Смена приоритетов

Стратегия

Недвижимость оказалась наиболее надежным инструментом для частных инвестиций в период пандемии. Одной из главных тенденций на рынке стало смещение фокуса с жилых проектов в сторону коммерческих.

Ввиду того, что финансовый рынок в России пока не очень развит, в краткосрочной и среднесрочной перспективе недвижимость будет оставаться одним из приоритетных инструментов для частных инвесторов

Ввиду того, что финансовый рынок в России пока не очень развит, в краткосрочной и среднесрочной перспективе недвижимость будет оставаться одним из приоритетных инструментов для частных инвесторов

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ  /  купить фото

Ввиду того, что финансовый рынок в России пока не очень развит, в краткосрочной и среднесрочной перспективе недвижимость будет оставаться одним из приоритетных инструментов для частных инвесторов

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ  /  купить фото

Сегодня на рынке недвижимости Петербурга существует много способов инвестирования: классические квартиры, апартаменты, кондоотели, коливинги и стрит-ритейл. По мнению Катерины Соболевой, вице-президента Becar Asset Management, самыми понятными и простыми с точки зрения владения являются квартиры и апартаменты, они и занимают значительную долю сделок на рынке.

Заметные перемены

В 2020 году комплекс факторов привел к увеличению инвестиционной активности в недвижимости: взлетевшая стоимость доллара; введение налога на доходы физических лиц в размере 13%, который будет взиматься с суммы процентов по вкладам больше 1 млн рублей; снижение ключевой ставки ЦБ, которая уменьшила инвестпривлекательность вкладов; общая ситуация неопределенности на рынке; льготная ипотека. Поскольку доступных и интересных инвестиционных инструментов все меньше, жилая недвижимость стала хорошей альтернативой для вложения и сохранения средств.

«Однако в 2021 году структура инвестиционных покупок на рынке жилья качественно изменилась. Объем инвестиционных сделок значительно отличается в зависимости от сегмента. Например, в высоком классе доля таких сделок больше, в отличие от масс-маркета и комфорт-класса, откуда инвестсделки практически ушли из-за рекордного роста цен»,— поясняет Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.

Эксперты отмечают появление большего количества частных инвесторов, которые интересуются коммерческой недвижимостью. «Раньше инвесторы с небольшими бюджетами отдавали предпочтение покупке строящегося жилья, а сейчас начинают смотреть коммерческую недвижимость, в сегменте стрит-ритейла либо офисные помещения С-класса»,— поясняет Николай Пашков, генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg. Также востребованными продуктами коммерческой недвижимости, по мнению экспертов, являются встроенные помещения для бизнеса и апартаменты.

Как отмечает Петр Войчинский, генеральный директор «МК-Элит», в 1990-х основным трендом инвестирования в недвижимость было расселение коммуналок, потом инвесторы начали приобретать «первичку», следующие периоды связаны со строящимися коммерческими помещениями и переводом первых этажей МКД в нежилой фонд, а сейчас — период инвестиций в сервисные апартаменты. «Апартаменты с управляющей компанией — отличный вариант для тех, кто не хочет погружаться в операционку. Тем более что порог входа на рынок довольно низкий. Попробовать себя в статусе инвестора можно с капиталом от 5 млн рублей»,— заключает он.

Участники рынка подтверждают рост числа инвесторов в апартаменты. «В нашем комплексе доля покупателей, приобретающих юниты с целью инвестирования средств и получения дохода, выросла до 87%. В сегмент апартаментов приходит все больше инвесторов с рынка жилья: около половины (46%) наших покупателей рассматривали квартиры под сдачу, но отказались от этого инструмента. Если в 2019 году было 79% покупателей, которые приобретали апартаменты впервые, то в 2020 году их стало 83%. Это говорит о том, что все больше людей размещает капиталы в апарт-комплексах вместо квартир и депозитов, что неудивительно на фоне падения доходности этих инструментов»,— рассказывает Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей Valo.

По данным аналитиков Valo, в портрете покупателя за 2020 год произошли изменения. В 1,5 раза выросла доля инвесторов из других регионов: с 31% в 2019 году до 48% в 2020 году. Также заметно увеличилась доля служащих и специалистов (с 19% в 2019 до 28% в 2020 году) за счет сокращения доли владельцев бизнесов и руководителей высшего и среднего звена. С 54% в 2019 году до 62% в 2020 году увеличилась доля женщин. Произошло перераспределение покупателей в сторону более возрастных групп — 41–50, 51–60, более 60. Еще одно важное изменение — у инвесторов сформировались реалистичные ожидания доходности. Никто не ждет заоблачных цифр, все понимают, что в текущих экономических условиях прибыльность не может быть выше 7–10%.

