Решение вопросов национального проекта «Жилье и городская среда» невозможно без серьезной включенности властей, снижения бремени девелоперов и оптимизации себестоимости строительства. В долгосрочной перспективе с застройщиков необходимо требовать повышения качества, параллельно снимая с них нестроительные расходы, считает глава холдинга Legenda Intelligent Development Василий Селиванов.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
BUSINESS GUIDE: Василий Геннадьевич, какова сейчас экономическая ситуация в стране с точки зрения девелопера, как развивается рынок строительства жилья?
ВАСИЛИЙ СЕЛИВАНОВ: За последние годы рынок сильно изменился. Ключевыми позитивными изменениями стали полная прозрачность застройщиков, возможность проведения онлайн-сделок и минимизация рисков дольщиков (правда, за их же счет). Негативными — рост доли нестроительных расходов в себестоимости жилья, снижение конкуренции из-за ухода с рынка многих «средних» игроков и масштабное сокращение предложения.
В текущей повестке, учитывая задачи нацпроекта, один из самых актуальных вопросов — объем ввода жилья. Президент недавно сказал «давайте не будем забывать про 120 миллионов». И, судя по статистике ввода, серьезная ставка в этом вопросе делается на ИЖС — по итогам 2020 года и первого квартала 2021-го на него приходится почти 50%.Стратегически, наверное, ИЖС — штука хорошая, но в текущей повестке мне кажется, что сделать его инструментом повышения качества среды достаточно сложно.
BG: Почему?
В. С.: Чтобы ИЖС был средой лучшей, чем нынешние жилые кварталы, инфраструктурные вложения должны быть несопоставимо больше, чем вложения в квартальную застройку: строительство дорог, их содержание, инженерные линейные объекты в огромных объемах, удаленные социальные объекты — этого как раз мы не наблюдаем. А одноэтажный хаотичный, сменивший дачную застройку, «шанхай», построенный из псевдостроительных материалов, вряд ли можно назвать комфортной средой. Все эти истории про «городское село», масштабное индивидуальное строительство — пока только истории.
BG: Не верите?
В. С.: Пока на одного «активнутого», который уезжает в «колхоз», приходится десяток активных, которые этот колхоз хотят покинуть. Я не защищаю мегаполисы, но и не вижу никаких реальных инструментов развития загородных поселений и готовности не на словах, а на деле в это развитие инвестировать. Даже в Ленинградской области — мегапродвинутой на фоне многих других областей — принципиально сложно что-то сделать дальше пятидесяти километров от административной границы Петербурга.
BG: Тоже по экономическим причинам?
В. С.: Конечно. Мы все время упираемся в макроэкономику. А она объективно ухудшается, доходы населения падают, а это фундаментальный показатель развития любых рынков, в том числе рынка недвижимости. Мы видим сокращение ввода жилья — во всяком случае, точно не рост. И большая доля ИЖС во вводе — это только инструмент для «догонки» нужных метров. Я уверен: если взять статистику ввода за последние десять лет и выделить долю ИЖС, то доля многоквартирных домов будет иметь абсолютное падение, причем очень сильное. А именно это и есть рынок. Сегодня в России он таков.
Петербург подписал соглашение с Минстроем о вводе трех с небольшим миллионов квадратных метров в год вместо первоначальных пяти с половиной. Как оценивать: много это или мало? Если мы строим в полтора раза меньше — надо понимать, что доступность жилья будет снижаться. Но при этом масштаб цен будет выше, и можно сделать каждый метр более качественным. Теоретически. Глядя на сегодняшнее положение вещей, три — лучше, чем пять. Не хочу вдаваться в полемику, почему мы не в состоянии сделать пять «на пять»: в моем представлении главное, что происходит,— Петербург уступает в конкуренции мегаполисов.
Мы регулярно видим массу рейтингов качества жизни, инвестиционной привлекательности и тому подобных. И когда наш город в них резко поднимается (не на одну-две строчки, а через десяток позиций), то мне совершенно непонятны механизмы этих замеров. Здесь, в Петербурге, изнутри наблюдая за процессами, за скоростью принятия решений и за текущей проблематикой, я не вижу улучшения инвестиционного климата. Могу объяснить эти показатели только тем, что в других регионах страны все становится еще хуже, за счет этого и поднимаемся. Каждый раз я повторяю: Петербург уникален с точки зрения инвестиционного потенциала, но его раскрытие сегодня пока только декларативное.
BG: С какими проблемами сталкиваются девелоперы в Петербурге?
