В конце минувшей недели впервые был публично представлен проект застройки 52,4 га яблоневых садов в северной части Воронежа. Его за шесть лет собирается реализовать холдинг «Домостроительный комбинат» совместно с ГК «Выбор». Объем ввода до 2030 года должен составить 1,1 млн кв. м общей площади, превысив обозначенные в условиях аукциона «Дома.РФ» параметры в три раза. Сумма инвестиций в освоение площадки оценивается в 50 млрд руб. В ходе обсуждения этих планов на форуме «Зодчество VRN» девелоперам посоветовали «более убедительно» представить рекреационную составляющую в проекте, усомнившись и в соблюдении норм по объему социальных объектов, а также в транспортной доступности жилья.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
АО «Домостроительный комбинат», ставшее в декабре 2020-го победителем аукциона «Дома.РФ» по аренде 52,4 га яблоневых садов в Воронеже, возведет на их территории 1,1 млн кв. м недвижимости. Планируемый фонд жилья, по оценке ДСК, составит 740 тыс. кв. м. Их компания в сотрудничестве с местным ООО «Выбор» планирует возвести за шесть лет вместо предусмотренных по договору одиннадцати. В микрорайоне рассчитывают поселить 24 тыс. человек. Об этом стало известно в конце минувшей недели в ходе презентации концепции проекта генеральным директором ДСК Андреем Соболевым перед заместителем министра строительства и ЖКХ РФ Никитой Стасишиным, заместителем генерального директора АО «Дом.РФ» Денисом Филипповым и губернатором Александром Гусевым.
Застройку планируется вести в три этапа, пояснил господин Соболев. Первый предполагает возведение с 2021 по 2023 год домов, одного садика и школы, общая площадь застройки за этот период — 240 тыс. кв. м. Вторая очередь (2023–2025 годы) включает строительство еще 240 тыс. кв. м, в том числе одного садика. Реализация третьей очереди площадью 260 тыс. кв. м запланирована на 2025–2027 годы.
Высотность домов составит 12–22 этажа, вместимость школы — 1575 мест, шести садиков — 1000 мест (два отдельно стоящих на 300 мест и четыре частных — встроенно-пристроенных на 100 мест каждый). Кроме того, проект рассчитывают связать с развитием социального узла на соседних 24 га, где предполагается возведение самой большой в РФ школы на 2800 учеников и прочей социальной инфраструктуры.
На прошедших в конце 2020 года торгах ДСК одержал победу с предложением более 1,6 млрд руб. ежегодной аренды за 52,4 га. При этом с 2010 года в спальном микрорайоне в границах улицы Шишкова и Московского проспекта вовлечено в оборот уже 78,3 га, на которых построено 1,044 млн кв. м жилья. В том числе ДСК в рамках застройки ЖК «Московский квартал» — 513 тыс. кв. м, ООО «Выбор» — 333 тыс. кв. м на 16,5 га (ЖК «Ботанический сад»). ГК Хамина также планирует освоение 14,5 га бывших яблоневых садов к северу от границы с «социальным узлом».
При застройке главного участка «Дом.РФ» изначально «рекомендовал» соблюдать стандарт комплексного развития территории. В частности, минимальный объем жилищного строительства должен был составить 390 тыс. кв. м. А жилье должно «соседствовать с местами приложения труда, потребления, отдыха и досуга».
При этом теперь уже бывший главный архитектор Воронежа Людмила Подшивалова мечтала, что процент высотной жилищной застройки на территории яблоневых садов не превысит 50%. Планировавший ранее освоение этой территории «Выбор» в 2016 году уже представлял проект застройки на общественных слушаниях. Тогда концепция квартала, рассчитанного на 19,6 тыс. жителей (884 тыс. кв. м жилья), была названа «каменными джунглями».
Стандарту комплексного развития территорий «Дома.РФ», согласно презентации Андрея Соболева, в проекте соответствуют закрытые дворовые пространства без доступа автотранспорта с зонами отдыха и с подземными парковками, вход в которые запланирован «практически из подъезда». Все квартиры должны сдаваться с отделкой. Зоной общего пользования станет центральный бульвар шириной 60–220 м, протяженностью 1,2 км. Концепцию застройки подготовило архитектурное бюро «A.Лен». Для тематической связи нового микрорайона с бывшим яблоневым садом в озеленении предложено использовать плодовые деревья, сообщил господин Соболев. Проект планировки территории застройщик ожидает получить уже к 15 июня текущего года. Инвестиции в реализацию всей концепции господин Соболев оценил примерно в 50 млрд руб.
О несоблюдении в проекте стандартов «Дома.РФ» в части баланса функционального разнообразия в ходе форума высказался глава регионального департамента архитектуры и градостроительства Андрей Еренков. «В проекте мы, к сожалению, наблюдаем дисбаланс в пользу жилых массивов», — прокомментировал он представленную концепцию, пояснив, что нежилых первых этажей недостаточно, чтобы соблюдать предложенный «Домом.РФ» стандарт.
Кроме того, господин Еренков заметил, что у органов градостроительства и архитектуры есть ряд вопросов и замечаний, которые стоит учесть при подготовке проекта планировки территории. В частности, «полностью не достигается инфраструктурный баланс и существует твердая нехватка мест в школах». Есть сложности и с рекреационными зонами. «Отдельной проработки требует вопрос транспортного обеспечения микрорайона, — добавил глава департамента. — Есть у вас, крупных застройщиков, такая черта, как планирование своей застройки, как будто бы не замечая планов соседа. Застройщиков у нас несколько, а улично-дорожная сеть одна. Городскому жителю высокая система ценностей, связанная с инвестициями, может быть не всегда очевидна, и гораздо важнее жителю большого спального микрорайона человеческий масштаб, зеленые зоны и качественная рекреационная инфраструктура».
Андрей Соболев заверил, что компания открыта для диалога по совершенствованию проекта. При этом доминирование жилья он объяснил «стремлением бизнеса смещаться к центру»: «Мы с 2010 года осваиваем соседние территории, но в построенном нами “Бизнес-центре Столля” из 10 тыс. кв. м только 2 тыс. приобретены».
Глава регионального союза строителей Владимир Астанин заметил, что реализация проекта идет через проведение земельного аукциона, а затем уже через проектирование теми, кто эту землю приобрел. Однако схема могла бы предполагать сначала архитектурный конкурс среди конкурирующих застройщиков и потом уже выбор окончательной концепции. «Представленная концепция — не тот образец, к которому стоит стремиться, — обратился к присутствующим на "Зодчестве" студентам Владимир Астанин. — Его стоит воспринимать как пример того, как архитектурными средствами можно замаскировать сверхвысокую плотность».