Инвестиционные предпочтения

Основное требование покупателей к инвестиционной недвижимости в целом — ее доходность. Что касается коммерческой недвижимости, то здесь инвестор в 2020 году начал еще более тщательно считать отдачу от вложений.

«Частные инвесторы, вкладывающие средства в апартаменты, за последний год стали более подкованными и более требовательными. Если на заре становления рынка покупателей больше интересовали площадь юнита, высота потолков, даже вид из окна, то сегодня подход инвесторов стал более глубоким и профессиональным. В топе критериев выбора — показатели доходности, вариативность доходных программ, а также наличие профессиональной УК на объекте, ее опыт и репутация»,— указывает Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S.

По мнению госпожи Сторожевой, с одной стороны, инвесторы оценивают привлекательность конечного продукта для потребителей — потенциальных гостей юнитов. В сегменте апарт-отелей учитываются локация, инфраструктура, уровень гостиничного сервиса и сотрудничество с международными операторами. «Анализ потребительского поведения показал, что среди факторов, которые сильнее всего влияли на принятие решения, лидирует местоположение. Любопытно, что в 2020 году его значимость ощутимо снизилась: с 34–37% в предыдущих периодах до 26% на данный момент. Кроме того, в два раза больше покупателей стало обращать внимание на качество строительства»,— поясняет эксперт.

С другой стороны, инвесторы внимательно изучают факторы, обеспечивающие успешность инвестирования: наличие доходных программ (рост в 1,5 раза), профессиональной УК (рост почти в два раза) и ликвидность объекта. Важнее всего здесь ожидаемая доходность апартамента: влияние этого фактора выросло в три раза, с 6% в 2017 году до 18% в 2020 году. Цена, которая тоже влияет на доходность, учитывалась чуть реже, но в целом доля этого критерия довольно стабильна на протяжении 2018–2020 годов и составляет 11–13%.

«Девелоперы следят за рынком, и лидеры предлагают продукты, отвечающие современным требованиям. Наиболее востребованы проекты, предлагающие комплексный подход к реализации,— от создания продуманной концепции до управления и эксплуатации апарт-отеля. На первый план сейчас также выходят мультиформатность и гибкость. Наличие разнообразных форматов обеспечивает круглогодичную загрузку за счет широкого охвата сегментов, а гибкость оказалась крайне важна в условиях пандемии, когда УК пришлось оперативно реагировать на закрытие границ и запрет перемещений между городами. Учитывая отсутствие ясного понимания, что будет дальше, инвесторы обращают внимание на то, как компаниям удалось пережить кризисный период»,— заключает госпожа Сторожева.

Инвестирование в перспективе

«Ввиду того, что финансовый рынок в России пока не очень развит, в краткосрочной и среднесрочной перспективе недвижимость будет оставаться одним из приоритетных инструментов для частных инвесторов. В долгосрочной перспективе развития рынка на нем все большую роль будут играть крупные институциональные инвесторы, которые сейчас рассматривают для инвестиций отдельные здания, но в перспективе будут формировать свой портфель помещениями стрит-ритейла, доходной жилой недвижимостью (квартирами и апартаментами). Хоть и не быстро, но мы к этому придем»,— уверен господин Пашков.

Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью», полагает, что среднесрочный тренд для встроенных помещений и апартаментов одинаков: стоимость квадратного метра растет быстрее, чем арендные ставки. Доходность инвестиций снижается, нормой становятся 8–10% годовых. Тем не менее она все еще существенно выше, чем по депозитам. Более интересные перспективы для инвесторов открываются в регионах — там, где появляются первые проекты апарт-отелей. «Сервисные апартаменты — совершенно новый формат для городов-миллионников, конкуренции в этом сегменте практически нет. При хорошем качестве проекта (включая управление) можно выйти на 10–12% годовых»,— говорит он.

По мнению господина Агапова, в дальнейшем доходность станет ключевым критерием при выборе апартаментов. «Уже сейчас покупатели стали чаще выбирать не консервативные программы с гарантированным небольшим доходом, а подразумевающие посуточную аренду и более зависимые от сезонности. Такие программы в конечном итоге приносят больший доход, и инвесторы готовы идти на обоснованный риск»,— заключает эксперт.

Ксения Потапова

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...