренду один из памятников. Он отметил, что не хватает коммуникации между чиновниками и теми, кто готов вкладываться. «Александр Анатольевич рассказал о 35 объектах, но мы не видим их. Нужна связь между администрацией и инвесторами», — сказал он.
По словам директора ДИЗО администрации Ростова, согласно программе, в аренду предоставляются объекты с помещениями нежилого назначения, а большая часть ОКН в городе — это жилые многоквартирные дома. Сегодня действующим законодательством запрещена аренда многоквартирных домов, а также перевод жилых помещений в аварийных домах в нежилые, что сужает возможности муниципалитета в реализации программы. Стимулирование инвестпривлекательности через привлечение бюджетных средств невозможно без устранения пробелов в действующем законодательстве.
По словам Александра Безбородых, в апреле 2021 года администрацией г. Ростова-на-Дону направлено в Законодательное Собрание РО предложение для подготовки законодательной инициативы по внесению дополнительных изменений в части Земельного кодекса. Речь идет о дополнении Земельного кодекса РФ возможностью возложения обязанностей по сносу здания на победителя аукциона по продаже или аренде земельного участка, изъятого для муниципальных нужд, на котором находится аварийный дом. Второе предложение — урегулирование в Жилищном кодексе РФ вопросов выведения из состава жилого фонда помещений в аварийных домах.
Отчасти решением проблемы аварийного и ветхого жилья может стать программа реновации, над которой в том числе муниципалитет ведет работу. В нее может попасть часть пилотных территорий в историческом центре. На вопрос модератора, какой будет единица измерения этой программы — квартал или его часть, и.о главного архитектора – директор департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону Глеб Мельников ответил, что это может быть и часть квартала. Но зачастую это нерентабельно, поэтому как единица измерения рассматривается квартал. Даже если на территории квартала есть объект культурного наследия, это не мешает администрации города подавать весь квартал на участие в программе реновации при условии, что ОКН туда не будет включен.
Архитектура в историческом контексте
Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону разработано предложение по внесению изменений в Правила благоустройства города, которые будут рассмотрены на ближайшем заседании городской Думы в июне 2021 года. Данные изменения включают в себя требования к отделке, окраске и внешнему виду фасадов зданий в городе, где также уделено особое внимание исторической части города. Для зданий, которые будут строиться, реконструироваться или ремонтироваться в исторической части города, определены особые требования к отделочным материалам, благодаря чему они смогут гармонично вписываться в историческую и культурную среду города.
«Любой участник рынка, обратясь к ПЗЗ и Правилам благоустройства и найдя на карте свой земельный участок, может определить, какие цветовые решения ему необходимо будет применять, — объяснил Глеб Мельников. — Там цветовая палитра дана, и какие материалы он может использовать. Весь город поделен на ряд территорий с различными требованиями. Для исторической части города они более строгие по понятным причинам. Соответственно по мере удаления от основных границ исторического центра требования становятся менее строгими».
Согласно документу, на архитекторов, которые будут проектировать в историческом центре, накладываются определенные архитектурно-планировочные ограничения. Руководитель архитектурной студии Chado Евгений Задорожний процитировал пункт 3.3 из проекта объединенной охранной зоны ОКН: «…фасады зданий, формирующие уличный фронт, должны иметь трехчастное строение по вертикали (цоколь, основное поле, венчающий карниз) и завершаться скатной крышей уклоном от 25 до 45 градусов». По его мнению, это постановление заставляет архитекторов «создавать фейки и копировать старинную архитектуру, которая была модна 200 лет назад, ведь трехчастное строение — это прямая цитата из классической архитектуры». Проекты реконструкции памятников культуры в Европе и Америке, на которые архитектор ссылался в презентации, вряд ли можно воспроизвести в Ростове с учетом нововведений. В завершении он напомнил, что в Подмосковье до сих пор стоят нераспроданными поселки-призраки, состоящие из псевдоклассических домов: такая недвижимость неликвидна на рынке.