В. С.: Главное — в городе медленно и несистемно принимаются инвестиционные решения. Поэтому происходит инвестиционный «подвис», обусловленный в первую очередь отсутствием механизма быстрого согласования параметров застройки и социальной нагрузки инвестора. Это, конечно, влияет на сокращение предложения, которое и так естественным образом падает. Проблемы с вводом рисуются серьезные. Ну, соберем в 2021 году эти три миллиона за счет остатков старых проектов. А что будем делать в 2022-м? И дальше?
Это очень серьезный вопрос для отрасли. Наши расчеты показывают (и мы их не устаем показывать всем заинтересованным лицам), что замещение проектов происходит отрицательными темпами: на четыре выбывающих — только один приходящий.
BG: С чем это связано?
В. С.: Во-первых, с тем, что вывести проект по новым правилам в разы сложнее, чем было раньше. Мы об этом говорили еще в самом начале реформирования 214-ФЗ, и сейчас происходит именно то, что было предсказано. Более того, раньше большой объем предложения поддерживался застройкой «в полях», а сегодня статистика положительных заключений по проектному финансированию проектов в Ленобласти жестко отрицательная: там единицы согласованных проектов против десятков отказов — потому что там отрицательная экономика. Такие проекты банкам неинтересны. Правда, сейчас ситуация может измениться из-за роста цен.
Во-вторых, когда город создал большую подушку проектов по старым правилам — это было правильно, это было важно, но в тот момент нужно было решить, как будут запускаться новые объекты, как будет обеспечиваться ротация. Отсутствие этих решений вкупе с «социальной нагрузкой» практически приостановило выход новых жилых проектов в городе. Количество выданных РНС падает, девелоперы (и крупные, и малые, и средние) буксуют в узком горлышке непринятых решений по социалке. Правда, нам Смольный уже год обещает панацею от всех наших девелоперских бед и проблем под названием «градостроительная комиссия». Очень рассчитываем, что этот институт в самое ближайшее время начнет работу и совершит прорыв в решении проблемы «зависших» проектов.
BG: Все ждут, а цены растут. Какой-то в последнее время нездоровый ажиотаж вокруг этого… Поэтому один из классических вопросов: кто виноват?
В. С.: Возвращаемся к макроэкономике: сегодня — что бы ни говорили — рост цен обусловлен объективными рыночными показателями баланса спроса и предложения. На рост влияет масса факторов, среди которых и уход застройщиков из полей, и отсутствие в городе адекватного полевому предложения земельного банка, и требования банков к финансовой модели. Выходящие сейчас на рынок проекты (не считая запасов крупных застройщиков) идут только через проектное финансирование, а банк не позволит застройщику запустить стартовую цену ниже полной себестоимости плюс 20% рентабельности по стресс-сценарию. Таким образом нижняя граница цены заранее установлена и меньше быть не может. Кроме того, нужно учитывать, что на рост среднерыночной цены очень повлияло сокращение объема массового предложения. Колоссальный сегмент недорогого жилья сократился почти до нуля. И то, что оставалось в расчете средней цены,— это предложение в средних и высоких ценовых категориях. Соответственно, выросло среднее арифметическое. Если сейчас на рынок выпустить пару миллионов квадратных метров «массовки», средняя цена арифметически снизится.
BG: Других вариантов нет?
В. С.: Отката цены быть не может — она определяется себестоимостью, прямой (строительной) и непрямой. И не надо «искать блох» в строительной себестоимости — там все зачищено донельзя, нами самими. Давайте лучше думать о снижении нестроительной нагрузки на застройщика, которая сегодня составляет половину себестоимости. Техусловия, дорогая земля, социальные обременения, потери, связанные со временем, в том числе процентные расходы на цикле проекта,— когда девелопер все это принимает в расходы, он включает это в цену для покупателя. Ему просто больше неоткуда взять. И люди платят по 14–15 тыс. рублей с каждого квадратного метра не за качество планировок, отделки, фасада, инженерных систем, благоустройства и так далее, а за потенциальную возможность иметь бесплатные детсад и школу.
Рост же качества проектов при сокращении доли строительной себестоимости — невозможен. У нас нет источников улучшать качество. И даже рост цены может явиться лишь условием, но не гарантией для этого. Мы никогда не жили в ситуации стабильной маржи: когда рыночная цена растет, мы тут же получаем «приветы» и от производителей стройматериалов, и от подрядчиков, и от власти через дополнительную нагрузку.
BG: А строительная себестоимость растет?
