Освежить память

При освоении площадок в центральной части исторических городов девелоперы чаще всего сталкиваются с проблемами сохранения исторического наследия. Возможно ли памятники истории и архитектуры приспособить под современные функции так, чтобы они приносили доход, или же подобные проекты могут играть лишь имиджевую роль для частных инвесторов, разбиралась корреспондент BG Юлия Майовер.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Эксперты говорят, что все объекты исторического наследия можно условно разделить на несколько основных групп. Первая — «неприкосновенные» музейные объекты, такие как Колизей или собор Василия Блаженного. Они находятся под охраной государства или международных организаций. Естественно, там не идет речь ни о каком другом использовании, кроме музейной функции и научных исследований. Там могут быть проведены реставрационные работы, но никакого профилирования или «модернизации» быть не может.

Вторая группа — исторические объекты, которые не используются. Чаще всего они расположены на удалении от крупных центров и находятся в разрушенном или полуразрушенном состоянии. Распространенный пример таких зданий в Европе — замки, в нашей стране — усадьбы. Эти объекты разрешено приспосабливать под те или иные цели, но при соблюдении ряда охранных условий. Например, сохраняются фасады, кровля, оконные переплеты. На практике замки и усадебные дома преобразовывают в гостиницы, санаторно-медицинские учреждения, развлекательно-инфраструктурные объекты (например, конный клуб). Естественно, приходится проводить серьезные преобразования в плане комфорта и инженерных систем. «И с учетом ограничений приходится использовать нестандартное и дорогостоящее оборудование. Так, при наличии лепнины и других элементов декора на потолке вентиляция обустраивается через полы, используются оконные блоки с повышенной теплоизоляцией. В итоге стоимость реконструкции подобного здания превышает стоимость строительства в три-пять раз»,— рассказывает Юлий Борисов, руководитель группы компаний UNK.

Третья категория — исторические сооружения промышленного назначения. Наиболее популярный способ использования этих объектов во всем мире — создание творческих кластеров или университетов. Наиболее известные европейские примеры — старые доки в Лондоне, промзоны в Берлине. В Кейптауне бывший зерновой терминал в порту преобразовали в музей современного африканского искусства.

В Петербурге, помимо перечисленных групп, очень массовой категорией памятников являются жилые дома — они активно используются, но если из-за недосмотра собственников попадают в аварийное состояние, найти инвестора на их восстановление крайне сложно. Ярким примером этого могут служить дома на Тележной улице, 21–29: еще несколько лет назад здания были расселены, но что делать дальше с ними, власти до сих пор не решили, единственная мера к которой чиновники прибегли,— перегородили одну из улиц в центре, судя по всему, забор на ней останется до тех пор, пока дома не рухнут сами.

Еще одной категорией стали остатки древних сооружений — например, на Охтинском мысе, где в допетровские времена находились шведские древо-земляные крепости Ландскрона и Ниеншанц. Градозащитники считают памятником весь мыс и хотят, чтобы эта территория полностью стала музеем. А владелец земли — дочерняя структура «Газпром нефти» — настаивает, что границы памятника определяет государство. Именно эти определенные государством участки инвестор обещает сохранить и вписать в новое общественно-деловое пространство.

В России все сложнее

По мнению господина Борисова, если сравнивать ситуацию с приспособлением исторических зданий под современное использование у нас и за рубежом, то в России это делать сложнее. Прежде всего потому, что сохранность самих зданий гораздо хуже. Изначально качество строительства многих сооружений оставляет желать лучшего (особенно это касается зданий начала прошлого века, памятников конструктивизма). На это накладываются неблагоприятные климатические условия. Кроме того, далеко не все девелоперы готовы нести дополнительные расходы на дорогие работы по реконструкции.

Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management, указывает, что в мире множество различных примеров приспособления памятников и объектов истории и культуры под современные функции. «В сегменте креативных пространств я бы выделила House of Vans London площадью 2,5 тыс. кв. м. Это площадка для скейтбордистов и фанатов бренда Vans, расположенная в старых кирпичных зданиях XIX века. Также можно назвать отель Mandarin Oriental Prague на месте бывшей часовни в Чехии или комплекс Bathers Pavilion в Австралии — он находится в здании купального павильона 1928–1929 годов. Кроме того, я выделила бы МФЦ Havre 77 в Мексике — комплекс на месте особняка XIX века, центр культуры и искусств Aurora Cultural Centre в Канаде. Последний расположен в бывшем здании школы 1886 года постройки. Все эти примеры похожи между собой. В них есть изначально оригинальное здание и интересная встроенная функция. Мои любимые примеры — про конюшни. В одной я была на церемонии вручения кинонаград в Германии, рядом с городом Эккернферде. Там из заброшенного здания сделали классный официальный зал, построили сцену, открыли ресторан, где теперь проводятся свадьбы и различные мероприятия. Второй пример — конюшни на Пречистенке в Москве, а ныне — жилые здания с одним из самых высоких чеков за квадратный метр»,— рассказывает госпожа Шарыгина.