Руководитель архитектурного бюро AD Project Александр Дорохов в своей презентации привел в пример несколько десятков реализованных проектов в Ростове и поделился опытом работы с инвесторами по переделке псевдоисторических проектов: «Сегодня в центре реализуются проекты в сфере общепита и жилье, однако появляется запрос на многофункциональные проекты, объединяющие в одном месте ресторанную, офисную и жилую функции. Городская экономика строится на потребителях: если в городе много молодых людей, то он будет развиваться. Молодежь готова покупать офисы в кластерах за 1,5-2,5 тыс. рублей за 1 кв. м просто потому, что это другое поколение, им важна окружающая среда и инфраструктура. Я сам живу в центре и вижу, как разрушаются дома вокруг моего. К сожалению, проживающие здесь зачастую не могут нести бремя содержания объектов. Со временем центр города превратится в нежилой, если ничего не делать».
Руководитель архитектурного бюро «Новая РАСА» Андрей Дойницын привел пример реновации промышленного здания в Миллерово в современную штаб-квартиру компании «АМИЛКО». Объект стал местной архитектурной достопримечательностью, что повысило его капитализацию. Именно такие решения позволяют повысить туристическую привлекательность города, а «кукольные» псевдоисторические фасады, напротив, по его мнению, будут сильно контрастировать с расположенными рядом «болезненными, имеющими трудную судьбу историческими зданиями». Также он высказал сомнение, что среди архитекторов, которым доверят такие объекты, найдутся те, кто сможет успешно перевести историческую традицию проектирования и строительства в современные формы.
Реновация как приглашение к диалогу
«Есть архитекторы, есть инвесторы, которые готовы вкладываться. Так что же мешает нашему городу и его историческому центру стать таким, каким мы бы хотели его видеть?» — с этого вопроса начал свое выступление руководитель архитектурного бюро «Проект» Анатолий Мосин. Он рассказал о тех инструментах регулирования, которые являются составными частями мастер-плана,— стратегии объемно-пространственного развития, цифровой 3D-модели (инструмент визуализации существующих и проектных геоинформационных данных), схеме благоустройства и дизайн-коде. Архитектурное бюро «Проект» в прошлом году разработало дизайн-код для Назрани: перед началом проекта было проведено исследование, а на всех этапах внедрения этот проект обсуждался с бизнесом и общественностью. В процессе возникали трения и вопросы, но администрация находила пути решения проблем.
Анатолий Мосин продемонстрировал успешные результаты внедрения дизайн-кода в Назрани и предложил прислушиваться к опыту соседей, запустить механизм взаимодействия между экспертами, бизнесом и общественностью и начать вырабатывать не те решения, которые устраивают Минкульт, а те, которые устраивают руководство города. «Потому что задача администрации — прежде всего развивать город, а архитекторы готовы помогать», — резюмировал он, обращаясь к участникам.
Помощник главы администрации города Ростова-на-Дону Алексей Санин в ответ предложил выработать предложения, с которыми архитектурное сообщество хотело бы обратиться к главе города, и в дальнейшем согласовать повестку встречи.
Председатель правления Ростовской областной организации Союза архитекторов России Алексей Полянский отметил, что все готовы к серьезному диалогу. «Сегодня меняются инвесторы, все больше молодых людей выступают инициаторами проектов, — заметил он. — Наши застройщики цепляются за старое, за то, что для них является эстетическим символом и символом благополучия. Но они зачастую тянут город вниз, вместе с экономикой. Если этого не понять, то город станет не интересен нынешнему поколению и тем более будущим поколениям. И наш благополучный город внезапно может стать аутсайдером в конкурентной борьбе за среду и пространство. Если мы сделаем регламенты более демократичными, введем институт регулирования архитектурной деятельности, будем отслеживать качество архитектуры, это будет серьезный ход для того, что мы в этой конкурентной борьбе стали на ступень выше».
Завершая мероприятие, модератор и генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько отметил, что этот круглый стол отличался от других мероприятий такого рода: «Чиновники были вовлечены в разговор до конца, и им было интересно, с другой стороны, высказалось так много архитекторов, болеющих душой за город. Хочу пожелать всем нам, чтобы эта дискуссия имела продолжение. И как мы видели по презентациям, это продолжение имеет физическое измерение. А также — чтобы мы скоро смогли выйти на улицу и увидели немного другой город».