В. С.: Ее рост никогда и не останавливался, цены на составляющие непосредственно строительной себестоимости всегда увеличивались. Все строительные компоненты имеют положительный рост. Отрицательные колебания на рынке стройматериалов происходили только как коррекция в краткосрочном отрезке к скачку. Как это было с арматурой: условно, цена сначала подскочила на 60–70%, спустя какое-то время откатилась назад на 30%. В любом случае мы имеем плюс 30–40%. Металл за последние несколько месяцев вырос более чем на 50%. И как только у нас происходят валютные колебания, на многих строительных материалах это отражается непосредственно: алюминий, стекло, вся кабельная продукция и другие материалы — это то, что прямо привязано к мировым рынкам.
BG: Многие сегодня говорят, что рост цен спровоцировала льготная ипотека…
В. С.: Льготная ипотека сыграла свою роль — она поддержала отрасль. Мы опять забываем про кумулятивный эффект от того, что отрасль весь прошлый год работала: сколько инфраструктуры строительных материалов, сколько транспортной логистики, сколько тех же монополистов жило весь этот период на том, что стройка не встала. Да, ипотека спровоцировала отложенный спрос, но и притянула серьезный спрос из будущего.
BG: Теперь ставки вырастут?
В. С.: В принципе, они вырастут хотя бы исходя из роста ключевой ставки ЦБ. Все индикативные показатели говорят о том, что ставки по ипотеке будут расти. Но не это будет главным с точки зрения перспективы изменения цены. Дело в том, что то предложение, которое готовится к рынку или на рынке уже присутствует,— сформировано и будет формироваться в основном на территориях, близких к центру Петербурга — и, как следствие, с расчетом на более высокую цену. Там и себестоимость выше: это и другая цена земли, и гораздо более тяжелая во всех смыслах застройка, потому что реновирование — это снос, зачистка, порой рекультивация участка. Мы сейчас видим, что у всех застройщиков проекты концентрируются в средних и верхних сегментах. И конкуренция нарастает именно там. По идее, конечно, надо бы добавлять массовые территории, чтобы это как-то распределялось и балансировалось. В смысле конкуренции достаточно слабой емкости рынка Петербурга на средние и высокие бюджеты будет не хватать.
BG: Не хватать на всех застройщиков или на всех желающих купить?
В. С.: На всех застройщиков. А всех желающих купить будет сильно меньше, чем всех желающих продать задорого. Парадокс в том, что теперь хороший и плохой проект на рынке будут стоить одинаковых денег. Потому что банки не дадут продавать плохой ниже себестоимости.
BG: По каким параметрам мы тогда считаем его плохим? Может, он и неплох, если банк его одобрил?
В. С.: Банк в этом, к сожалению, понимает меньше, чем рынок. Особенно в серьезной конкуренции в средних сегментах, которой у нас в городе еще не было. Мы еще не дошли до серьезной, качественной конкуренции, когда в экспозиции, на рынке, с определенным равномерным темпом продаж, в соответствии с финмоделью, квартиры продаются по той цене, по которой они в этой финмодели присутствуют. Только сейчас к этому подходим, потому что в средних и высоких сегментах предложение имеет потенциал превысить спрос.
BG: Каким вы видите дальнейшее развитие этой ситуации?
В. С.: Либо предложение продолжит сокращаться, тогда цена будет дальше расти, до того уровня, пока она не покроет все затраты и не позволит сформировать источники для повышения качества. Либо объем предложения будет поддерживаться за счет масштабных проектов — они с точки зрения социалки самые бесспорные: удельно дешевле и гораздо легче распределить соцобъекты на большой территории (от 10–12 га). Тут есть риск (особенно при попытках сдерживать цены) получить в расчищенных промышленных территориях, в потенциально хороших местах низкосортные серенькие убогие квартальчики.
Конечно, должна быть, на мой взгляд, какая-то «расшивка» в массовом сегменте — по-другому никак. Но под массовым сегментом мы будем понимать масштабные по застройке участки в административных границах Петербурга: намывные территории, крупный редевелопмент. Просто это будет другой масштаб цен: никто не станет говорить, что это «бизнес-класс» (на территории Невского завода, например),— это будет хороший, крепкий «комфорт» недалеко от центра. И понятно, что если этот городской «комфорт» будет стоить 170–180 тыс. рублей за квадратный метр, вряд ли кто-то поедет за Петергоф за 150–160 тыс. рублей — туда переедут только при сильной разнице в цене.
BG: Насколько сложно работать именно в Петербурге?
В. С.: В Петербурге всегда было сложно работать. Несмотря на передовое градостроительное законодательство, которое было сформировано до 2010 года, сегодня существует серьезная проблематика, так сказать, крепости этих законов. Во-первых, по многим параметрам они имеют массу исключений, приводящих к коллизиям, во-вторых, власть не защищает собственные градостроительные решения, позволяя ставить их под сомнение и даже добиваться их отмены градозащитным сообществом. Все это, конечно, подрывает инвестиционный климат.