Константин Пороцкий, управляющий партнер ГК «Омакульма», рассуждает: «Опыт сохранения памятников во всех странах разный: в Италии исторические постройки максимально сохраняют, в Англии старинные дома переделывают в лофты, во Франции предпочтут оставить как есть, лишь бы не допустить современного вмешательства, а в Германии с легкостью ремонтируют.

Замки сохраняют музейную функцию, другую для них придумать сложно. Если замок совсем разрушен, его можно только законсервировать. Собственникам жить в реконструированном доме сложно: нельзя без согласования с властями стиральную машину поставить, например, как в Италии. Но, как правило, выход находится: работа с памятниками — это всегда компромисс. Последний пример: в Греции и Италии собираются начать реконструировать совершенно разрушенные дома под современные функции. В то же время много споров вызывает вопрос реконструкции Колизея. Если там хотят устраивать мероприятия, то его надо переделывать. Вопрос — как сохранить историческую достоверность. Споры вызвал и новодел, который построили греки в Парфеноне к Олимпиаде».

Николай Пашков, генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg, добавляет: «Замки, как и многие исторические памятники, чаще всего приспосабливают под современные функции в тех планировочных решениях, которые есть, даже если они специфические. Чаще всего в них открывают тематические гостиницы или туристические объекты. В качестве хорошего примера можно привести замки в долине реки Луары, куда организуют экскурсии из Парижа, где проводят светомузыкальные шоу, выставки современного искусства, фестивали, другие культурные мероприятия. Также там можно остановиться и пожить в гостинице».

Георгий Рыков, генеральный директор компании «Бестъ. Коммерческая недвижимость», рассуждая про приспособление объектов под современное использование, говорит: «Один из самых интересных примеров, которые я знаю,— выставка актуального искусства Haven, организованная группой художников по договоренности с настоятелем монастыря под Мюнхеном. У монастыря большая территория с музеем, библиотекой, школой и сложный микс старинных и современных зданий. Там собрались лучшие граффитисты мира, под реализацию их идей монастырь выделил большую площадь стен. В темах их не ограничивали — есть очень острые сюжеты. Экспозиция существует до сих пор, привлекает в выходные тысячи туристов. Этим примером (в числе прочих) вдохновился мой партнер Андрей Лушников, когда взялся за реализацию проекта по реконструкции Лесной молочной фермы Бенуа и созданию там культурного пространства "Бенуа 1890"».

Господин Пашков говорит, что в Австрии в конкурсе World Architecture Festival победил проект реконструкции депо под культурный центр. В Вене газгольдеры в районе Зиммеринг (Simmering), признанные историческими объектами, реконструировали под многофункциональный комплекс, причем у каждого из четырех газгольдеров своя архитектурная концепция. Внутри башен разместились жилой комплекс на 615 квартир, офисы, магазины, бары, кафе, рестораны, кинотеатр, зимний сад, танцевальный зал со звукоизоляцией. «Много интересных проектов было реализовано в элеваторах. В Хельсинки, например, в элеваторе сделали бизнес-центр, в Осло — общежитие, в ЮАР — музей. Сейчас уже никого не удивишь тюрьмами, которые перестраивают в гостиницы»,— рассказывает эксперт.

По его мнению, возможности изменения исторических объектов зависят от страновой специфики, специфики города и от охранного законодательства, которое регулирует нормы возможных корректировок. «Есть страны, где ограничения по изменениям жесткие, как, например, в некоторых городах Италии, где исторические здания нельзя сносить и перестраивать. Есть города, где эти нормы гораздо мягче, например, в Лондоне. Там проще подходят к вопросам реконструкции и сохранения городской среды»,— говорит господин Пашков. Он отмечает, что практику наших властей по сохранению исторических объектов многие ругают, но если ее добросовестно выполнять, то она являет собой разумный компромисс.

Господин Рыков рассказал, что у ГК «Бестъ» был опыт приспособления памятника под современную функцию: реконструкция трех зданий Лесной молочной фермы Бенуа с открытием ресторана, коворкинга и детского центра дополнительного образования обошлась в 720 млн рублей. «Эти здания были подняты буквально из руин. Примерно 200 млн из этой суммы ушло на восстановление деревянной дачи Юлия Бенуа. Работы продолжались пять лет и велись без всяких компромиссов — все полностью одобрено и КГИОП, и КГА. Функционально каждый объект поддерживает остальные: люди водят детей в развивающие студии, а теперь и в частный детский сад, работают, обедают с семьей или с партнерами, совершают прогулки и пробежки по саду, устраивают винные вечеринки. В смысле наплыва посетителей проект стал успешным очень быстро. С точки зрения капитализации жилья вокруг — тоже (цены на квартиры в последние пять лет растут быстрее рынка)»,— перечисляет эксперт.

Осовременить археологию

Что же касается приспособления раскопок на Охтинском мысе, то опрошенные BG представители градостроительного сообщества выражали уверенность в необходимости интеграции археологических находок в современную функцию

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге, считает, что с точки зрения развития города на Охтинском мысе следует создать многофункциональный комплекс с качественной современной архитектурой и высокой долей общественных функций. «Музей прекрасно впишется в такой проект, являясь его составной частью. Такой МФК станет важным импульсом для развития всего района, притягивая горожан, туристов и новых инвесторов. Если же вместо МФК Петербург получит только музей, это будет не развитие, а консервация. Кроме небольшого потока горожан и туристов, вряд ли мы получим что-то еще для развития района и города»,— подчеркивает эксперт.

Управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева замечает, что каждый подобный объект следует рассматривать индивидуально, универсального решения «застроить» или «отдать ученым» быть не может. Не всегда возможен компромисс, поскольку любые уступки означают ущерб для интересов одной из сторон. В этом смысле Охтинский мыс очень сложный объект, признает госпожа Косарева. Даже если всю территорию, а не только отдельные участки включат в список объектов культурного наследия федерального значения и она получит охрану государства, расслоиться может и ученое сообщество, считает она. «Одни исследователи будут настаивать на сохранении и реставрации фортификационных сооружений крепости Ландскрона в текущем виде. Другие, например, будут настаивать на продолжении раскопок и углублении "в века", вплоть до раскопок поселений IV в. до н. э., что наверняка сделает проект сохранения остатков более новых сооружений в текущем виде невозможным»,— прогнозирует эксперт.

Она говорит, что «Газпром нефть» предложила некое компромиссное решение, согласно которому в территорию с инфраструктурой и парками впишутся исторические памятники. Противники сходятся на том, что под «памятники» отдадут минимальную территорию, всего 15%, забрав 85% под застройку, замечает госпожа Косарева.

«Сложно судить, когда все по-своему правы, и не всегда следует искать прямого выгодоприобретателя. Однозначно одно: памятники, если их раскопать и исследовать, не поддерживая условий, вскоре рассыплются: климат СЗФО не располагает к сохранению вещей на открытом воздухе. А если хоть какая-то часть будет тщательно оберегаться (например, в сооружениях с поддержкой комфортной температуры и влажности), то больше шансов, что остатки памятников архитектуры и истории проживут дольше, и с ними познакомится большее количество человек»,— уверена госпожа Косарева.

Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге, с коллегой солидарна: «После проведения археологических раскопок археологи, как правило, извлекают находки, фотофиксируют все и закапывают снова. Лишь в очень редких случаях археологический памятник консервируется целиком и становится объектом притяжения туристов. И это должен быть действительно уникальный памятник с хорошей степенью сохранности. И надо понимать, что Петербург — не Рим, и климат здесь другой, и сохранность находок другая. К тому же археологический памятник занимает лишь небольшую часть Охтинского мыса. На мой взгляд, часть находок и фотографии можно выставить в музее, но делать из этого раскопа музей — не очень интересная идея, которая вряд ли привлечет много туристов сюда и будет конкурировать с Эрмитажем. Идея забрать участок у девелопера, засеять газоном или разбить парк кажется еще более утопичной и нарушающей право частной собственности. Мне очень нравится проект, разработанный для "Газпром нефти", уверена, что они смогут интегрировать историческое прошлое этой локации и найти место для музейной составляющей в своем проекте и для зеленых насаждений».

Господин Пороцкий приводит пример реконструкции крепости Олавинлинна в муниципалитете Савонлинна в Финляндии. «Там сделали часть музейную, а часть — немаленький концертный комплекс. У нас Ниеншанц врос в землю, откопать его части невозможно. Максимум — можно законсервировать объект, накрыв его стеклом. Хотя там было бы интересно сделать музейно-концертный комплекс с парком, по аналогии с крепостью Олавинлинна, сохранив Ниеншанц в качестве достопримечательности»,— мечтает эксперт.

Также считает и Евгений Миронюк, аналитик «Фридом Финанс»: «В случае с Охтинским мысом проводить реконструкцию или восстановление с целью возведения новых объектов практически невозможно из-за хрупкости исторических памятников. Но любое решение и доведение проекта до реализации значительно повысят привлекательность объектов недвижимости в округе. Многолетнее закрытие территории Охтинского мыса ослабляет как туристический, так и коммерческий потенциал окружающей территории. Жители уже привыкли к забору на месте, где некогда должна была появиться высотка "Газпрома", но дискуссии относительно судьбы этого места не завершены».