Несмотря на большое количество декларативных заявлений о развитии города, в прикладном режиме у девелоперов так и нет понимания, где и как они могут работать. В частности, отсутствует адекватная программа по реновации, по редевелопменту, по расшивке «серой зоны», есть только абсолютно хаотичное самостоятельное девелоперское движение. Если бы были четкие и понятные стратегические решения и правила, развивать городскую среду можно было бы значительно эффективнее.
Кроме того, город, сам того не осознавая, часто действует в ущерб себе. Многие проекты простаивают, не могут выйти на проектное финансирование, при этом застройщик выплачивает повышенные проценты банкам по кредитам за земельные участки. Эти расходы увеличивают затраты всего проекта — то есть в перспективе сократят прибыль и, соответственно, сократится и налог на прибыль. Таким образом, затягивая с принятием решений, город недополучает доходы в бюджет.
BG: Есть ли в других регионах механизмы взаимодействия строительного бизнеса и власти, на которые стоило бы обратить внимание?
В. С.: Стоит посмотреть на Москву. Столица глобально борется с централизацией, и у городских властей есть колоссальный ресурс в виде платы с любого участка за вид разрешенного использования (ВРИ). Частной собственности в Москве, как известно, очень мало, а за изменение функций в договоре аренды инвестор платит в среднем около 50% от стоимости земли в городской бюджет. И включается такой механизм: если ты строишь в какой-то территориальной зоне жилье, то эту сумму отчислений за ВРИ ты можешь потратить на строительство «мест приложения труда» (так это называется в документе) — например, офисного комплекса. Это бешеный рычаг, когда инвестиции, измеряемые миллиардами рублей, девелопер не направляет в бюджет, а тратит их на прямое финансирование строительства чего-то интересного и полезного.
BG: Что должно сделать государство, чтобы жилищное строительство развивалось успешнее?
В. С.: Задача государства — обеспечить беспрепятственную ротацию проектов. Если ротация будет стабильна, рынок свое дело сделает. И станет понятно, что такое в новых реалиях сбалансированный для Петербурга рынок в три миллиона квадратных метров ввода: сколько в нем должно быть «полевых» агломераций, как они должны развиваться, в каких масштабах, что такое на городской карте «серая зона» и что такое высококачественные точечные проекты.
Государство понимает, что стройка нужна. Подчеркну, что сегодня инициативы федеральных властей кажутся нам разумными и перспективными. Вопрос — в реализации этих инициатив на местах. Понятно, что возможности и инструменты на федеральном уровне куда более масштабные, но мне кажется, что внимание к выполнению нацпроекта по жилью должно быть комплексным и взаимоувязанным на всех уровнях власти. Пока же мы видим гораздо большую активность со стороны Минстроя, чем со стороны субъектов.
BG: Какие из законодательных инициатив кажутся вам разумными?
В. С.: Государство создает правильные, на мой взгляд, инструменты — инфраструктурные облигации, облигации Дом.рф. Даже сам факт того, что навязанная застройщику школа будет финансироваться не под 7–8%, а под 3% — это уже ощутимое подспорье. А если потенциально еще будут гарантии выкупа — это станет серьезным источником сокращения себестоимости. Вопрос в том, как эти инструменты будут использоваться и какими будут правила игры, чтобы не было так, что у кого-то социалка выкупается, а кто-то вынужден ее дарить. Как будут реагировать субъекты на эти инструменты? Хочется опять напомнить экономические законы: чтобы извлекать прибыль, надо вначале что-то вложить (и городу тоже).
BG: Что могут сделать городские власти?
В. С.: Главное, что нужно сделать,— это начать действовать по экономическим правилам. Понять закон спроса и предложения — и снять проблему сокращения последнего. В соответствии с законом «вложил — получил» попробовать использовать инструменты, которые предлагают федеральные власти.
Очередная загвоздка новых мер заключается в том, что больше преференций обещано тем, у кого долги меньше. А это — вопреки экономической логике, ведь если я не беру кредитов, значит, я не готов инвестировать и экономику не развиваю. К примеру, «Легенда» имеет оборот в 10 млрд и долгов на 4,5 млрд (навскидку, грубо) — и я считаю, что нам нужно занимать больше. Если мы хотим развиваться, нам нужны деньги. А город должен что-то около 55 млрд при бюджете более чем в 600 млрд. Петербург боится долгов, и это значительно тормозящий развитие города фактор. Я убежден, что инвестиционные власти должны по-другому посмотреть на возможные экономические рычаги.