Эдуард Тиктинский, президент группы RBI, полагает, что Охтинскому мысу нужен культурно-деловой «центр притяжения», концептуально связанный с историей города, несущий, в том числе, мемориальную, музейную, историческую функцию, объединяющий прошлое и современность. «Задача создания такого общественного центра вполне совместима с идеей сохранения историко-археологического наследия этой местности. И интересно посмотреть, как она будет решена»,— говорит эксперт.

Николай Пашков также считает, что музей на Охтинском мысе должен быть встроен в современную функцию многофункционального комплекса, который будет включать в себя офисы и открытые общественные пространства с видом на Неву, помимо музейной части. «Появление такого комплекса существенно скорректировало бы имидж района, а горожане и гости города получили бы еще одну интересную локацию для посещения, включающую в себя сразу несколько точек притяжения потоков»,— считает он.

Цена вопроса

Встроить культурное здание в современную функцию — как правило, очень дорого. Нужно переделывать все, но при этом соблюдать серьезные охранные требования. «В большинстве случаев об эффективной экономике и сроках окупаемости речи не идет. В Петербурге восстановление и приспособление памятника может стоить от 100 тыс. рублей за квадратный метр и выше»,— указывает госпожа Шарыгина.

Господин Миронюк говорит: «Европейский опыт показывает, что сами объекты культурного наследия стоят относительно недорого для инвесторов. Но ограничения, которые накладываются на владельцев, не позволяют халатно относиться к реконструкции, которая может стоить в десятки раз дороже, чем возведение нового объекта с необходимыми собственнику характеристиками. Замок под Парижем, к примеру в Довиле, стоит €5–30 млн. Основными требованиями к инвесторам часто являются капитальный ремонт и восстановление исторического облика здания. При этом удачное расположение, которое позволит использовать объект в туристических или иных коммерческих целях, помогает относительно быстро окупать проект. Нередко исторические объекты в Европе приобретаются в личное пользование. При этом говорить об окупаемости проекта восстановления не приходится».

«Редевелопмент промзон в значительной степени зависит от предыдущего использования, необходимости рекультивации земли, возможности использовать существующие конструкции, обязательств по сохранению фасады и других архитектурных элементов. В целом преобразование бывшего завода в арт-кластер обойдется в 1,5–2,5 раза дороже, чем новое строительство»,— подсчитывает господин Борисов.

Господин Пороцкий добавляет: «Стоимость зависит от состояния зданий и от конкретного проекта. К этому нужно подходить очень индивидуально. К оценке стоимости работ необходимо привлекать музейщиков, историков, реконструкция любого исторического объекта — это весьма затратное мероприятие. Реконструкция и частичная, небольшая в общем объеме площадей, реставрация особняка Кушелева — Безбородко стоили примерно $30 млн, то есть $4 тыс. за квадратный метр. Это без цены самого здания, без отделки, за исключением отреставрированных метров. В продаже квартиры там были от 200 тыс. до 1 млн рублей за "квадрат"».

Эдуард Тиктинский считает, что экономически проекты приспособления памятников под современные нужды практически никогда не выходят в плюс сами по себе. «Хотя наличие памятника в девелоперском проекте как оригинальная деталь повышает привлекательность жилья для покупателей — в этом есть экономический смысл. Характерный пример: в реконструкцию исторического газгольдера на Заозерной улице мы в свое время вложили более 300 млн рублей: была замена кровли, реконструкция и воссоздание кладки стен. Внутри создали многоярусный автомобильный паркинг, но продажа машино-мест в нем, конечно, не дала даже 20% от этой суммы».

Георгий Рыков полагает, что экономика в таких проектах все-таки есть, уже хотя бы потому, что несколько десятилетий в мире существует экономика впечатлений. «Люди хотят интересно проводить время и готовы платить за это. И на Западе, и в России есть люди, готовые вкладывать деньги в такие проекты. Но в каждом проекте много неизвестных. Многое зависит от точки входа, и она начинается с оценки состояния памятника. Здесь все индивидуально, и часто за таким проектом стоит не экономическая выгода, а интересная идея, которую частный инвестор может себе позволить»,— замечает он.

«Реконструкция зданий-памятников — всегда сложная задача со многими неизвестными. Не всегда вообще возможно придать им какую-то новую функцию. Состояние памятников и строгие ограничения охранных ведомств делают крайне сложным процесс проектирования, согласования, сами строительные работы. Реконструкция сложна не только технически — трудно бывает точно спрогнозировать даже сам объем предстоящих работ, оценить внутренне состояние здания. Многие детали выясняются уже "в процессе" — а это означает новое проектирование, новые затраты. Мы буквально недавно сами проходили это, например, при реконструкции Левашовского хлебозавода»,— заключает господин Тиктинский.